Immobilieninvestitionen aus der ESG-Perspektive

Das Thema Nachhaltigkeit ist allgegenwärtig und spielt in sämtlichen Bereichen unserer Gesellschaft eine zentrale Rolle. In der Wirtschaftswelt sollen sogenannte ESG-Ratings verantwortungsvolles Handeln messbar machen. Sie bewerten die Nachhaltigkeit von Unternehmen, von Kapitalanlagen – und speziell auch von Immobilieninvestitionen.

Wenn wir von Nachhaltigkeit oder in bestem Denglisch von Sustainability sprechen, haben wir dabei oft vor allem die Ökologie im Kopf. Das Kürzel ESG führt uns jedoch deutlich vor Augen, dass Nachhaltigkeit auf mehreren Gebieten gefordert ist:

E steht für Environmental, also Umwelt- und Klimaschutz sowie den sinnvollen Umgang mit Ressourcen 

S steht für Social, also soziale Aspekte wie die Achtung persönlicher Rechte und die Auswirkungen der Unternehmensaktivitäten auf Mitarbeitende und Gesellschaft

G steht für Governance, also eine transparente, langfristig angelegte Unternehmensführung, die ethisches Verhalten aller Beteiligten fördert und fordert

Die Idee der Corporate Social Responsibility, also der gesellschaftlichen Unternehmensverantwortung, ist alles andere als neu. Grundsätzliche Überlegungen lassen sich in Europa spätestens ab dem 17. Jahrhundert belegen, seit etwa 100 Jahren entwickelt sich die zugehörige Diskussion in Richtung der heutigen Themen. Die entscheidende Veränderung, die wir aktuell erleben, ist die Verpflichtung zu klaren Zielen. Nehmen wir das Beispiel Klima: Die Schweiz hat sich verpflichtet, bis 2050 die Treibhausgasemissionen auf null zu reduzieren. In Basel, wo unser Unternehmen seinen Hauptsitz hat, soll das sogar bereits bis 2037 geschafft werden. Das ist eine unmissverständliche Vorgabe, auf die auch all jene Unternehmen hinarbeiten müssen, die Kapital anlegen, wie Banken, Pensionskassen und Versicherungen.

Was bedeuten die ESG-Kriterien für Immobilieninvestoren?

Im Bereich der Governance sind institutionelle Investoren typischerweise bereits sehr gut aufgestellt. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften verfügen sie über gut ausgebaute Controlling-Systeme und sind es gewohnt, intern wie extern Rechenschaft abzulegen. Dazu gehören seit einiger Zeit auch Nachhaltigkeitsberichte, in denen Massnahmen, Ziele und der aktuelle Stand zusammengefasst werden.

Womit wir zum zweiten Kriterium kommen, also dem sozialen Faktor. Hier sehen wir die Schweiz im internationalen Vergleich im Mittelfeld positioniert. Während es leider immer noch Länder gibt, in denen Arbeitnehmerrechte praktisch nicht existieren, erleben wir an anderen Orten das genau Gegenteil: Unternehmen gestalten ihre Räumlichkeiten als wahre Wohlfühloasen für die Mitarbeitenden, häufig mit Annehmlichkeiten, die bei uns (bisher) nur in wenigen Fällen zu finden sind. Angetrieben wird diese Entwicklung auch durch den sich verstärkenden Fachkräftemangel und den daraus resultierenden Wettbewerb um die besten Arbeitskräfte.

Institutionelle Investoren betrifft dies auf zwei Ebenen: zum einen bei Umgang mit ihren eigenen Mitarbeitenden, zum anderen bei den Geschäftsimmobilien, in die sie investieren. Denn auch wenn für die eigentliche Einrichtung beispielsweise eines Bürogebäudes das eingemietete Unternehmen verantwortlich ist, müssen Punkte wie die Lage, die Raumaufteilung und die Lüftung den heutigen und morgigen Bedürfnissen entsprechen. Dafür müssen Immobilien anders konzipiert und teilweise noch einmal völlig neu gedacht werden.

Weitreichende Massnahmen auf der Ebene «E»

Beim dritten Kriterium, der ökologischen Nachhaltigkeit, ist die Infrastruktur schon recht weit fortgeschritten. Wenn wir unsere Liegenschaften respektive diejenigen unserer Kunden betrachten, dann sind fossilfreies Heizen und Kühlen zum Standard geworden, die Dämmung von Gebäuden wird kontinuierlich verbessert oder nachgerüstet. Natürlich entwickelt sich die Technologie weiter und wir müssen damit Schritt halten. Doch die entscheidende Veränderung für uns liegt in einem anderen Bereich: Heute sind wir verpflichtet, alles zu messen und die einzelnen Immobilien transparent zu machen. Also statten wir unsere Liegenschaften mit Messgeräten aus, um zu wissen, wann das Licht eingeschaltet wird, wie viel Strom ein Server aufnimmt oder wann wie viel Wasser in einer Wohnung verbraucht wird.

Diese Daten zu erfassen, den richtigen Personen zugänglich zu machen und gleichzeitig vor Missbrauch zu schützen, bedeutet einen enormen Aufwand. Wir testen aktuell in mehreren Pilotprojekten, was machbar und was sinnvoll ist, welche Plattformen dafür geeignet sind und wie der finanzielle Aufwand überschaubar bleibt. Schliesslich stellt sich für Anleger auch die Frage nach der Rendite der notwendigen Investitionen – Einsparungen für Strom und Wasser gehen zugunsten der Nutzer, bringen aber keine direkten zusätzlichen Erträge für die Eigentümer.

Darüber hinaus müssen wir auch verstehen, dass Eigentümer im Bereich der Ökologie alleine nichts erreichen können. Wir müssen die Mieter als Partner sehen, die das Gebäude so nutzen, dass die Investitionen in die Nachhaltigkeit die gewünschten Ergebnisse zeigen. Dies kann aber nicht dadurch geschehen, dass wir einem privaten Mieter sagen, dass er auf Basis unserer Daten weniger duschen sollte, um es an einem sehr plakativen Beispiel zu zeigen. Denkbar wäre der Ansatz, den etwa Autoversicherungen verfolgen: durch Vergleiche mit dem Durchschnitt jedem Einzelnen aufzeigen, wo man selbst steht. So lassen sich Menschen zu Verhaltensänderungen motivieren, ohne dass sie sich in ihrer Privatsphäre angegriffen fühlen.

ESG – ein Marathon 

Die perfekte Lösung mit allen Details hat bisher niemand gefunden. Wir alle in der Branche lernen noch und geben unser Bestes, um die hochgesteckten Ziele zu erreichen. Aber natürlich darf man als Investor nicht der Letzte sein, der auf den Zug aufspringt. Bei Adimmo möchten wir mit gutem Beispiel vorangehen und schnell funktionierende Konzepte entwickeln.

Unser Rat an die von uns betreuten Anleger lautet: Das Thema entschlossen angehen, aber step by step in einem vernünftigen Tempo. Entscheidend sind realistische Ziele, die den vorhandenen Gegebenheiten Rechnung tragen. Bei Neubauten lässt sich vieles gut umsetzen, doch bei Bestandsimmobilien, die einen grossen Teil ausmachen, steht uns ein langer Prozess bevor. In dessen Verlauf werden wir auch technologische Innovationen sehen, die wir heute noch gar nicht vorhersehen und einplanen können.

Fest steht: Wir haben einen langen Weg vor uns, auf dem wir bisher nur wenige Etappen bewältigt haben. Viele, die jetzt die Reise beginnen, werden ihr Erwerbsleben beendet haben, bevor das Ziel erreicht ist. Eine Ausrede, untätig stehen zu bleiben, darf daraus aber nicht abgeleitet werden.

Adimmo AG
Dr. Georg Meier
Mitglied der Geschäftsleitung
Leiter Portfoliomanagement