Das Interesse an Elektromobilität nimmt weiter zu, und mit ihm das Bedürfnis nach Ladestationen nahe des Wohn- und Arbeitsorts. Eigentümer von Mietliegenschaften stellt dies vor diverse Herausforderungen.

Diese Zahlen sprechen eine eindeutige Sprache: Im Jahr 2021 lag der Elektro-Anteil (inkl. Plug-in-Hybriden) bei den Personenwagenzulassungen in der Schweiz bei 22,2 Prozent (13,2 % mit rein elektrischem Antrieb), 2022 stieg er bereits auf 25,4 Prozent (rein elektrisch auf 17,7 %). Der Wachstumstrend und insbesondere die Zunahme voll elektrisch betriebener Fahrzeuge setzte sich auch 2023 fort; Stand heute sind dieses Jahr hierzulande 27,6 % Steckerfahrzeuge in Verkehr gesetzt worden.

All diese Autos wollen mit Strom versorgt sein, und aktuellen Erhebungen zufolge finden bis zu 80 Prozent der Ladevorgänge zu Hause statt, wo die Fahrzeuge über Nacht typischerweise lange ungenutzt stillstehen. Für Hausbesitzerinnen und -besitzer kein Problem, schliesslich haben sie die Installation der notwendigen Infrastruktur selbst in der Hand. Wer in Stockwerkeigentum wohnt, kann nicht eigenmächtig eine Ladestation installieren bzw. Gemeinschaftsstrom beziehen. Parkplätze sind in der Regel nicht zu Sonderrecht ausgeschieden, womit der Einbau von Ladeinfrastruktur die Zustimmung der Eigentümerversammlung voraussetzt.

In solchen Fällen wird in Praxis und Rechtsprechung jeweils eine «nützliche Massnahme» erkannt, welche (vorbehältlich anderer Bestimmung im Reglement) ein qualifiziertes Mehr (nach Köpfen und Wertquoten) erfordert, wobei angesichts der wachsenden Bedeutung der Elektromobilität auch mit einer «notwendigen Massnahme» argumentiert werden könnte, für welche ein einfaches Mehr ausreichend ist. Komplett auf den Goodwill der Eigentümerschaft angewiesen sind hingegen die rund 64 Prozent der Haushalte, die auf Mietobjekte entfallen.

E-Mobilität: Ausgangslage nicht für alle Eigentümer vergleichbar

Vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Abhängigkeit von freiwillig vorausschauend handelnden, kooperativen Eigentümern mag es überraschen, dass wir in den von Adimmo verwalteten Mietliegenschaften bislang erst vereinzelt konkrete Anfragen für Ladevorrichtungen erhalten. Tatsächlich zeigt eine im vergangenen Jahr von uns durchgeführte Umfrage jedoch, dass diesbezüglich mit einer Zunahme zu rechnen ist: 36 Prozent der befragten Mieterinnen und Mieter bekundeten ein grundsätzliches Interesse an Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge.

Für Eigentümer von Mietliegenschaften ergeben sich in diesem Zusammenhang diverse Fragen, unter anderem:

Soll eine Nachrüstung von Bestandsimmobilien stattfinden?
Wie hoch dürfen die Investitionskosten sein und welcher Teil kann umgewälzt werden?
Wie wird die Lösung konkret gestaltet?
Wie erfolgt die Verrechnung des bezogenen Stroms?

Als verantwortliche Partnerin für das Immobilienportfolio der Basellandschaftlichen Pensionskasse (BLPK) haben wir bei Adimmo eine Strategie festgelegt, die uns als Grundlage für Entscheidungen in den einzelnen Liegenschaften dient. Dabei sei angemerkt, dass die BLPK als Pensionskasse naturgemäss mit langfristigem Anlagehorizont handelt und ihren Gebäudepark generationenübergreifend attraktiv halten möchte. Zudem hat sie die Nachhaltigkeit generell als vordringliches Anliegen für ihre Investitionen definiert. Eigentümer mit einer Perspektive von 10 bis 20 Jahren werden manche Entscheidungen – verständlicherweise – unter anderen Gesichtspunkten betrachten.

Nachrüstung: Mehr als nur Ladestationen

Während E-Autos mit Notladekabeln und geringer Geschwindigkeit auch an Haushaltssteckdosen geladen werden können, sind damit gerade bei älteren, nicht auf solche Dauerbelastungen ausgelegten Installationen, Sicherheitsrisiken verbunden. Eine Ladestation überwacht die Leitungstemperatur und verhindert Kurzschlüsse oder ein gefährliches Überhitzen, welches im schlimmsten Fall zu einem Brand führen kann. Ausserdem kann sie Ladeverluste beträchtlich reduzieren.

