UMWANDLUNG VON MIETLIEGENSCHAFTEN IN STOCKWERKEIGENTUM

Ganz allgemein lässt sich festhalten: Eine Mietliegenschaft in Stockwerkeigentum umzuwandeln verspricht in der Regel einen höheren Erlös als der Verkauf als Renditeobjekt. Gleichzeitig sollte bedacht werden, dass die Umwandlung mit einem deutlich höheren Aufwand verbunden ist und der – vollständige – Erlös länger auf sich warten lässt.

ÜBERLEGUNGEN VOR DER UMWANDLUNG

Nicht jede Mietliegenschaft eignet sich für die Umwandlung in Stockwerkeigentum. Wohnungen, die in den 1970er Jahren oder früher erbaut wurden, lassen sich nur schwer vermarkten. Am besten geeignet für eine Umwandlung sind Wohnungen aus den späten 1980ern und frühen 90ern. In dieser Zeit wurde aufgrund tiefer Zinsen grosszügig geplant und gebaut. Als Mitte der 90er Jahre die Zinsen wieder stiegen, ging der Trend wieder zu kleineren Objekten – welche entsprechend nicht ganz so attraktiv für einen Verkauf sind. Die Eignung einer Immobilie hängt jedoch längst nicht nur von ihrem Baujahr ab. Ebenso zu beachten sind folgende Punkte:

• Bautechnische Voraussetzungen
• Sanierungsbadarf
• Vorhandene Mieter und Mietverträge
• Lage
• Bevölkerungsstruktur
• Allgemeine Marktverhältnisse vor Ort
• Vorhandensein potenzieller Käufer

WIE LÄUFT DIE UMWANDLUNG IN STOCKWERKEIGENTUM AB?

Angestossen wird der Prozess durch die Begründung des Stockwerkeigentums. Diese ist detailliert in Paragraf 712a ZGB geregelt. Festgelegt werden muss unter anderem, welche Bereiche unter Sonderrecht (abschliessbare, private Räumlichkeiten) und welche unter Miteigentum (öffentliche Flächen und Räume) fallen. Ausserdem sind die Wertquoten zu definieren, die darüber entscheiden, welchen Anteil jede Wohneinheit am Miteigentum hat. Der Begründungsakt ist notariell zu beglaubigen und resultiert in einer Begründungsurkunde und dem Verwaltungsreglement, welches das Zusammenleben und die Nebenkosten regelt.

Anschliessend sind Verkaufsunterlagen zu erstellen, mit denen potenziellen Käufern die Wohnungen präsentiert werden können. Damit beginnt der Vermarktungsprozess der Liegenschaft, der schliesslich – hoffentlich möglichst bald – in Vertragsabschlüssen resultiert.

Für den ursprünglichen Eigentümer bedeutet die erste verkaufte Wohnung, dass er keine eigenmächtigen Entscheide mehr fällen kann und nur noch Miteigentümer der Liegenschaft ist. Dies beinhaltet auch, dass er für die Wohnungen, die noch ihm gehören, einen Unterhaltsanteil und Beiträge in den Erneuerungsfond leisten muss.

WAS BEDEUTET DIE UMWANDLUNG FÜR BESTEHENDE MIETER?

Wird eine Liegenschaft in Stockwerkeigentum umgewandelt, müssen sich die bisherigen Mieter darauf einstellen, dass die Käufer Eigengebrauch geltend machen. Eigentumswohnungen werden nur selten als Anlageobjekt erworben, da anders als beispielsweise in Deutschland der steuerliche Anreiz fehlt. Deswegen unterbreiten den Mietern ein Erstkaufsrecht mit einem Vorzugspreis, welcher davon abhängt, wie lange sie bereits in der Wohnung leben. Diese Massnahmen sollten transparent allen Mietern kommuniziert werden. Kauft ein Mieter seine Wohnung, muss diese nicht mehr öffentlich vermarktet werden – davon profitiert auch der bisherige Eigentümer der Liegenschaft.

Vor diesem Hintergrund empfehlen wir weiter, bestehende Verträge mit Mietern nicht zu künden, zumal dies in vielen Fällen rechtlich schwierig werden kann. Wir halten es in den meisten Fällen für die beste Lösung, dass der Käufer einer Wohnung gegenüber dem bisherigen Mieter Eigengebrauch geltend macht. Darüber hinaus empfehlen wir, nur das Miteigentum (Keller, Fassaden, Umgebung usw.) zu sanieren. Damit wird der Verkaufspreis der Wohnungen tiefer liegen und es kommen weniger Investitionen auf den bisherigen Eigentümer zu. Der Käufer gibt seinerseits weniger für die Wohnung aus und kann das Kapital dafür verwenden, nach seinen persönlichen Vorstellungen zu sanieren.

Die Umwandlung einer Mietliegenschaft in Stockwerkeigentum bedeutet die Aussicht auf einen höheren Gewinn. Der Prozess ist jedoch anspruchsvoll und setzt eine gewisse Erfahrung voraus. Falls Sie für eine Liegenschaft Überlegungen in diese Richtung anstellen, stehen wir Ihnen gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.

Adimmo AG
Peter Vögeli, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder