Immobilienbewertung im aktuellen Zinsumfeld

Die Zeichen mehren sich, dass uns im Laufe dieses Jahres eine Leitzinssenkung der SNB erwartet. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, wie direkt die aktuelle Zinssituation in die Bewertung von Liegenschaften und Immobilienportfolios einfliessen soll, respektive muss. Wir raten zu einem moderaten Vorgehen – nicht nur angesichts der Erfahrungen der letzten Jahre.

Für institutionelle Investoren wie für private Immobilieneigentümer bedeutete das für mehr als zehn Jahre vorherrschende Niedrigzinsumfeld eine komfortable Situation: Fremdkapital war zu günstigen Konditionen zu erhalten, was mit einer Steigerung der Rendite einherging. Entsprechend einfach war es, der Versuchung zu erliegen, Immobilien deutlich höher zu bewerten und so nennenswerte Buchgewinne zu erzielen.

Gefahr zu optimistischer Immobilienbewertungen

Die Erhöhung des Leitzinses durch die EZB und die SNB leitete Mitte 2022 eine umfassende Zinswende ein. Wer sich bei der Immobilienbewertung zu stark am Hypothekarmarkt orientiert hatte, geriet plötzlich in Erklärungsnot. Hinzu kamen aufgrund der Inflation und der Rohstoffknappheit steigende Betriebs- und Unterhaltskosten, die sich ebenfalls negativ auf die Rendite auswirkten. In den Büchern mussten Korrekturen nach unten vorgenommen werden, wofür verständlicherweise niemand gern die Verantwortung übernimmt.

Deswegen plädieren wir bei der Adimmo dafür, Bewertungen bei fallenden Zinsen nur zurückhaltend anzupassen. Dies gilt umso mehr in einem volatilen Markt, wie wir ihn aktuell erleben. Kurzfristig auf Trends oder gar Pressestimmen zu reagieren, führt schnell zu unliebsamen und letztendlich gefährlichen Überraschungen. Daher legen wir allen Bewertungen einen Zinssatz zugrunde, der auf vielen Jahren Erfahrung basiert und keine sprunghaften Änderungen zulässt.

Das mag bei Eigentümerschaften vereinzelt für Unverständnis sorgen. Doch wir dürfen uns glücklich schätzen: Die Kunden, deren Immobilien wir bewerten, teilen unsere Einschätzung und favorisieren ebenfalls nachhaltige Bewertungen mit einem langfristigen Horizont. Wofür bei steigenden Zinsen beide Seiten dankbar sind, so sei ergänzt.

Immobilienbewertung für Erbengemeinschaften

Institutionelle Investoren sind von diesen Überlegungen besonders betroffen, da für die meisten unter ihnen die Verpflichtung zu einer regelmässigen Bewertung ihres Immobilienportfolios besteht. Vor einer anderen Situation stehen private Eigentümer einzelner Objekte: Hier finden Bewertungen typischerweise mit deutlich grösseren Abständen statt, sodass kurzfristige Schwankungen keine vergleichbare Bedeutung haben.

Eine entscheidende Ausnahme stellen Erbengemeinschaften dar. Wurden hier Immobilien während der Niedrigzinsphase zu hoch bewertet, kann dies bei steigenden Zinsen zu Unmut führen. Besonders zum Tragen kommt dies, wenn bereits eine Erbteilung vorgenommen wurde oder das Objekt jetzt verkauft werden soll und sich der zu hoch angesetzte Wert auf dem Markt nicht realisieren lässt.

Um Unstimmigkeiten vorzubeugen, setzen wir bei der Adimmo in solchen Fällen auf ein zweistufiges Vorgehen: Neben der Bewertung der Liegenschaft, die auf der zu erwartenden Rendite beruht, geben wir eine Einschätzung des erzielbaren Verkaufspreises ab. Diese basiert zu einem grossen Teil auf Angebot und Nachfrage und setzt unter anderem eine genaue Kenntnis des regionalen Markts voraus.

«Sonderfall» Wohneigentum

Betrachten wir abschliessend selbstgenutztes Wohneigentum. Während bei Renditeliegenschaften der zu erwartende Ertrag bewertet wird, beispielsweise mit der Discounted-Cashflow-Methode, kommen bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen andere Kriterien zur Anwendung. Die Sachwertmethode fusst auf der Überlegung, wie viel es kosten würde, an gleicher Stelle ein vergleichbares Objekt zu errichten, und die Vergleichswertmethode zieht Daten aus Verkäufen ähnlicher Objekte heran. Eine Übersicht der unterschiedlichen Verfahren finden Sie hier.

Bei Wohneigentum spielt der konsumtive Nutzen eine wichtige Rolle, der stark subjektiven Kriterien unterliegt. Deswegen sehen wir hier auch eine grössere Diskrepanz zwischen der Bewertung und der Preiseinschätzung als bei Renditeimmobilien. Die Zinsentwicklung hat einen eher indirekten, wenn auch in die gleiche Richtung wirkenden Einfluss: Fallende Hypothekarzinsen machen Wohneigentum gegenüber der Miete attraktiver und gleichzeitig eher erschwinglich. Als Folge steigt die Nachfrage – und mit ihr die Preise, jedoch nicht der Wert.

Fazit

Alles deutet auf eine zu erwartende Senkung des Leitzinses hin. Diese wäre im Sinne der Wirtschaft wünschenswert und durch die unter Kontrolle gebrachte Inflation auch gerechtfertigt. Dass er nicht sofort zu erwarten ist, liegt vor allem an unserer Abhängigkeit vom Ausland: Senkt die SNB den Leitzins im Alleingang, hätte dies eine Aufwertung des Franken zur Folge, was der beabsichtigten Ankurbelung der Wirtschaft diametral entgegenwirken würde.

An der Erwartungen der Marktteilnehmer ändert dies nur wenig: Die Nachfrage nach Immobilien nimmt bereits wieder zu und die Prognosen der grossen Anbieter deuten darauf hin, dass dieser Trend anhält. Doch auch in diesem Zyklus gilt es, kühlen Kopf zu bewahren und nicht über das Ziel hinauszuschiessen. Ein erfahrener Partner an Ihrer Seite unterstützt Sie mit seiner nüchternen, objektiven Analyse und langfristig tragfähigen Bewertungen Ihrer Liegenschaften.

Adimmo AG
Davide Russo
Immobilienbewerter/Immobilienberater
Handlungsbevollmächtigter