Eigentümer müssen sich bewusst sein, dass Wallboxen an einzelnen Stellplätzen nur einen Teil der notwendigen Investitionen ausmachen. Nur in Ausnahmefällen innerhalb kleiner Liegenschaften stellt der Anschluss einzelner Ladestationen mit geringen Nennleistungen an die Wohnungszähler eine Option dar. Flachbandkabel oder Stromschienen müssen eingezogen und mit Schutzeinrichtungen angeschlossen werden. Installationen mit mehreren Ladestationen am gleichen Anschlusspunkt erfordern nach Werkvorschriften der meisten Verteilnetzbetreiber (VNB) die Einrichtung eines Systems zum Lastmanagement, welches die Energie statisch oder dynamisch zwischen Ladestationen und übrigen Verbrauchern verteilt respektive dafür sorgt, dass der Hausanschluss nicht überlastet wird und stets ausreichend Leistung für die gesamte Liegenschaft bereitsteht. Allenfalls muss die Kapazität des Hausanschlusses trotzdem erhöht werden. Ladeanlagen mit einer (Schein-)Leistung von mehr als 3,7 kVA müssen durch den VNB angesteuert werden können.

Die mit einer solchen Grundinstallation verbundenen Investitionskosten können unabhängig von einer individuellen Nutzung über eine Mietzinserhöhung auf alle Parkplatzmieterinnen und -mieter überwälzt werden (Mehrleistung des Vermieters nach Art. 14 Abs. 1 VMWG, Massnahme zum Einsatz erneuerbarer Energie nach Art. 14 Abs. 2 VMWG). Auch wenn ein Eigentümer davon absehen möchte, um eine noch nicht auf Elektromobilität umgestiegene Mehrheit zu schonen, sollten sich diese Ausgaben langfristig bezahlt machen. Sei es durch die verbesserte Positionierung der zugehörigen Wohneinheiten, sei es durch die Vermietung von zunehmend mehr Wallboxen, denn eine steigende Nachfrage darf ohne Zweifel vorausgesetzt werden.

Von den Personen, die sich in unserer Umfrage für eine Lademöglichkeit interessierten, gaben 41 Prozent an, dass sie für eine Lademöglichkeit am eigenen Parkplatz bis zu 30 Franken Mehrkosten in Kauf nehmen würden. Wir gehen davon aus, dass diese Bereitschaft in der Realität je nach angebotenem Ladekomfort und Strompreis auch höher liegen kann: Sobald jemand tatsächlich ein Elektroauto besitzt, wird der tatsächliche Wert einer eigenen Ladestation schnell offensichtlich. Der mittlere Strompreis für Privathaushalte liegt 2023 bei 27,2 Rappen je Kilowattstunde. An öffentlichen zugänglichen Ladestationen ist das Laden deutlich teurer; an einer der rund 2’500 Gleichstrom-Ladestationen der Schweiz, die ein schnelleres (aber weniger akkuschonendes) Laden ermöglichen, wird mindestens das Doppelte, im Roaming oftmals mindestens das Dreifache fällig – und bei besetzten oder in der Nähe nicht verfügbaren Stationen auch Geduld und Freizeit benötigt.

Mietereigene Wallboxen vs. Vermieterleistung

Wir raten nachdrücklich dazu, den Einbau mietereigener Ladegeräte nur in begründeten Ausnahmefällen zuzulassen, beispielsweise wenn

auf lange Sicht (bzw. bis zur nächsten Sanierung) mit keinem Bedarf an weiteren Ladestationen gerechnet wird
und der Wohnungszähler oder ein dedizierter Zähler zur Einzelabrechnung verwendet werden kann
und eine Überlastung des Hausanschlusses ausgeschlossen werden kann.

Zum einen stellt die Integration in ein Lastmanagement-System bzw. dessen Einrichtung eine Herausforderung dar, die (auch bei Verrechnung einer Kostenbeteiligung) ohnehin am Eigentümer hängen bleibt und mit einer einheitlichen Ladeanlage vereinfacht wird. Ein solches Lastmanagement-System sorgt für eine intelligente Aufteilung der verfügbaren Kapazitäten zwischen kompatiblen Wallboxen. Auf dem Markt erhältliche Modelle erlauben auch Warteschlangen oder eine geplante Leitungssteuerung. Dabei können Geräte eingesetzt werden, die über Internetanbindung und Schnittstellen zur Steuerung und zum Zugangssystem verfügen und idealerweise ohne zusätzliche Netzwerkinfrastruktur auskommen. Manche Ladestationen umfassen auch gleich Fehlerstrom- und Leitungsschutz.

