Vermietungserfolg durch Neupositionierung von Liegenschaften

Der umkämpfte Geschäftsflächenmarkt in unseren Innenstädten lässt wenig Spielraum für Fehler – gerade im Hinblick auf die nachfrageorientierte Positionierung von Immobilien. Vor allem bei älteren Objekten können sich Korrekturen als sinnvolle Lösung erweisen.

Eine marktgerechte Positionierung bildet die Grundlage für den Erfolg jeder Renditeliegenschaft. Spätestens, wenn eine grössere Sanierung ansteht, empfiehlt sich eine eingehende Überprüfung der gegenwärtigen Situation. Speziell bei innerstädtischen Immobilien erfordert dies detaillierte Kenntnis der Gegebenheiten vor Ort.

Neupositionierung mit Blick auf künftige Mieter

Falls in einer Liegenschaft bereits Gewerbeflächen vorhanden sind, respektive eine Umwandlung in Gewerbeflächen in Betracht gezogen wird, ist zusätzlich umfangreiches Wissen über die Bedürfnisse potenzieller Mieter notwendig. Denn aus unserer langjährigen Erfahrung als Partner an der Seite von institutionellen Investoren wissen wir: Die Kunst liegt nicht darin, ein Unternehmen zu finden, das bereit ist, einen langfristigen Mietvertrag zu unterschreiben – sondern eines, das auch tatsächlich über einen entsprechenden Zeitraum hinweg erfolgreich bleibt.

Hier können Sie ein Praxisbeispiel für eine Nutzungsstudie herunterladen, die wir für eine Kundenliegenschaft an der Basler Utengasse durchgeführt haben. Welche Punkte bei der Analyse und der anschliessenden Vermarktung zu beachten sind, fassen wir im Folgenden für Sie zusammen. 

1. Lagebeurteilung

In einem ersten Schritt gilt es, die Gegebenheiten und den Bedarf vor Ort zu untersuchen. Dies betrifft zum einen die Makrolage, sprich das Quartier und das weitere Umfeld der Liegenschaft. Noch höher gewichten wir die Mikrolage, also die direkte Nachbarschaft mit ihrer bestehenden Infrastruktur.

Für gewerbliche Mieter, speziell für Retailer, geht es dabei um die zu erwartende Personenfrequenz vor Ort, um die Erreichbarkeit (Parkplätze und/oder ÖV) und eine möglichst gute Sichtbarkeit. Hinzu kommen bereits vorhandene konkurrenzierende oder allenfalls ergänzende Angebote, mit denen Synergien entwickelt werden können. Zudem müssen die spezifischen Anforderungen hinsichtlich der Anlieferung erfüllt sein.

Über die Attraktivität einer Lage für die Nutzung als Wohnraum entscheiden neben der generellen Einstufung der Gegend vor allem

• die Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln,
• das Freizeit- und Erholungsangebot,
• die Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs,
• weitere Einrichtungen wie Schulen oder medizinische Versorgung.

2. Objektbeurteilung 

Bei der Analyse der Immobilie selbst wird nicht nur die Hauptfläche zu betrachtet. Hohe Relevanz haben gerade für Gewerbetreibende auch Nebenflächen, beispielsweise zur Lagerhaltung. Zudem sollten Vermieter im Hinblick auf eine effiziente Mieterakquise im Vorfeld über die gesetzlichen Rahmenbedingungen vor Ort Bescheid wissen. Dazu gehören unter anderem die maximalen Öffnungszeiten, Vorschriften für Klima- und Kältegräte oder Reklame im öffentlichen Raum, die Erfüllung arbeitsrechtlicher Anforderungen sowie die Möglichkeiten für bauliche Anpassungen.

Falls für ein Gebäude die Mischnutzung mit Gewerbe und Wohnraum in Betracht kommt, stellt dies eine zusätzliche Herausforderung dar. Erstens ist zu gewährleisten, dass für die Bewohnerinnen und Bewohner Störfaktoren (Lärm, Geruch usw.) ausgeschlossen oder zumindest auf ein erträgliches Mass reduziert werden können. Zweitens dürfen der Standard der Wohnungen und die gewerblichen Mieter nicht zu stark divergieren. Im Zweifel raten wir sogar dazu, auf den ersten Blick lukrativ wirkende Angebote von Gewerbebetrieben abzulehnen, um die Attraktivität der Wohnflächen nicht zu beeinträchtigen.

Die Beurteilung des bestehenden Wohnraums folgt den gängigen Kriterien in den Bereichen:

• Lage
• Ausstattung
• Ausbaustandard
• Zustand

3. Ausschreibung, Vermietung und Anpassungen

Auf Basis der durchgeführten Analyse ergibt sich eine Strategie und mit ihr eine Entscheidung über die allfällig notwendige Neupositionierung der Liegenschaft. Daraus leitet sich auch die angestrebte Zielgruppe für die gewerblich genutzten Flächen ab. Anstelle einer pauschalen, öffentlichen Ausschreibung empfehlen wir oft das direkte Akquirieren der passenden Mieter.

Finale bauliche Anpassungen sollten, wenn möglich, nicht in Eigenregie oder ohne Absprache mit potenziellen Mietern vorgenommen werden – zumal vor allem grosse Mieter die Räumlichkeiten üblicherweise im Rohbau übernehmen und ihr eigenes Konzept in der Ladenfläche umsetzen möchten. Dies gilt auch im Hinblick auf sämtliche Digitalisierungsmassnahmen: Statt vorauseilend zu investieren, sollte das Augenmerk auf modulare Ausbaufähigkeit je nach Mieterwunsch gelegt werden.

Die konkreten Schritte zur Neupositionierung einer Liegenschaft variieren je nach geplanter Nutzung (Gewerbe, Wohnen, Büros und alle Mischformen), angestrebter Klientel und Integration in das bestehende Umfeld. Unser erfahrenes Team berät Sie gerne und unterstützt Sie bei der erfolgreichen Vermarktung Ihrer Liegenschaft.

Adimmo AG
Fabio Filleti
Asset Manager
Mitglied des Kaders