Eigenkapital: Möglichkeiten bei der Finanzierung Ihres Zuhauses

Bei der Finanzierung von Wohneigentum steht neben der monatlichen Belastung das benötigte Eigenkapital im Fokus. Welche Alternativen zu vorhandenem Barvermögen bieten sich an – und wie sind diese zu bewerten?

Beginnen wir mit der Frage, wie viel Eigenkapital Sie für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses benötigen. Die entscheidende Grundregel bei der Eigenheimfinanzierung lautet: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises für Ihr künftiges Zuhause müssen Sie als Eigenkapital aufbringen. Zumindest liest und hört man es genau so immer wieder. Doch damit zäumt man das Pferd von hinten auf – denn korrekt sollte die Aussage eigentlich lauten: Eine Bank finanziert maximal 80 Prozent des Verkehrswerts einer Liegenschaft. Diesem scheinbar kleinen Unterschied kommt deswegen grosse Bedeutung zu, weil der Verkehrswert und der Verkaufspreis nicht zwingend übereinstimmen.

Konkret bedeutet dies: Wenn Sie bereit sind, für Ihr Haus mehr zu bezahlen, als es laut objektiver Schätzung wert ist, so müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital zur Verfügung haben. Ein Punkt, den Sie sowohl bei der Suche als auch bei den Kaufverhandlungen keinesfalls ausser Acht lassen sollten.

Eigenkapital aus Vorsorgeguthaben

Nachdem geklärt ist, wie viel Eigenkapital Sie für die Finanzierung benötigen, bleibt zu klären: In welcher Form respektive aus welchen Mitteln darf dieses Eigenkapital eingebracht werden? Im Idealfall verfügen Sie über ausreichend Sparguthaben, um die Anforderungen zu erfüllen. Angesichts der anhaltend hohen Immobilienpreise stellt dies jedoch gerade für junge Familien eine ebenso hohe Hürde dar. Doch es gibt Möglichkeiten, wie diese Hürde ein wenig leichter bewältigt werden kann. So kann maximal die Hälfte des Eigenkapitals aus dem bereits angesparten Pensionskassenvermögen finanziert werden. Dafür stehen zwei Wege zur Verfügung:

• Vorbezug: Sie entnehmen den benötigten Betrag aus dem Guthaben bei der Pensionskasse – und müssen ihn dabei auch versteuern. Dies hat eine entsprechende Kürzung Ihrer Altersleistungen und unter Umständen der Risikoleistungen zur Folge. 

• Verpfändung: Der benötigte Betrag verbleibt in Ihrem Vorsorgevermögen, wird jedoch an die kreditgebende Bank verpfändet. So entstehen keine negativen Auswirkungen für Ihre Rente, allerdings müssen Sie die Verpfändung zu einem späteren Zeitpunkt ablösen.

In jedem Fall: Besprechen Sie Ihre konkrete finanzielle Situation und die Konsequenzen aller Entscheidungen ausführlich mit Ihrer Bank und Ihrer Pensionskasse. Mit Letzterer gilt es zu klären, ob Sie bereits ausreichend Kapital angespart haben und welche Modelle sie für die Finanzierung anbietet. Beachten Sie dabei ebenfalls, dass Sie beim Vorbezug und der Verpfändung ausreichend Zeit für die Abwicklung einplanen müssen. Auch eine zusätzliche Beratung ist unbedingt empfehlenswert, schliesslich handelt es sich um die vermutlich grösste und bedeutendste finanzielle Transaktion Ihres Lebens.

Weitere Quellen für Eigenkapital

Alternativ oder ergänzend zum Vorbezug von Pensionskassenvermögen können Sie auf einen anderen Teil Ihrer Vorsorge zugreifen: das eventuell vorhandene Guthaben in der 3. Säule. Auch dieser Schritt will angesichts seiner Auswirkungen auf Ihre Altersrente reiflich überlegt sein. Eine weitere Option könnte ein Erbvorbezug sein. Ob ein solcher in Frage kommt, gilt es mit den Eltern oder Grosseltern zu klären. Ausserdem empfehlen sich genaue Vereinbarungen mit allenfalls vorhandenen Geschwistern, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Steuerliche Folgen entstehen für direkte Nachkommen nur in den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Neuenburg, Luzern, Waadt und Solothurn.

Falls Sie über Wertschriften wie Aktien oder Fondsanteile verfügen, ist nicht zwingend ein Verkauf erforderlich, um diese ins Eigenkapital einzubringen. Ähnlich wie beim Vorsorgevermögen besteht die Möglichkeit, diese bei Ihrer Bank zu verpfänden. Sie erhalten jedoch maximal die Hälfte des aktuellen Kurses Ihrer Wertschriften als Kredit.

Der Vollständigkeit halber sei auch dies erwähnt: Private Darlehen von Freunden oder der Familie können ebenfalls als Eigenkapital für den Hauskauf verwendet werden. Doch dieser Ansatz ist – mehr als alle anderen – mit Vorsicht zu geniessen. Denn natürlich wollen selbst zinslose Darlehen zurückbezahlt sein und finanzielle Verpflichtungen können schnell zu einer Belastung in einem persönlichen Verhältnis werden.

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Adimmo AG
Peter Vögeli
Mitglied der Geschäftsleitung