Zum anderen stellt sich die Frage, was mit der mietereigenen Wallbox bei Kündigung oder Rückgabe des Stellplatzes geschieht, für den nicht zwingend dieselbe Kündigungsfrist und Vertragslaufzeit wie für die Wohnung des Mieters gilt. Verzichtet der Eigentümer nach Zustimmung zum mieterseitigen Einbau auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, was ohne andere schriftliche Regelung angenommen wird, übernimmt er eine Ladestation, um deren Konfiguration und Unterhalt er sich nicht unbedingt kümmern möchte. Umgekehrt wird die Mieterin oder der Mieter Installationskosten nur ungern über eine eventuell kurze Mietdauer abschreiben beziehungsweise überhaupt übernehmen wollen und sich zur fachmännischen Entfernung durch einen Elektroinstallateur verpflichten lassen. Ob das von der Mieterin oder vom Mieter gewählte Modell auch den Anforderungen nachfolgender Mieterinnen oder Mieter gerecht wird und Kommunikations- und Ladeplanungsfunktionen künftiger E-Autos nutzen kann, ist nochmals eine andere Frage.

Eine fachgerecht geplante, intelligente und ausbaufähige Ladeanlage kann hingegen eine Nutzungsdauer von über 20 Jahren erreichen. Die Komponenten der Basisinstallation sind noch langlebiger und werden auch bei technologischem Fortschritt von Ladestationen und Steuerungsmöglichkeiten (wie z. B. bidirektionales Laden) einsetzbar bleiben.

In seinem Merkblatt 2060 empfiehlt der SIA diese Vorbereitung für 60 bis 100 % aller Parkplätze bei Neubauten und umfassenden Sanierungen. Wir setzen dies in unseren Projekten auch um und sehen, dass dies für viele Investoren gleichermassen zutrifft. Eine Grundinstallation bietet gegenüber einer schrittweisen Erschliessung wesentliche Kostenvorteile. Und wird natürlich auch in Nachhaltigkeitsstandards und -zertifizierungen berücksichtigt.

Alternative: Allgemein zugängliche Ladestationen

Eine weitere Option für Eigentümer besteht in der Einrichtung von Ladestationen, die allen Mieterinnen und Mietern und gegebenenfalls auch Gästen oder sogar halböffentlich zugänglich sind. Damit könnte auf die Installation von Wallboxen an fest vermieteten Plätzen verzichtet werden. Tatsächlich bietet dieses Vorgehen einige Vorzüge. So ist gegebenenfalls nur eine geringere Anzahl an Ladestationen erforderlich und es kann eine schnellere Ladung angeboten werden, als sie vielen einzelnen Ladepunkten zugestanden werden könnte. Allerdings sind Schnellladestationen, die mit Gleichstrom operieren, mit deutlich höheren Kosten verbunden. Massnahmen gegen nach dem Laden stehenbleibende oder unberechtigte Parkplatz-Nutzer könnten notwendig werden. Denkbar ist, dieses Modell in Zusammenarbeit mit einem Partner anzubieten, der die Infrastruktur in Eigenregie betreibt. Dafür kommen lokale Elektrizitätswerke oder andere spezialisierte Anbieter in Betracht. Die höheren Ladetarife und die durch regelmässiges Schnellladen beschleunigte Batteriealterung sprechen allerdings gegen diese Variante als Hauptlademöglichkeit.

Wahl des Betreibers

Eine Abrechnung des bezogenen Stroms durch den Eigentümer respektive die Verwaltung dürfte sich in den wenigsten Fällen als sinnvoll erweisen. Die Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Anbieter stellt in den meisten Fällen die bessere Lösung dar. Dies gilt umso mehr für Mietliegenschaften mit einer Solaranlage, denn hier besteht üblicherweise bereits ein Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV). Dann bietet es sich an, dem dafür verantwortlichen Dienstleister auch den Betrieb der Ladestationen zu übergeben oder allenfalls sogar schon deren Installation. Während Verwaltungen die proaktive Anlageüberwachung und den Support auslagern können, profitieren Mieterinnen und Mieter von der fairen Abrechnung des Ladestroms nach Hoch- und Niedertarif des Energieanbieters (oder des ZEV) und einem kompetenten Ansprechpartner. Dabei ist es üblich, dass Anbieter den Endnutzerinnen und -nutzern einen moderaten monatlichen oder jährlichen Betrag für ihre Abrechnungs- und Inkassodienstleistung belasten oder sich eigene Investitionen in Zähler- oder Netzwerk-Hardware mit einem geringfügigen Aufschlag auf den Stromtarif entschädigen lassen. Mit der verursachergerechten Fakturierung durch externe Partner wird auch eine unnötige Verkomplizierung der Nebenkostenabrechnung des Vermieters vermieden.

