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HAUS VERERBEN – DARAUF SOLLTEN SIE ACHTEN

Zusammengerolltes Papier mit einem Wachstempel und Schnur verschlossen
16.01.2020

Wer ein Haus vererben möchte, sollte sich genau über die rechtlichen Grundlagen, aber auch über die Pläne der Begünstigten informieren. Frühzeitiges Handeln macht alles deutlich einfacher.

Das eigene Testament gehört zu den Themen, welche wir Menschen gerne möglichst lange vor uns herschieben. Niemand beschäftigt sich gerne mit der Endlichkeit seiner Existenz, das ist nur natürlich. Doch gerade wer eine Immobilie besitzt, tut sich selbst und den Erbinnen und Erben einen grossen Gefallen, wenn der Nachlass rechtzeitig geregelt wird. Schliesslich geht es um beträchtliche Vermögenswerte und nicht zu vergessen erhebliche Kosten, beispielsweise in Form Gebühren und möglicherweise auch Erbschaftssteuern. Welcher Weg ist also der beste, um den Nachkommen Haus und Hof zu vermachen?

ERBSCHAFT: PFLICHTANTEIL GILT AUCH FÜR IMMOBILIEN

Das Gesetz schreibt in der Schweiz Pflichtanteile vor, die nahe Angehörigen im Falle einer Erbschaft erhalten. Lebt die Ehefrau oder Ehemann noch, so steht ihr oder ihm mindestens ein Viertel zu und den Kindern gemeinsam drei Achtel. Ohne noch lebenden Ehepartner beträgt der Pflichtanteil für die Kinder drei Viertel. Diese Werte dürfen auf keinen Fall unter-, aber selbstverständlich jederzeit überschritten werden. Falls im Testament nicht ausdrücklich eine andere Regelung getroffen wird, erhält die Ehefrau oder der Ehemann eine Hälfte des Erbes und die Kinder die andere.

Es steht Ihnen frei, in Ihrem Testament festzulegen, dass eine Erbin oder ein Erbe das Haus alleine erhält. Bedenken Sie dabei, dass dies hohe Ausgleichzahlungen an die anderen Erben mit sich bringen kann, falls keine anderen Vermögenswerte vorhanden sind, um die Geschwister gleichwertig zu entschädigen. Im unglücklichsten Fall kann dies dazu führen, dass das Haus umgehend verkauft werden muss, um die Verpflichtungen zu erfüllen. Was vermutlich nicht in Ihrem Sinn sein dürfte, wenn Sie es einem Ihrer Kinder vermachen.

ERBENGEMEINSCHAFT: GEMEINSAME HAFTUNG

Falls Sie kein Testament erstellen, fällt nach Ihrem Ableben eine Hälfte des Hauses Ihrer Frau oder Ihrem Mann zu, die andere den Kindern. Ist Ihre Partnerin oder Ihr Partner vor Ihnen verstorben, werden Ihre Kinder zu gleichen Teilen Eigentümer. Nun bestehen drei Möglichkeiten:

  • Eine Erbin oder ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus.
  • Das Haus wird verkauft und der erzielte Gewinn unter den Erbinnen und Erben aufgeteilt.
  • Das Haus bleibt im gemeinsamen Besitz und wird vermietet. Denkbar ist auch der Sonderfall, dass eines der Kinder das Haus bewohnt und Miete an die Gemeinschaft bezahlt.

Erbengemeinschaften können schnell zu Komplikationen führen, gerade wenn sie wie in der dritten Variante über einen längeren Zeitraum aufrechterhalten werden sollen. Konfliktpotenzial besteht vor allem, weil Erbengemeinschaften immer einstimmig entscheiden müssen und gemeinsam haften. Ganz konkret bedeutet dies zum Beispiel, dass die Kinder ab Antritt des Erbes gemeinsam für allfällige Hypothekenzahlungen verantwortlich sind. Kommt ein Erbe oder eine Erbin dieser Verpflichtung nicht nach, haften die anderen für den entsprechenden Betrag. Falls eine Erbengemeinschaft langfristig bestehen soll, helfen klare schriftliche Vereinbarungen und die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt.

