Immobilien: Dienstleistung à la carte

Als ganzheitlicher Immobiliendienstleister bietet die Adimmo AG Services in den Bereichen Portfolio Management, Beratung & Verkauf und Bewirtschaftung an. Wir nennen dies gerne den Adimmo-Dreiklang, von dem Kunden in Form durchgehender Prozesse, kurzer Wege und unseres «One-Stop-Shop»-Ansatzes profitieren. Doch was bedeutet dies konkret in der Praxis? Das zeigen wir Ihnen heute anhand eines spannenden Projekts im Raum Basel auf.

Das Geschäftszentrum Mühlematt bietet an bester Lage in Oberwil BL diverse Büro- und Gewerbeflächen in unterschiedlicher Grösse. Im Auftrag der Basellandschaftlichen Pensionskasse wurde das Objekt im Jahr 2020 erworben. Dabei übernahmen respektive übernehmen alle drei Geschäftsbereiche der Adimmo AG entscheidende Rollen. Die nahtlose interne Zusammenarbeit erlaubte eine Effizienz, die andernorts mit mehreren beteiligten Akteuren kaum erreichbar gewesen wäre.

Portfolio Management

Dieser Geschäftsbereich unter der Leitung von Dr. Georg Meier ist seit mehr als 20 Jahren für das gesamte Immobilienportfolio der Basellandschaftlichen Pensionskasse verantwortlich. Im Rahmen dieses Mandats werden auch Immobilienkäufe, wie der des Geschäftszentrums Mühlematt, für die Eigentümerin abgewickelt. Dieser Prozess beinhaltete unter anderem:

• Evaluation des Gebäudes und der zu erwartenden Rendite
• Prüfen der Übereinstimmung mit bestehender Strategie und Anlagezielen
• Durchführung einer umfassenden Due Diligence
• Erstellung eines Nutzungskonzepts für die kommenden Jahre
• Verhandlungen mit den Eigentümern und administrative Abwicklung

Unter den Aspekten einer werterhaltenden, wirtschaftlichen und nachhaltigen Immobilienstrategie ist das Team des Portfolio Managements an der Planung einer Revitalisierung, die in den nächsten Monaten umgesetzt werden soll, um das Gebäude fit für die Zukunft zu machen. 

Beratung und Verkauf

Nach Abschluss aller Sanierungsmassnahmen steht die Neuvermietung der zu diesem Zeitpunkt freien Flächen an. Diese Aufgabe wird der von Peter Vögeli geführte Geschäftsbereich Beratung und Verkauf übernehmen. Das Portfolio Management vertritt dabei die Basellandschaftliche Pensionskasse als direkter interner Auftraggeber. Das in langjähriger Zusammenarbeit gewachsene Verständnis für die Bedürfnisse der blpk und die detaillierte Kenntnis der Liegenschaft legen die Basis für eine zielführende Projektkoordination und eine in jeder Hinsicht passende Vermarktungsstrategie.

Bewirtschaftung

Während es sich beim Auftrag an die Abteilung Beratung und Verkauf um ein punktuelles Mandat handelt, bleibt der Geschäftsbereich Bewirtschaftung langfristig im Projekt involviert. Bereits heute trägt die von Ralf Bendzulla geleitete Sparte der Adimmo AG die Verantwortung für die Liegenschaftsverwaltung. Diese Aufgabe umfasst die kaufmännischen Dienstleistungen wie Mieterbetreuung, Mietvertragswesen und Buchhaltung, geht jedoch auf Grundlage der Adimmo-Philosophie deutlich über diese Basisdienstleistungen hinaus. Oberste Ziele sind die Werterhaltung des Objekts und die Steigerung der Rendite, die für die blpk aus ihrer Investition erwächst. Hinzu kommen termingerechte Reportings, die massgeschneidert den Abläufen und Bedürfnissen der blpk entsprechen.

Was ändert sich im Geschäftszentrum Mühlematt?

Um diese Frage zu beantworten, muss man zuerst die Ausgangslage genau betrachten. Die Liegenschaft entstand in den 90er Jahren als Renditeobjekt im Besitz mehrerer kleinerer und grösserer Investoren. Es entsprach dem damals beliebten und auch erfolgreichen Konzept der Mini-Shopping-Mall mit einer Mischnutzung aus Ladenflächen und Büros. Mittlerweile hat sich dieser Ansatz überlebt. Doch bei einer Vielzahl von Eigentümern gestaltet es sich oft – so auch in diesem Fall – schwierig, zu einem Konsens für gemeinsame Entscheidungen zu gelangen. Dies erschwert die langfristige, strategische Führung einer Liegenschaft. Deswegen fällte die Eigentümergemeinschaft vor einigen Jahren die konsequente Entscheidung zum Verkauf der Liegenschaft.

Das von Adimmo entwickelte Revitalisierungskonzept sieht gezielte Sanierungs- und Modernisierungsmassnahmen vor, mit denen die Liegenschaft an Attraktivität gewinnen wird und den heutigen Sicherheitsanforderungen wieder entspricht. Gleichzeitig ändert sich die strategische Ausrichtung bis zu einem gewissen Grad: Während Ladenflächen als Ergänzung zu und im Zusammenspiel mit der gegenüberliegenden Migros-Filiale erhalten bleiben, sollen künftig vermehrt Angebote aus dem Dienstleistungs- und Gesundheitsbereich angesiedelt werden.

Verkauf «in house»

Das Projekt Mühlematt mag als Paradebeispiel für den Adimmo-Dreiklang dienen. Gleichzeitig stellt es einen absoluten Sonderfall dar: Die ehemalige Eigentümergemeinschaft hatte die Adimmo AG auch mit dem Verkauf beauftragt. Doch auch eine solche Herausforderung an Transparenz und Governance lässt sich lösen. Die Mandate für Kauf und Verkauf waren in zwei unterschiedlichen Geschäftsbereichen – Portfolio Management respektive Beratung und Verkauf – angesiedelt. Ausserdem wurde das Gutachten über die Eignung als Investitionsobjekt für die Basellandschaftliche Pensionskasse durch einen externen Dienstleister erstellt. Diese Massnahmen gewährleisteten, dass beide Auftraggeber sich immer und ohne Einschränkungen auf die Wahrung ihrer Interessen verlassen durften.

Sie möchten mehr über den Adimmo-Dreiklang erfahren und wie wir Sie bei Ihrem Projekt unterstützen können? Wir freuen uns auf einen Austausch mit Ihnen!

Adimmo AG
Anja Kalok
Dipl. Ing. (FH) Architektin
Asset Managerin
Mitglied des Kaders