Vermieterbeitrag zur Energiewende – Chance in der Positionierung

Wir gehen davon aus, dass die E-Mobilität sich durchsetzt und der Anteil an Elektrofahrzeugen laufend zunehmen wird. In den EU-Staaten dürfen ab 2035 keine Neuwagen mehr verkauft werden, die im Betrieb klimaschädliche Gase freisetzen. Der Bundesrat hat am 28.6.2023 einen Bericht zu fossilfreiem Verkehr verabschiedet, in welchem er empfiehlt, Ziele, Massnahmen und Zeitplan der EU grundsätzlich zu übernehmen. Bereits Jahre bevor das Verbot von Neuzulassungen von Benzin- und Diesel-Fahrzeugen in Kraft tritt, wird es sich bei der grossen Mehrheit neu verkaufter Personenwagen aller Voraussicht nach um rein elektrische Modelle handeln. Die Mehrheit der europäischen und insbesondere der deutschen Autobauer, die gegenwärtig rund die Hälfte der in der Schweiz neu immatrikulierten PKWs herstellen, planen ihren Verbrenner-Ausstieg bereits vor oder spätestens bis zum Ende des Jahrzehnts.

In den ambitionierten Zielen der Hersteller und den verschärften Emissionswerten sieht das Bundesamt für Energie (BFE) den Hauptgrund einer schneller als erwartet voranschreitenden Elektrifizierung des motorisierten Individualverkehrs. Es rechnet gemäss einer Studie von Mai 2023 damit, dass 2035 mehr als die Hälfte der in der Schweiz verkehrenden Personenwagen bzw. 2,8 Millionen Fahrzeuge elektrisch betrieben (oder betreibbar) sein werden. Private Ladestationen hätten oberste Prioritäten beim Ausbau der dafür benötigten Infrastruktur; rund 2 Millionen Heimladepunkte würden bis dahin benötigt.

In einer TCS-Umfrage des letzten Jahres sahen rund zwei Drittel der Befragten die fehlende Lade-Infrastruktur zu Hause oder am Arbeitsplatz als Verhinderungsgrund der Elektromobilität. Auch eine Umfrage des Autogewerbeverbands vom Januar dieses Jahres zeigte, dass potenzielle E-Auto-Käuferinnen und Käufer keine Frage so wichtig finden, wie die nach einer Lademöglichkeit zu Hause.

Damit liegt auf der Hand, dass grossen Immobilieneigentümern auch eine Schlüsselrolle zum Gelingen der Mobilitätswende zukommen wird. Gleichzeitig lässt sich erkennen, dass ein Angebot an Lade-Infrastruktur in Wohnungsnähe die Attraktivität der Immobilie steigert.

Während in EU-Mitgliedstaaten aufgrund der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie gesetzliche Verpflichtungen bestehen, bei Neubauten und Renovationen ein Mindestmass an Ladeinfrastruktur zu realisieren, und in unserem nördlichen Nachbarland Mieterinnen und Mietern ein Individualanspruch fürs Installieren von Ladepunkten zusteht, besteht hierzulande (noch) keinerlei Gesetzgebung, die den Zugang zu einer Ladestation sichert. Bislang wurde primär auf marktwirtschaftliche Mechanismen und freiwilliges Handeln der involvierten Akteure gesetzt. Unabhängig von möglicherweise noch folgenden Anpassungen des privaten (OR, ZGB, VMWG) oder öffentlichen (EnG oder MuKEn) Rechts ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass bei stark wachsender Verbreitung der E-Mobilität das Fehlen einer Ladestation einst als Mangel an der Mietsache Parkplatz gelten könnte.

Abschliessend sei noch ein wesentlicher Aspekt erwähnt, der bei der zugegeben schwierigen Frage der Amortisation solcher Anlagen oft vergessen wird: Jenseits des praktischen Nutzens hat das Angebot von Lademöglichkeiten auch einen Einfluss auf das Image einer Liegenschaft – und in einer weiteren Dimension auch des Vermieters. Damit dies zum Tragen kommt, muss das Thema jedoch kommuniziert werden. Dies gilt sowohl für die Vermarktung einer Liegenschaft, als auch gegenüber den bestehenden Mieterinnen und Mietern. Das hat wiederum den Vorteil, dass sich daraus vielleicht weitere Installationen ergeben, die zu einer schnelleren Rentabilität der Gesamtinvestition führen. Gehört eine PV-Anlage zur Liegenschaft, wird über einen erhöhten Eigenverbrauch übrigens auch deren Rentabilität gesteigert.

Adimmo AG
David Steen
Asset Manager

Ladestationen für E-Fahrzeuge: Ein herausfordernder Mehrwert