EHE- UND ERBVERTRAG

Ehepaaren, die Kinder haben und gleichzeitig über eine Immobilie verfügen, empfehlen wir in beinahe allen Fällen ausdrücklich den Abschluss eines Ehe- und Erbvertrags. Ein solches Dokument kann beispielsweise die Regelung beinhalten, dass die Kinder beim Tod eines Elternteils nicht auf ihren Pflichtanteil an der Liegenschaft bestehen. Der andere Elternteil bleibt damit Eigentümer und es ist gewährleistet, dass er auf Lebenszeit im Haus wohnen bleiben kann, falls er dies wünscht. Erst mit seinem Ableben fällt der Immobilienbesitz dann den weiteren Erben zu.

Eine solche Vereinbarung muss von den Erblassern, also den Eltern, und den Erbberechtigten, also den Kindern, unterzeichnet und notariell beglaubigt werden. Sie verhindert, dass es zu Streitigkeiten kommt und das Haus womöglich verkauft werden muss, weil ein Erbe oder eine Erbin seinen Pflichtanteil fordert und es aus finanziellen Gründen keine andere Lösung gibt. Voraussetzung für eine solche Lösung ist, dass in der Familie Einigkeit herrscht. Falls es bereits Konflikte bezüglich des Erbes gibt, dürfte es schwierig werden, alle Beteiligten zur Zustimmung zu bewegen. Auch deswegen: Je früher Sie das Thema angehen, desto besser!

ALTERSWOHNUNG BRINGT ERLEICHTERUNG

Vielleicht haben Sie sich schon einmal darüber Gedanken gemacht, dass das Familienhaus mit grossem Garten nicht immer die beste Lösung für Sie sein könnte. Viele Ehepaare denken über ein kleineres Haus oder eine Wohnung nach, wenn die Kinder einmal ausgezogen sind. Tatsächlich kann das Eigenheim mit den Jahren immer mehr zu einer Belastung werden, weil die anfallenden Arbeiten nicht mehr so einfach von der Hand gehen oder die Treppe zwischen Wohn- und Schlafbereich immer beschwerlicher wird. Deswegen entscheiden sich viele Paare beispielsweise nach der Pensionierung, in eine altersgerechte Wohnung zu zügeln. Natürlich sollten Sie darüber nicht nur nachdenken, um die Erbschaft einfacher zu gestalten. Doch wenn Sie den Schritt ohnehin planen, ist diese Vereinfachung ein nicht zu vernachlässigender, positiver Nebeneffekt.

ERBSCHAFT: KOMMUNIKATION IST ALLES

Zugegeben, das Thema Erbschaft ist nicht ganz unkompliziert – weder auf rechtlicher, noch auf menschlicher Ebene. Gerade deswegen können wir nur ausdrücklich empfehlen, mit Ihrer Frau oder Ihrem Mann und Ihren Kindern rechtzeitig darüber zu sprechen. Finden Sie heraus, welche Vorstellungen Ihre Nachkommen haben: Möchte jemand künftig das Haus bewohnen? Besteht die finanzielle Möglichkeit für Ausgleichszahlungen? Unter Umständen kann es Vorteile bringen, Ihr Haus noch zu Lebzeiten zu übertragen. Dies kann durch eine Schenkung geschehen, oder durch eine sogenannte Teilschenkung, bei der sie einen niedrigeren als den marktüblichen Preis für das Haus ansetzen. Denkbar ist unter diesem Konstrukt natürlich auch, dass sie ein bleibendes Wohnrecht für sich festlegen. Oder Sie ermöglichen Ihrem Kind, ein Haus zu beziehen, das es sich vielleicht mit seinem bisher angesparten Vermögen gar nicht leisten könnte. Sie sehen: Die Möglichkeiten sind vielfältig – wichtig ist, sich unter anderem bei Banken und Steuerämtern gut zu informieren und mit allen Beteiligten offen zu kommunizieren.

Adimmo AG
Peter Vögeli
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder