Gewerbeimmobilien vermarkten – die wichtigsten Schritte

Bei der Vermarktung von Geschäfts- und Büroflächen gibt es zahlreiche Besonderheiten zu beachten – und dies hat längst nicht nur mit der Marktsituation zu tun. 

Die Vermarktung einer Liegenschaft mit Mietwohnungen darf bereits als komplexer Prozess bezeichnet werden. Bei einer Gewerbeimmobilie kommen jedoch zahlreiche weitere Faktoren und Herausforderungen hinzu. Besonders ins Gewicht fallen die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten, die unter dem weiten Begriff «Gewerbe» zusammengefasst sind. Hinzu kommt die Ausgestaltung der Mietverträge mit üblicherweise fixen Laufzeiten und Vereinbarungen zu Ausbaustandard und baulichen Anpassungen.

Über all diesen Aspekten stehen strategische Frage, mit denen sich Eigentümer von Gewerbeliegenschaften zwingend befassen müssen: Welche Mieter können hier langfristig erfolgreich bestehen? Welche Angebote ergänzen sich sinnvoll und schaffen Synergien unter den angesiedelten Unternehmen? Welche Geschäfte oder Dienstleistungen steigern gleichzeitig die Attraktivität der Liegenschaft?

Mit der (Neu-)Positionierung von Gewerbeimmobilien, der zugehörigen Marktanalyse und der daraus resultierenden Zielgruppendefinition haben wir uns bereits in diesem Beitrag befasst. Betrachten wir nun die weiteren Schritte auf dem Weg zu einer wirkungsvollen und zügigen Vermarktung.

1. Der Ankermieter in Gewerbeimmobilien

Gerade bei grösseren Liegenschaften suchen wir noch vor der offiziellen Ausschreibung der einzelnen Flächen einen Ankermieter. Dieser hat entscheidenden Einfluss auf das Image der Liegenschaft und muss entsprechend sorgfältig ausgewählt werden. Zudem bestimmt er massgeblich den Wert des Standorts für die angestrebte Mieter-Zielgruppe, nicht zuletzt durch den Traffic, den er zu generieren verspricht.

Auch die Erfolgsaussichten müssen hier besonders genau hinterfragt werden. Denn auch wenn Fluktuation immer mit zusätzlichen Kosten und Mehraufwand für den Vermieter verbunden ist, wiegt der Verlust des Ankermieters doch ungleich schwerer – sowohl aus finanzieller Perspektive, als auch im Hinblick auf die Aussenwirkung.

Bei der Suche des Ankermieters arbeiten wir situativ neben unserer eigenen Fachabteilung für Vermietung mit grossen, spezialisierten Anbietern zusammen. Diese erleichtern den Zugang zu grossen Ketten und internationalen Marken, falls solche für die jeweilige Liegenschaft in Betracht kommen.

2. Weiterführende Vermarktungsmassnahmen

Bei ausgesprochen exklusiven Liegenschaften an gefragter Lage werden unter Umständen auch die kleineren Flächen über direkte Akquise vergeben. Je klarer die Vorstellung der angestrebten Mieterstruktur, desto wahrscheinlicher kommt dieses Vorgehen zum Tragen. In den meisten Fällen schreiben wir die verbleibenden Flächen jedoch offen aus. Üblicherweise nützen wir dafür zuerst die bekannten Immobilien-Portale, auf denen viele Unternehmen nach Mietobjekten suchen.

Je nach Grösse der Liegenschaft bietet sich die Erstellung einer Website an, auf der potenzielle Mieter weiterführende Informationen finden. Denkbar sind ausserdem: 

• Mailing-Aktionen: Der Versand an eine ausgewählte Zielgruppe ist ein ausgesprochen effizienter Weg der Kontaktaufnahme. Dabei helfen Programme, die auf Handelsregister-Daten zugreifen und ableiten, bei welchen Unternehmen möglicherweise ein Umzug ansteht.

• Anzeigenschaltungen: Inserate in Fachmagazinen oder spezialisierten Websites können helfen, gezielt potenzielle Mieter anzusprechen, die im gewünschten Mix noch fehlen.

• Point-of-Property-Massnahmen: Massnahmen wie Baublachen und Plakate schaffen bei überschaubaren Kosten Aufmerksamkeit direkt vor Ort.

• Persönliches Netzwerk: In jeder Phase der Vermarktung kann das Netzwerk des Vermarkters direkt aktiviert werden. Deshalb empfiehlt sich für Eigentümer die Zusammenarbeit mit spezialisierten Partner.

Abhängig vom Budget können alle Massnahmen gleichzeitig erfolgen oder, in Absprache mit dem Auftraggeber, gestaffelt lanciert werden. 

3. Aussagekräftiges Exposé

Ein Factsheet mit den wichtigsten Angaben zur Liegenschaft hilft, das Interesse bei potenziellen Mietern zu konkretisieren – und kann in Kombination mit den meisten oben genannten Massnahmen eingesetzt werden. Wir empfehlen, solche Exposés eher knapp zu halten, statt sie mit Information zu überladen. Eine Konzentration auf die Highlights hat sich in unserer Erfahrung als zielführend erwiesen. Details klärt man am besten im persönlichen Gespräch. Dies gilt umso mehr, als sich die Grösse der einzelnen Objekte durch bauliche Massnahmen an die Nachfrage und die Bedürfnisse der potenziellen Mieter anpassen lässt.

Flexibilität spielt bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien eine zentrale Rolle. Unternehmen haben häufig sehr klare Anforderungen, die zwingend erfüllt sein müssen. Vielen Mietverträgen gehen Verhandlungen voraus, und naturgemäss liegt es auch im Interesse des Eigentümers, die Voraussetzungen für einen langfristigen Erfolg der Mieter zu schaffen. Bei Adimmo verfügen wir über langjährige Erfahrung in der Vermarktung und Vermietung von Gewerbeliegenschaften unterschiedlichster Grösse. Gerne stehen wir Ihnen zur Verfügung, um Ihr nächstes Projekt zu besprechen und gemeinsam zu planen.

Adimmo AG
Stephan Egger
Eidg. dipl. Immobilientreuhänder
Mitglied des Kaders