Immobilienbewertung online: Geht das überhaupt?

Der Wert von Immobilien ändert sich im Laufe der Zeit, beeinflusst durch Alter, Abnutzung, Sanierungsmassnahmen, Aus- und Umbauten sowie nicht zuletzt die Entwicklung der Märkte. Immobilien schätzen kann man auf unterschiedliche Arten. Sie alle haben ihre Berechtigung – abhängig von Ihrer Erwartungshaltung und dem Einsatzzweck.

Wer eine Immobilienbewertung vornehmen möchte, findet mit einer Google-Suche rasch eine Vielzahl von Immobilienrechnern, die eine schnelle Schätzung des jeweiligen Marktwerts versprechen. Man darf mit Recht fragen: Kann das überhaupt funktionieren? Schliesslich gibt es gut ausgebildete Gutachterinnen und Gutachter, die viel Zeit und Know-how investieren, um zu verlässlichen Ergebnissen zu gelangen. Weshalb beziehungsweise unter welchen Umständen die Frage dennoch mit «ja» zu beantworten ist, wollen wir später erläutern. Zuvor verdienen die verschiedenen Bewertungsmethoden der Profis eine genauere Betrachtung. Denn vermutlich wundern Sie sich längst, ob es denn nicht einen einzigen, «richtigen» Weg geben müsste, um den Immobilienwert zu berechnen.

Immobilienbewertung 1: die hedonische Methode

Bei dieser Methode handelt es sich um ein klassisches Vergleichswertverfahren. Um den Wert einer Liegenschaft zu bestimmen, werden Verkaufspreise vergleichbarer Objekte herangezogen. Insgesamt fliessen rund 70 Kriterien in die Schätzung ein. Einerseits handelt es sich um quantitative Faktoren wie Nutzfläche oder Zimmerzahl, andererseits aber auch um qualitative Faktoren wie Zustand oder Grundriss. Eine entscheidende Rolle spielt selbstredend auch die Lage der Immobilie: In welcher Region oder Gemeinde befindet sie sich (Makrolage) und wie ist sie vor Ort konkret positioniert (Mikrolage)?

Eine aussagekräftige Schätzung setzt bei dieser Methode eine ausreichend grosse Anzahl an Vergleichsobjekten voraus. Deswegen eignet sie sich am besten für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum sowie für kleinere Mehrfamilienhäuser. Einen grossen Vorteil stellt der verhältnismässig geringe Aufwand dar: Auch professionelle Immobiliendienstleister bieten hedonische Schätzungen günstiger an als andere Bewertungen. Dem gegenüber steht im Grunde nur ein Nachteil: Der mit diesem Verfahren ermittelte Wert kann um bis zu 30 Prozent vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen. Eine gute Kenntnis des (regionalen) Markts trägt wiederum zu einer höheren Genauigkeit bei.

Immobilienbewertung 2: die Ertragswertmethode

Dieses Vorgehen betrachtet den Wert einer Liegenschaft auf Basis der Einnahmen, welche sie abwirft oder abwerfen kann. Die Ertragswertmethode kommt entsprechend bei Renditeimmobilien zur Anwendung, also bei vermieteten Wohn- oder Gewerbeliegenschaften. Neben der Miete fliessen weitere Faktoren wie der Zustand, die zu erwartende Lebensdauer und der sogenannte Kapitalisierungssatz ein. Dieser wiederum berechnet sich anhand der laufenden Kosten und der Lage sowie dem daraus resultierenden Mietzinsrisiko.

Diese Form der Immobilienbewertung erfordert viel Fachwissen, spezialisierte Tools und Zugriff auf professionell geführte Datenbanken. Mitglieder der Bewertungsexperten-Kammer SVIT verfügen nachweislich über alle Qualifikationen und Werkzeuge, um ein fundiertes und objektives Gutachten anzufertigen. Wichtig zu wissen: Ob für die Bewertung die aktuellen Nettomieten oder ortsübliche Mietzinse verwendet werden, hängt nicht zuletzt vom Zweck des Gutachtens ab. Während Käufer und Verkäufer häufig über das Potenzial einer Liegenschaft und somit über die erzielbaren Mieten sprechen, müssen Banken für die Finanzierung vom Ist-Wert oder von nachhaltigen Mietwerten ausgehen. Dies ist im Rahmen einer Schätzung selbstverständlich transparent auszuweisen.

Immobilienbewertung 3: die Realwertmethode

Hier spricht man auch von Substanz- oder Sachwert einer Liegenschaft. Die Idee dahinter ist einfach erklärt: Was würde es kosten, an der exakt gleichen Stelle das gleiche Gebäude noch einmal zu errichten? Für diese Form der Schätzung benötigt man also den Grundstückspreis und den Gebäudewert. Letzterer ergibt sich aus den Neubaukosten minus einen Abschlag für die Altersentwertung.

Gerade für Laien ist dieser Ansatz sehr gut nachvollziehbar. Ausserdem erfordert er, anders als die hedonische Methode, keine Vergleichbarkeit, die gerade bei aussergewöhnlichen Objekten kaum herzustellen ist. Sein grosser Nachteil liegt hingegen im vollständigen Ausblenden von Angebot und Nachfrage: Der Sachwert einer Immobilie und der am Markt zu erzielende Preis können weit auseinanderliegen.

Immobilien schätzen: Welches Verfahren verwenden Online-Immobilienrechner?

Beinahe alle Immobilienrechner basieren prinzipiell auf der hedonischen Methode, da diese bereits mit einer überschaubaren Menge an Informationen brauchbare Ergebnisse liefert. Sie eignen sich für eine erste Orientierung, beispielsweise um einzuordnen, ob ein Objekt grundsätzlich zum eigenen Budget passen könnte. Der kostenlose Adimmo-Immobilienrechner liefert in nur vier Schritten auf Basis umfangreicher Vergleichswerte einen guten Ausgangspunkt für Ihre weiteren Überlegungen.

Bei Fragen im Zusammenhang mit einer Immobilie erreichen Sie aber schnell einen Punkt, der ein genaueres, besser abgestütztes Ergebnis verlangt. Ob Sie Ihr Haus schätzen lassen möchten, um einen Verkauf vorzubereiten, oder den Wert einer geerbten Liegenschaft ermitteln möchten: Unser Team aus erfahrenen Immobilienspezialistinnen und -spezialisten steht Ihnen zur Seite und begleitet Sie auch durch den weiteren Prozess.

Adimmo AG
Peter Vögeli
eidg. dipl. Immobilientreuhänder
Mitglied der Geschäftsleitung