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WIE VERÄNDERT DIE DIGITALISIERUNG DIE IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG?

03.05.2018

Die digitale Transformation wirbelt so manchen Wirtschaftszweig gerade gehörig durcheinander. Auch bei uns in der Immobilienbranche eröffnen sich völlig neue Möglichkeiten – sie müssen aber auch genutzt werden.

Der Immobilienbranche geht es gut. Sehr gut sogar. Einzelne Segmente, wie beispielsweise die Bewirtschaftung, mögen in den vergangenen Jahren rückläufige Margen verzeichnet haben. Doch insgesamt bleibt das «Betongold» eine feste Grösse, unter anderem aufgrund mangelnder Alternativen in der Vermögensanlage. Diese komfortable Situation hat dazu geführt, dass unsere Branche sich punkto Innovation und speziell Digitalisierung bisher keine besonders guten Noten verdient. Hätte die Auto-Industrie eine vergleichbare Innovations-Geschwindigkeit wie die Immobilienbranche, würden wir sie vermutlich nur noch von schwarz-weiss-Bildern in Geschichtsbüchern kennen.

MÖGLICHKEITEN DER DIGITALISIERUNG NUTZEN

Natürlich müssen wir unserem ursprünglichen Kundenversprechen treu bleiben. In der Immobilienbewirtschaftung lautet dies, den Kunden durch Vollvermietung und akzeptable Erträge zufriedenzustellen. Blind jedem Trend hinterherzulaufen, nur weil er technisch umsetzbar ist, führt dabei sicher nicht zum Ziel. Dennoch muss ein Umdenken stattfinden: Die Digitalisierung eröffnet uns Möglichkeiten, die wir im Interesse sowohl der Eigentümer als auch der Mieter zwingend nutzen sollten.

Wenn wir unsere eigene Praxis betrachten, zeigt sich: Gerade mit institutionellen Eigentümern läuft die Kommunikation schon heute weitgehend digitalisiert über definierte Schnittstellen. Erfolgs- und Bilanz-Reportings werden durch eine Software generiert und mittlerweile auch direkt an Kunden verschickt. Manuelle Eingriffe sind nicht mehr erforderlich, wodurch unnötige Fehlerquellen vermieden werden.

IMMOBILIEN-VERMARKTUNG MIT DIGITALEN WERKZEUGEN

Auch in der Vermarktung ist die Digitalisierung bereits recht weit fortgeschritten. Ausschreibungen finden auf Online-Portalen statt und beinahe alle Unterlagen sind im Netz verfügbar. 360-Grad-Rundgänge ermöglichen Interessenten, sich bereits vor der Besichtigung ein recht genaues Bild von einer Wohnung oder einem Haus zu machen. Häufig folgt aber genau an dieser Stelle der Medienbruch: Um sich für eine Wohnung zu bewerben, muss ein Fragebogen heruntergeladen werden, der dann aber von Hand auszufüllen und per Post oder via Mail einzusenden ist. Hier besteht allgemein noch erhebliches Optimierungspotenzial. Mit diesem und ähnlichen Themen haben wir uns gemeinsam mit Spezialisten der Beratungsfirma Ernst & Young in einem Digital Checkup im Rahmen der Initiative «Are you digital?» auseinandergesetzt.

DIGITAL ZU HÖHERER MIETERBINDUNG

Deutlich weniger weit ist unsere Branche, wenn es um die Digitalisierung der Kommunikation mit bestehenden Mietern geht. Betrachten wir ein Beispiel: Wenn in einem Mietshaus während der Nacht ein Defekt am Lift auftritt, wird dieser am nächsten Morgen – hoffentlich – von der ersten Person gemeldet, die das Haus verlässt. Bis der Monteur eintrifft, wird es aber noch zu zahlreichen weiteren Meldungen kommen. Jeder Benutzer – oder vielmehr Nicht-Benutzer – des Lifts wird den Defekt der Hausverwaltung anzeigen. Das erzeugt personellen Aufwand, da die Anrufe beantwortet werden müssen. Gleichzeitig bleibt beim Mieter der Eindruck, dass es etwas nicht funktioniert hat und er das selbst in die Hand nehmen musste. Dies liesse sich durchaus vermeiden. Nach der ersten Meldung des Defekts könnte eine digitale Nachricht an alle Mieter verschickt werden, welches über die Störung informiert und eine Zeit angibt, wann sie vermutlich behoben sein wird. Was bei den Mietern das bessere Gefühl hinterlässt, ist unschwer zu erraten.

Wir haben bereits im vergangenen Jahr gemeinsam mit der Fachhochschule Nordwestschweiz eine Mieterbefragung durchgeführt, um generelle Mieter-Bedürfnisse zu ermitteln. Die Ergebnisse können wir jetzt verwenden, um unser Dienstleistungs-Spektrum entsprechend anzupassen.

WEITERE ANSATZPUNKTE FÜR DIE DIGITALISIERUNG

Die Digitalisierung macht nicht nur aus dem Umgang mit einem defekten Lift eine Chance. Auch in anderen Bereichen entstehen neue Möglichkeiten. Architekten arbeiten heute mit BIM – Building Information Modelling. Dieser Ansatz sieht vor, alle Daten zum Gebäude digital zu erfassen, kombinieren und modellieren. Dies erleichtert nicht nur die Arbeit während der Bauphase, sondern auch die spätere Bewirtschaftung – doch leider fehlen heute häufig noch entsprechende Software-Lösungen und Schnittstellen. Noch einen Schritt weiter geht der Einsatz von IoT-Technologie in Gebäuden. Das Internet of Things verbindet Gegenstände mit dem Netz, um ihnen eine Kommunikation mit anderen Gegenständen oder Menschen zu ermöglichen. So könnte der defekte Lift den Techniker gleich selbst über die nötige Reparatur informieren, um dieses Beispiel nochmals aufzugreifen.

VERBESSERUNGEN FÜR PRIVATE VERMIETER

Wie eingangs erwähnt ist die Kommunikation mit den institutionellen Eigentürmern bereits weitestgehend automatisiert. Von einer nächsten Phase der Digitalisierung könnten jedoch gerade die privaten Eigentümer profitieren. Stellen Sie sich vor: Sie stehen mit den Kollegen auf dem Golfplatz und erhalten die aktuelle Quartalsauswertung als pdf-Datei auf Ihr Smartphone zugestellt. Das Reporting enthält ein Foto der Liegenschaft, Vermietungsstand, Liquidität auf dem Eigentümerkonto und eine Kurz-Info über erfolgte technische Arbeiten. Zugriff auf diese Daten haben Eigentümer natürlich immer, doch derzeit häufig nur, indem sie sie sich aktiv beschaffen. Jetzt geht es darum, den Weg zu standardisieren, wie die Daten zur Verfügung gestellt werden. Die skizzierte Lösung würde auf dem Golfplatz sicher Eindruck machen.

Adimmo AG
Ralf Bendzulla, Vorsitzender der Geschäftsleitung