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RENDITESTEIGERUNG BEI WOHNLIEGENSCHAFTEN

08.11.2016

Mit Wohn- und Gewerbeliegenschaften lassen sich – gerade im Vergleich zum aktuellen Kapitalmarkt – ansehnliche Renditen erzielen. Oft werden die diesbezüglichen Möglichkeiten allerdings nicht annähernd ausgeschöpft. Wir zeigen Ihnen heute, welche Hebel bei Wohnliegenschaften zur Verfügung stehen.

Wie berechnet sich die Rendite?
Die Bruttorendite einer Liegenschaft berechnet man, indem man den jährlichen Ertrag ins Verhältnis zur ursprünglichen Investition setzt. Um die Nettorendite zu erhalten, ist von diesem Wert rund 1 Prozentpunkt abzuziehen. Im Idealfall liegt die Bruttorendite in etwa zwischen 5 und 6 Prozent. Unter den heutigen Voraussetzungen müssen diese Zahlen bereits als ehrgeiziges Ziel betrachtet werden – gegenüber dem von Negativzinsen bestimmten Kapitalmarkt dürfen sie jedoch guten Gewissens als eindrücklich bezeichnet werden. 

Wie lässt sich die Rendite steigern?
Gerade in Wohnliegenschaften mit einem langjährigen Bestand an Mietern befinden sich die Mieten häufig unterhalb der Möglichkeiten. In einem solchen Fall ist es angezeigt, die Marktmieten neu zu definieren. Dabei helfen Erhebungen zu den üblichen Preisen, wie sie zum Beispiel von Wüest & Partner regelmässig durchgeführt werden. Um den Mietzins bei einer Neuvermietung dann entsprechend nach oben anpassen zu können, sollten in den betreffenden Wohnungen mindestens grundlegende Malerarbeiten stattfinden sowie eventuell die Küche und das Bad saniert werden.

Ob sich eine umfassendere Sanierung der Liegenschaft lohnt, lässt sich im Rahmen einer Potenzialanalyse feststellen. Grundsätzlich gilt: Eine Sanierung hat finanziell immer einen werterhaltenden und einen wertvermehrenden Anteil. Dieser wertvermehrende Anteil aus einer umfassenden Sanierung kann auf den Mietzins aufgeschlagen werden. Auf Basis der aktuellen Rechtsprechung lassen sich 50 bis 70 Prozent der Sanierungskosten über den Mietzins kapitalisieren. Der Vermieter kann darüber hinaus aufgrund des sanierten Zustands der Liegenschaft mit niedrigeren Unterhaltskosten in den kommenden Jahren rechnen – während er die Wohnungen gleichzeitig in einem höheren Preissegment anbietet.

Mögliche Erweiterungen
Eine Potenzialanalyse kann noch weitaus umfassendere Möglichkeiten aufzeigen. Beispielsweise könnte eine in der Vergangenheit erfolgte Zonenänderung die Gelegenheit eröffnen, ein Haus um zwei Stockwerke zu erweitern. Aus statischen Gründen wählt man dafür üblicherweise Leichtbauweise, also Holzfertigbau. Die damit verbundenen Kosten sind gut kalkulierbar. Ist bereits ein Lift vorhanden, können so mit relativ geringem Aufwand und einfachen Mitteln vier bis sechs neue Wohnungen erstellt und damit die Rendite gesteigert werden. 

Ob eine weiterführende Aufwertung der Liegenschaft eine positive Auswirkung auf die Rendite haben könnte, muss jeweils für den konkreten Fall eruiert werden. Einen bis anhin nicht vorhandenen Spielplatz zu ergänzen, wirkt sich im ersten Moment negativ auf die Rendite aus, da es keinen direkten Return on Investment gibt. Für Familien mit kleinen Kindern kann er jedoch ein Vermietungsargument darstellen. Ob sich der besagte Spielplatz also längerfristig bezahlt machen kann, hängt stark von der Zielgruppe der Liegenschaft ab.

Bei allen Abklärungen rund um die Renditesteigerung, bei der Mietersuche und bei der grundsätzlichen Liegenschaftsentwicklung stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

Adimmo AG
Michael Nickert