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Erbengemeinschaft: 6 Fragen für Immobilienerbschaften

Erbengemeinschaft: Vier Personen an einem Tisch betrachten Dokument
24.09.2020

Bei Erbschaften grösserer Immobilien ist eine Erbteilung häufig nicht ohne Weiteres möglich. Erfahren Sie hier, welche Fragen Sie stellen sollten, um das weitere Vorgehen vorzubereiten.

Falls ein Verstorbener mehrere gesetzliche Erben hinterlässt, entsteht immer eine sogenannte Erbengemeinschaft. Diese endet üblicherweise mit Abschluss der Erbteilung. Umfasst die Erbschaft eine Liegenschaft, kann dies den Vorgang verkomplizieren, da diese nicht ohne Weiteres aufgeteilt werden kann. Falls im Testament keine exakte und umsetzbare Regelung getroffen wurde, müssen die Erben gemeinsam eine Lösung finden. Handelt es sich um das elterliche Einfamilienhaus, gelingt dies erfahrungsgemäss in einer Mehrzahl der Fälle. Bei grösseren Immobilien wie Mietshäusern darf dies nicht als selbstverständlich vorausgesetzt werden. Wir haben für Sie die wichtigsten Fragen zusammengestellt, die sich für Erbengemeinschaften in einer solchen Situation stellen.

Wann werden wir zur Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht, sobald der Erbfall eintritt, sprich zeitgleich mit dem Tod des Erblassers. Der genaue Zeitpunkt kann im Zusammenhang mit der solidarischen Haftung und möglichen (finanziellen) Verpflichtungen von Bedeutung sein, die im Zusammenhang der Erbschaft auftreten. Wir empfehlen Eigentümerinnen und Eigentümern von Liegenschaften, das Thema frühzeitig anzugehen und klar zu regeln. Falls genügend andere Vermögenswerte vorhanden sind, kann eine Immobilie beispielsweise nur einer oder maximal zwei Personen vermacht werden. Alternativ könnte sie noch zu Lebzeiten verkauft oder ihr Verkauf im Testament vorgesehen werden. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr zur rechtzeitigen Regelung des Nachlasses.

Wollen wir die Erbengemeinschaft weiterführen?

Die Antwort auf die Frage stellt den Ausgangspunkt für alle weiteren Überlegungen und Entscheidungen dar. Deswegen kann gar nicht genug auf Ihre Bedeutung hingewiesen werden. Unsere Erfahrung zeigt, dass eine Weiterführung nur in den seltensten Fällen wirklich zufriedenstellend funktioniert. Unterschiedliche Meinungen können allzu leicht zu Streitigkeiten zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft führen. Dabei ist auch nicht zu vergessen: Bei einer Fortführung über einen längeren Zeitraum kann die Anzahl der Mitglieder anwachsen, falls ein weiteres Mitglied verstirbt. Deswegen empfehlen wir beinahe immer, die Liegenschaft möglichst umgehend zu verkaufen oder eine Lösung zu finden, in der ein Erbe die anderen ausbezahlt.

Was bedeutet die Weiterführung der Erbengemeinschaft für uns konkret? 

In diesem Fall müssen alle Entscheidungen gemeinschaftlich getroffen werden. Genau genommen handelt es sich dabei auch um den Grund, weshalb in der Schweiz so viele Erbengemeinschaften existieren: Spricht ein Mitglied sich gegen den Verkauf der Liegenschaft aus, haben die anderen vorderhand keine Möglichkeit, diesen zu erzwingen. (Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass ein Erbe sein Erbteil und damit sein Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft gerichtlich einklagt.)

Natürlich sind von diesem Einstimmigkeitsprinzip auch alle anderen Entscheidungen betroffen, beispielsweise die Vermietung von Wohnungen oder die Ausführung von Sanierungsarbeiten. Falls möglich, sollten Erbengemeinschaften einen Sprecher bestimmen, der nach aussen als Ansprechpartner und Handlungsbevollmächtigter auftritt. Verfügt keiner der Erben über Erfahrung mit Mietliegenschaften und wurde bisher keine Verwaltung bestellt, empfiehlt es sich, eine solche einzusetzen. Ein erfahrener Partner hilft, Auseinandersetzungen unter den Nachkommen zu vermeiden.

Was geschieht, wenn die Erbengemeinschaft keine einvernehmliche Lösung findet?

Damit sind alle grossen wie kleinen Entscheidungen blockiert. Solange alle Zahlungen geleistet werden, bleibt die Liegenschaft in gemeinschaftlichem Besitz, im Grundbuch ist die Erbengemeinschaft eingetragen. Nur falls es zu einer Überschuldung kommt, aber noch immer keine Einigung für einen Verkauf möglich ist, kann gerichtlich eine Zwangsversteigerung angeordnet werden. Dies ist beispielsweise denkbar, wenn grosse Hypotheken vorhanden sind, aber die Liegenschaft nicht genügend Ertrag für die Tilgung abwirft.

Was bedeutet die «Solidarhaftung» und welche Konsequenzen hat sie für uns?

Die gemeinsame Haftung der Erbengemeinschaft betrifft alle finanziellen und anderen Verpflichtungen, die aus dem Erbe entstehen, einschliesslich möglicher Erbschaftssteuern. Wenn beispielsweise einer Liegenschaft die Sanierung der Kanalisation zur Auflage gemacht wird, und kein Geld für Sanierungen in einem entsprechenden Fonds zurückgelegt wurde, haftet die Erbengemeinschaft. Der Betrag wird zuerst entsprechend der Erbteile aufgeteilt, doch falls ein Erbe tatsächlich nicht bezahlen kann, haften alle anderen solidarisch.

Nachtrag: Was ist die übliche Lösung bei einem Einfamilienhaus, wenn ein Ehepartner noch lebt?

Nehmen wir als Beispiel an, dass der Erblasser eine Ehefrau und zwei Kinder hinterlässt. Falls es im Testament nicht anders festgelegt wurde, erbt die Mutter die Hälfte und die beiden Kinder je ein Viertel. Bei dieser Ausgangslage und einem guten Verhältnis innerhalb der Familie kann die Erbengemeinschaft üblicherweise fortgesetzt werden, solange die Mutter lebt und das Haus weiter bewohnt. Bei ihrem Ableben bilden die Kinder dann alleine eine Erbengemeinschaft und können entscheiden, wie sie verfahren möchten.

Man muss sich aber bewusst sein: Wenn Renovationen erforderlich werden, kann der Elternteil die Kinder dazu verpflichten, einen Anteil zu bezahlen. Denkbar ist aber auch, dass der Erblasser im Testament festlegt, dass der Partner bis an sein Lebensende dort wohnen darf, dafür aber auch alle Kosten alleine zu tragen hat (Wohnrecht/Nutzniessung). 

Falls Sie Fragen rund um das Thema Immobilienerbschaft und Erbengemeinschaft haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!

Adimmo AG
Peter Vögeli
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder