Wohnrecht und Nutzniessung: Unterschiede, Gemeinsamkeiten, Konsequenzen

Das Wohnrecht – häufig mit dem Zusatz «auf Lebenszeit» – ist eine Regelung, mit der die frühzeitige Weitergabe von Wohneigentum an die nächste Generation erleichtert werden kann. Wir erklären, was Sie dazu wissen müssen.

Früher oder später befassen sich die meisten Hausbesitzerinnen und -besitzer mit der Frage, wie sie selbst im Alter wohnen werden und wie, respektive wann, sie ihre Immobilie an ihre Nachkommen übertragen möchten. Typische Anlässe für Überlegungen in diese Richtung sind der Auszug des jüngsten Kindes oder die eigene Pensionierung. Wenn Sie planen, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden zu bleiben, können Sie Ihr Haus dennoch schon zu Lebzeiten überschreiben.

In diesem Fall besteht die Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren, das Ihren Verbleib in den eigenen vier Wänden sichert. Eine vielleicht etwas weniger bekannte Alternative dazu ist die sogenannte Nutzniessung. Bei beiden Modellen handelt es sich um sogenannte Dienstbarkeiten, die im Grundbuch einzutragen sind. Im Kern verfolgen beide die gleiche Idee, dennoch gibt es einige wichtige Unterschiede zu beachten.

1. Wohnrecht: Ihre Befugnis zu bleiben

Das Wohnrecht kann sowohl für einen bestimmten Zeitraum als auch auf Lebenszeit eingeräumt werden; es endet spätestens mit dem Tod des Wohnberechtigten. Es gestattet Ihnen, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen. Gerade auf dem Land war es früher – und ist es teilweise heute noch – üblich, dass die ältere Generation auf einem Bauernhof im «Stöckli» lebt, nachdem die Kinder den Betrieb übernommen haben. Dieses Zusammenwohnen mehrerer Generationen erfreut sich mittlerweile auch ausserhalb landwirtschaftlicher Traditionen zunehmender Beliebtheit.

Falls Ihnen das alleinige Wohnrecht für das gesamte Gebäude eingeräumt wird, tragen Sie die laufenden Unterhaltskosten sowie die Heiz- und Nebenkosten und die Kosten kleinerer Reparaturen. Bewohnen Sie hingegen nur einen Teil des Hauses, trägt diese Verantwortung der Eigentümer oder die Eigentümerin. In beiden Fällen gilt: Das Wohnrecht ist nicht vererblich oder übertragbar, eine Vermietung an Dritte ist somit ausgeschlossen.

2. Nutzniessung: mehr Rechte, mehr Pflichten

Als Nutzniesserin oder Nutzniesser dürfen Sie eine Liegenschaft entweder selbst bewohnen oder sie vermieten. Durch die Vermietung kann die Nutzniesserin oder der Nutzniesser Ertrag generieren, den sie oder er anderweitig nutzen kann (beispielsweise zur Kostendeckung von Alterspflege o.ä.). Auch über die Vermietung hinaus ist die Nutzniessung zwar nicht vererblich, aber doch übertragbar – ein wesentlicher Unterschied zum Wohnrecht. Bei der Nutzniessung kommen Sie nicht nur für den laufenden Unterhalt auf, sondern auch für Hypotheken, falls solche (noch) bestehen, sowie für Versicherungen, Reparaturen und Heiz- und Nebenkosten. 

3. Steuerliche Auswirkungen der Dienstbarkeiten

Die Übertragung von Immobilienbesitz schon zu Lebzeiten kann je nach Konstellation und Wohnort erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Der Grund: Besteht für eine Liegenschaft ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht, hat dies eine teils einschneidende Wertminderung zur Folge – schliesslich können die neuen Eigentümer sie nur teilweise oder gar nicht für sich selbst nutzen. Vergessen Sie dabei jedoch nicht, dass in einigen Bereichen auch zusätzliche Steuern anfallen: Nutzniesser müssen den amtlichen Wert der Liegenschaft und den Eigenmietwert respektive das Einkommen aus Vermietung versteuern. Wohnrechtberechtigte versteuern nur den Eigenmietwert – den amtlichen Wert der Liegenschaft versteuert der Liegenschaftseigentümer.

4. Welcher Weg ist der beste?

Wie so oft im Leben gibt es auch hier keine pauschale Antwort. Auf der einen Seite stehen die individuelle Situation sowie die persönlichen Wünsche und Bedürfnisse, auf der anderen Seite die finanziellen Überlegungen vor allem im Zusammenhang mit der Erbschafts- respektive Schenkungssteuer. In diesem Zusammenhang spielen wiederum der Verwandtschaftsgrad und die Regelungen im jeweiligen Wohnkanton eine zentrale Rolle. Der beste Rat lautet: Wenden Sie sich an einen erfahrenen Anwalt oder eine Anwältin für Erbschaftsrecht, um die optimale Lösung zu finden. Selbst falls bei Ihnen keine Erbschaftssteuer fällig würde, beugen Sie durch eine frühzeitige Nachlassregelung unnötigen Streitigkeiten unter Ihren Nachkommen vor .

5. Pflegekosten und Ergänzungsleistungen

Immer wieder hört und liest man, dass eine Übertragung von Immobilieneigentum schon zu Lebzeiten auch im Hinblick auf eine unter Umständen notwendige Pflege einen grossen Vorteil mit sich bringen soll. Tatsächlich kann der Aufenthalt in einem Pflegeheim im Alter schnell sehr teuer werden – bis zu dem Punkt, an dem man das hart erarbeitete Haus verkaufen muss, um für die Kosten aufzukommen. Dies liesse sich doch einfach verhindern, so eine gängige Annahme, indem man die Liegenschaft vorher verschenkt.

Funktioniert dieser Trick wirklich? Kurz gesagt: Nein. Wer nicht über die nötigen Mittel für die Pflege verfügt, muss Ergänzungsleistungen beantragen. Bei deren Berechnung werden Vermögensverzichte angerechnet, gleichgültig, ob eine Schenkung in Form von Bargeld oder von Immobilienbesitz erfolgt ist. Bevor Sie in diesem Zusammenhang auf einen «Geheimtipp» vertrauen, sollten Sie sich echten Expertenrat einholen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

6. Wohnen im Alter

Vielleicht entscheiden Sie sich auch für einen völlig anderen Weg und zügeln von Ihrem Haus in eine altersgerechte Wohnung. Auch dann stellt sich die Frage: Was geschieht mit Ihrem bisherigen Zuhause? Um die Antwort zu finden, setzen Sie sich am besten mit Ihren Nachkommen zusammen und besprechen die Ausgangslage. Sollten Sie dabei zum Schluss kommen, dass ein Verkauf der Liegenschaft die beste Lösung ist, stehen wir Ihnen bei der Abwicklung gerne kompetent zur Seite.

Häufig gestellte Fragen zum Wohnrecht und zur Nutzniessung

Was ist ein Wohnrecht?

Ein Wohnrecht ist ein Recht, in einer Wohnung oder einem Haus einer anderen Person zu leben, ohne Eigentümer zu sein. Es kann durch einen Vertrag, ein Testament oder ein Gesetz begründet werden. Es ist nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Berechtigten oder nach einer vereinbarten Frist.

Was sind die Vorteile eines Wohnrechts?

Das Einräumen eines Wohnrechts schafft klare Verhältnisse und Verbindlichkeit, beispielsweise wenn ein älteres Ehepaar das Haus den Kindern überschreibt und einen Teil davon weiter bewohnt. Selbst wenn es einmal zu Meinungsverschiedenheiten kommen sollte, ist eine «Kündigung» der Vereinbarung nicht möglich.

Was sind die Nachteile eines Wohnrechts?

Ein Nachteil eines Wohnrechts ist die eingeschränkte Verfügungsmöglichkeit über die Immobilie. Der Berechtigte kann das Wohnrecht nicht verkaufen oder vermieten. Ein anderer Nachteil ist die mögliche Belastung für den Eigentümer, der unter Umständen für den Unterhalt und die Reparaturen der Immobilie verantwortlich ist.

Wie wird ein Wohnrecht begründet? 

Ein Wohnrecht muss öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Es kann durch einen Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten entstehen, z.B. bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Es kann auch durch eine letztwillige Verfügung oder einen Erbvertrag zugunsten des Berechtigten eingeräumt werden. Zudem kann es durch ein Gesetz vorgesehen sein, z.B. für den überlebenden Ehepartner oder den landwirtschaftlichen Betriebsnachfolger.

Wie wird ein Wohnrecht aufgelöst?

Ein Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten oder nach Ablauf der vereinbarten Frist. Es kann auch durch eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten aufgehoben werden, z.B. wenn der Berechtigte ins Altersheim zieht oder eine Entschädigung erhält.

Was ist Nutzniessung? 

Nutzniessung ist ein Recht, das einer Person erlaubt, einen Vermögenswert zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Zum Beispiel kann eine Nutzniessung an einer Liegenschaft bestellt werden, die es dem Berechtigten erlaubt, das Haus oder die Wohnung selbst zu bewohnen oder zu vermieten.

Wie wird eine Nutzniessung begründet? 

Eine Nutzniessung kann durch einen Vertrag (z.B. Schenkung oder Kauf), durch eine letztwillige Verfügung (Testament oder Erbvertrag) oder durch das Gesetz (z.B. für den überlebenden Ehepartner) begründet werden. Eine Nutzniessung an einem Grundstück muss öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Wie lange dauert eine Nutzniessung? 

Eine Nutzniessung kann auf Lebenszeit oder auf eine bestimmte Zeit bestellt werden. Sie endet mit dem Tod des Berechtigten, mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit oder mit der Aufhebung durch Vereinbarung der Parteien. Eine Nutzniessung kann auch erlöschen, wenn der Berechtigte den Vermögenswert missbraucht oder vernachlässigt.

Welche Rechte und Pflichten hat der Nutzniesser? 

Der Nutzniesser darf den Vermögenswert nach seinem Belieben nutzen und die Früchte daraus ziehen (z.B. Mieteinnahmen). Er muss aber den Vermögenswert erhalten und darf ihn nicht verändern oder veräussern ohne Zustimmung des Eigentümers. Er muss auch die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts tragen (z.B. Reparaturen) und die öffentlichen Abgaben bezahlen (z.B. Steuern).

Was ist der Unterschied zwischen einem Wohnrecht und einer Nutzniessung?

Der Unterschied zwischen einem Wohnrecht und einer Nutzniessung liegt vor allem darin, wie weit die Rechte des Berechtigten gehen. Beim Wohnrecht darf der Berechtigte nur die Immobilie oder einen Teil davon bewohnen und muss sich an die Vorgaben des Eigentümers halten. Er kommt meist nur für die gewöhnlichen Unterhaltskosten wie Strom und Betriebskosten auf. Beim Wohnrecht vermindert sich der Wert der Immobilie, was die Schenkungssteuer reduziert. Das Wohnrecht hat kaum Auswirkungen auf die Vermögens- oder Einkommenssteuern des Berechtigten.

Bei der Nutzniessung darf der Berechtigte die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten oder anderweitig nutzen. Er darf alle Erträge aus der Immobilie behalten, muss aber auch für alle Kosten wie Unterhalt, Bewirtschaftung, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien und Steuern aufkommen. Die Nutzniessung reduziert ebenfalls den Wert der Immobilie und somit die Schenkungssteuer. Das Vermögen und Einkommen aus der Liegenschaft muss der Nutzniesser versteuern.

Adimmo AG
Véronique Süsstrunk
eidg. dipl. Immobilientreuhänderin
Immobilienvermarkterin
Handlungsbevollmächtigte