Sanierung einer Wohnliegenschaft: Empfehlungen aus der Praxis

Die Sanierung einer Mietliegenschaft ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Für die Mieterinnen und Mieter bringt sie im Minimum gewisse Einschränkungen und im unglücklichsten Fall die Kündigung des Mietverhältnisses mit sich. Wie geht man als Vermieter vor, um den Bedürfnissen aller Anspruchsgruppen in einer solchen Situation möglichst gerecht zu werden?

In einem ersten Schritt muss die Entscheidung fallen, ob sich die Sanierung in bewohntem Zustand ausführen lässt oder nicht. Falls beispielsweise «nur» die Bäder oder die Fassade zur Erneuerung anstehen, kommt dies durchaus in Betracht. Doch bei tiefgreifenden Umbauten ist die Zumutbarkeit für Mieterinnen und Mieter häufig nicht mehr gegeben. 

Sanierung: die Rechtslage

Betrachten wir zuerst die rechtliche Situation. Falls der Vermieter eine Sanierung im bewohnten Zustand durchführen möchte, haben die Mieterinnen und Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Für deren Höhe gibt es Richtwerte; eine erste Orientierung bietet die Tabelle des Mieterverbandes. Gleichzeitig steht dem Vermieter das Recht zu, einen Teil der wertmehrenden Sanierungskosten nach Abschluss der Arbeiten auf den Mietzins zu überwälzen. Die Basis dafür bildet der bisherige Mietzins. Mieterinnen und Mieter können die Erhöhung anfechten, wenn sie überrissen erscheint. Es gilt auch zu beachten: Eine Sanierung ist nur bei ungekündigten Mietverhältnissen erlaubt. Falls eine Mieterin oder ein Mieter kündigt, nachdem Sie über die Sanierung informiert haben, müssen Sie den Auszug abwarten, bevor die Arbeiten beginnen können.

Eine Sanierung im unbewohnten Zustand setzt die Kündigung aller Mietverhältnisse voraus. Dagegen können sich Mieterinnen und Mieter wehren, indem sie die Kündigung grundsätzlich anfechten oder eine Erstreckung verlangen. Der Vermieter wiederum darf nach Abschluss der Sanierung den Mietzins entsprechend der Marktverhältnisse festlegen. Um Kündigungen aussprechen zu können, benötigen Sie zwingend eine konkrete Grundlage, wie beispielsweise ein bewilligtes Baugesuch.

Was ist bei einer Sanierung im bewohnten Zustand zu beachten?

Wir empfehlen in jedem Fall, frühzeitig und transparent zu kommunizieren. In unseren eigenen Projekten berufen wir üblicherweise eine Versammlung ein, in der wir den Entscheid und die nächsten Schritte bekannt geben. Dabei sind für gewöhnlich die Verwaltung sowie die Projektverantwortlichen zugegen. Bei einer Sanierung im bewohnten Zustand raten wir dazu, klar auf die zu erwartenden Einschränkungen hinzuweisen. So können Mieterinnen und Mieter möglichst frei entscheiden, wie sie mit der Situation umgehen möchten – von einer entsprechenden Ferienplanung bis hin zur Suche nach einer neuen Wohnung.

Natürlich erklären wir auch die Notwendigkeit der geplanten Arbeiten. Häufig ist diese offensichtlich, gerade wenn in einer Liegenschaft bereits häufiger Defekte aufgetreten sind. Auch die Gewährleistung der Sicherheit aller Bewohnerinnen und Bewohner, respektive die Einhaltung aktueller Standards und Gesetze, kann Anpassungen am Gebäude erfordern. Erklären Sie auch, dass Sie sich bewusst sind, dass ein Anspruch auf Mietzinsreduktion besteht und wie dieser gehandhabt werden soll.

Die folgenden Punkte mögen selbstverständlich klingen, sollen aber nicht unerwähnt bleiben: Eine solide Planung und eine gute Baustellenorganisation tragen dazu bei, die Arbeiten schnell abzuschliessen und die Beeinträchtigungen für Mieterinnen und Mieter im Rahmen zu halten. Indem Sie eine Ansprechperson bekannt geben, an die man sich bei Bedarf wenden kann, zeigen Sie weiter, dass Sie die Anliegen und das Wohlergehen der Betroffenen ernst nehmen.

Was ist bei einer Sanierung im unbewohnten Zustand zu beachten?

Falls Sie für eine Sanierung in unbewohntem Zustand oder gar für einen geplanten Neubau Kündigungen aussprechen müssen, spielen die emotionale Komponente und die soziale Verantwortung noch eine deutlich grössere Rolle. Durch die rechtzeitige Information geben Sie den Mieterinnen und Mietern die Gelegenheit, eine Alternative zu finden. Wir bieten in solchen Fällen wann immer möglich auch unsere Unterstützung an. Vorstellbar ist auch, gegebenenfalls auf die Einhaltung der Kündigungsfrist zu verzichten, um den Umzug in eine neue Wohnung zu erleichtern.

Falls Mieterinnen oder Mieter bereits deutlich vor Beginn der Arbeiten aus ihrer Wohnung ausziehen, kann diese mit einem befristeten Mietvertrag noch einmal vergeben werden. Auch Zwischennutzungsprojekte sind denkbar, müssen allerdings gut geplant werden. Unter Umständen bieten sich hier sogar Möglichkeiten, in Zusammenarbeit mit einem Sozialamt oder einer anderen sozialen Einrichtung einen gesellschaftlichen Beitrag zu leisten.

Kommunikation mit den Medien

Je grösser die zu sanierende Liegenschaft, desto wahrscheinlicher werden die Medien die Sanierung aufgreifen und zum Thema machen. Wenn Sie Kündigungen aussprechen müssen, um die notwendigen Arbeiten ausführen zu können, sollten Sie darauf vorbereitet sein, auf Medienanfragen kurzfristig reagieren zu müssen. Stellen Sie dafür zusammen, weshalb die Arbeiten unerlässlich sind, und wie Sie Ihrer Verantwortung gegenüber Ihren Mieterinnen und Mietern gerecht werden. Damit sorgen Sie für eine stringente und konsequente Kommunikation.

Adimmo AG
Anja Kalok
Dipl. Ing. (FH) Architektin, Asset Managerin
Handlungsbevollmächtigte