Immobilienanlagen: Unser Ausblick auf das Jahr 2024
Mittlerweile dürfen wir von einer bewährten Tradition sprechen: Wie gewohnt nutzen wir das Jahresende, um zurück und nach vorne zu blicken. Was hat sich auf dem Markt für Immobilienanlagen in den vergangenen 12 Monaten verändert? Welche Bewegungen sind künftig zu erwarten? Dr. Georg Meier, Leiter des Bereichs Portfolio Management bei Adimmo, gibt Auskunft.
Herr Meier, wie ordnen Sie die Entwicklung des Immobilienmarkts im zu Ende gehenden Jahr 2023 ein?
Nachdem die indirekten Immobilienanlagen 2022 massiv verloren hatten, kann man 2023 als ein Übergangsjahr bezeichnen. Der Markt ist mit relativ grossen Unsicherheiten belastet und es lassen sich kaum einheitliche und klare Tendenzen ausmachen. Bei den indirekten Anlagegefässen gab es über das Jahr gesehen nur wenig Bewegung bei relativ geringen Umsätzen. Unter dem Strich stehen leichte Verluste, die aber nicht mit den Reaktionen auf den ersten Zinsschock im Jahr 2022 vergleichbar sind. Es ist eine trügerische Ruhe eingekehrt, in der Schweiz darf man beinahe schon wieder von einem Wohlgefühl sprechen. Rundum herrscht der Eindruck: Das Schlimmste haben wir überstanden.
«Im Grunde leben wir in der Schweiz weiterhin in unserem kleinen Paradies. »
Sie sprechen jetzt ausdrücklich über die Schweiz. Also stellt der inländische Markt einmal mehr eine Ausnahme dar?
Richtig, im Ausland haben wir eine andere Situation. Es gab deutlich stärkere Preisrückgänge und die Welt gestaltet sich ein wenig komplizierter als bei uns. In der Schweiz sorgt schon alleine die ständige Zuwanderung für kontinuierliches Wachstum. So entsteht Rückenwind für die Wirtschaft, für den Detailhandel, für den Wohnungsmarkt. Im Ausland beobachten wir ein wesentlich härteres Wirtschaftsumfeld. Im Grunde leben wir in der Schweiz weiterhin in unserem kleinen Paradies. Damit vergleichbar sind nur wenige Länder, unter anderem Australien und Neuseeland, die ähnlich hohe Zuwanderungsraten aufweisen.
«Unter anderem», sagen Sie – wo gibt es darüber hinaus noch gute Aussichten für Immobilieninvestitionen?
In Skandinavien sind wir weiter engagiert und wollen das auch bleiben. Die dortigen Verhältnisse ähneln den unseren. Die Gesellschaft ist wirtschaftlich gut abgesichert und wir sehen eine hohe Zahlungsmoral, die Risiken sind also sehr überschaubar.
Was bedeuten die aktuellen Entwicklungen konkret für langfristig ausgerichtete Investoren?
Der Wohnungsmarkt in der Schweiz wird sich weiterhin positiv präsentieren. An der hohen Nachfrage wird sich in absehbarer Zeit nichts ändern, deswegen lohnt es sich beinahe ohne Ausnahmen, in dieses Segment zu investieren.
Der Büromarkt hingegen bleibt schwierig. Dies gilt umso mehr, als Büroflächen infolge von Homeoffice und sinkenden Arbeitspensen immer weniger genutzt werden. Abseits von absoluten Zentrumslagen sind Zukäufe somit nur nach eingehender Prüfung zu empfehlen. Auch wenn sich die Entwicklung noch einmal akzentuiert hat, ist diese Erkenntnis nicht neu. Büroliegenschaften unterliegen knallharten Zyklen, weitaus mehr als beispielsweise Wohnungen. Was wir heute bauen, ist in 15 Jahren überholt. Danach ist wieder hoher finanzieller Aufwand nötig, um den Anforderungen gerecht zu werden. Deswegen ist es für langfristige Investoren nicht einfach, über mehrere Anlagezyklen ein vernünftiges wirtschaftliches Ergebnis zu erreichen.
«Als Folge der regen Versandtätigkeit wird der Logistikmarkt zulegen.»
Sie haben Wohnungen und Büros angesprochen. Was erwarten Sie bei den Gewerbeliegenschaften?
Beim Retail möchte ich unterscheiden: Güter des täglichen Bedarfs sehen sich viele von uns gerne an, bevor wir sie kaufen. Somit bleiben beispielsweise Lebensmittelgeschäfte interessante Mieter. Bei den meisten anderen Waren hat sich der Online-Handel als feste Grösse etabliert und er wird weiter an Marktanteilen zulegen. Allenfalls Mode könnte mittelfristig noch funktionieren, weil man gewisse Kleidungsstücke eben doch anprobieren möchte. Ich könnte mir auch gut vorstellen, dass in mehreren Segmenten das Modell von Showrooms in der Innenstadt mit Lieferangebot nach Hause Schule macht. Als Folge der regen Versandtätigkeit wird der Logistikmarkt zulegen. Deshalb bieten Infrastrukturobjekte im Zusammenhang mit Distributionslogistik grosse Chancen, hier sollte man sicher investiert sein.
Gibt es weitere Bereiche, in denen sich aktuelle günstige Gelegenheiten ergeben?
Die Hotellerie kann für manche Investoren ein spannendes Thema sein. Solange es den Menschen gut geht, reisen sie viel. Das Augenmerk sollte dabei nicht nur auf dem klassischen Tourismus liegen, sondern auch auf der Geschäftsreisetätigkeit und damit auf Business Hotels in den Innenstädten oder an Flughäfen. Dabei dürfen wir aber nicht vergessen, dass es sich um einen sehr speziellen Markt handelt, auf dem man Erfahrung benötigt. Wir empfehlen dringend, ausschliesslich in die Immobilien, nicht in die Betreiber zu investieren, um abgesichert zu sein. Zudem sollte dieses Segment immer nur eine Beimischung im Portfolio bleiben und kein Übergewicht erhalten.
Herr Meier, herzlichen Dank für diese spannenden Einsichten.