WERTSTEIGERUNG BEI MIETLIEGENSCHAFTEN – INSIGHTS AUS DER PRAXIS

Bei der Wertentwicklung von Liegenschaften lassen sich mehrere Gesetzmässigkeiten beobachten. Für gewöhnlich kann man davon ausgehen, dass der Grundstückswert langsam, aber kontinuierlich ansteigt. Die Immobilie selbst wertet sich im Lauf der Jahre ab. Dies gilt üblicherweise auch dann, wenn man das oder die Gebäude «nur» instand hält. Um den Wert zu steigern, sind Sanierungs- und Erneuerungsmassnahmen erforderlich. Eine übergeordnete, nachhaltige Instandhaltungsplanung sorgt dafür, dass alle Massnahmen aufeinander abgestimmt sind und die Kosten so niedrig wie möglich gehalten werden. So gilt beispielsweise zwingend, dass der Einbau neuer Küchen oder Badezimmer mit ebenfalls anstehenden Strangsanierungen zu koordinieren ist. Dazu müssen die Lebenszyklen der einzelnen Bauteile beachtet und in einen Gesamtkontext gebracht werden. Gelingt es, den Komfort für die Mieter zu erhöhen, lässt sich so eine Wertsteigerung der Liegenschaft erzielen.

WERTERHALTENDE UND WERTSTEIGERNDE INVESTITIONEN

Entscheidend dabei ist, welcher Teil der Investitionen auf den Mietzins überwälzt werden kann. Denn auch wenn die Integrität der Bausubstanz einen wesentlichen Faktor darstellt, lautet der wichtigste Grundsatz: Der Wert einer Immobilie bemisst sich am Nettoertrag, der sich mit ihr erwirtschaften lässt. An dieser Maxime sollten alle Massnahmen gemessen werden. Am Beispiel energetischer Sanierungen werden die bestehenden Chancen besonders deutlich. Durch entsprechende Investitionen etwa in Dämmung, Wärmepumpen oder Solaranlagen können die laufenden Kosten reduziert werden. Dies lässt sich zumindest teilweise auf die Mieten umschlagen. Dabei müssen die Mieter unter dem Strich vielleicht noch nicht einmal tiefer in die Tasche greifen, da die Nebenkosten als Konsequenz aus der Sanierung sinken. Damit steigen der Wert der Bausubstanz sowie der Nettoertrag für den Eigentümer gleichermassen. Hinzu kommt eine höhere Attraktivität der Liegenschaft für Mieter, denen Nachhaltigkeit und zeitgemässer Umweltschutz am Herzen liegen.

MARKTBEDÜRFNISSE ERKENNEN UND BEDIENEN

Ohnehin kommt der Objektattraktivität entscheidende Bedeutung zu. Leerstände bedeuten eine Minderung des aktuellen Ertrags. Längere, sogenannte Sockelleerstände senken die Ertragsaussichten mittel- bis langfristig und wirken sich damit negativ auf den Wert der Liegenschaft aus. Wohnraumstudien zeigen, dass für Mieter in der Schweiz Lärm das grösste Ärgernis darstellt. Entsprechend werden Lärmschutzmassnahmen (nach innen und nach aussen) die Mieterzufriedenheit steigern. Als Bedürfnisse nennen Mieter häufig das Vorhandensein einer Terrasse oder eines Balkons sowie eine gute ÖV-Anbindung. Vor allem sollte man sich als Eigentümer die Frage stellen: Welche Art von Wohnung ist an diesem Standort besonders gefragt? Noch immer werden heute Liegenschaften konzipiert, die sich am klassischen Vier-Personen-Haushalt – ein Ehepaar mit zwei Kindern – orientieren. Dabei entsprechen solche Wohnungen längst nicht mehr an allen Orten der Nachfrage auf dem Markt. Auch ein «gesunder Mix» ist nicht immer die richtige Lösung, denn er bedeutet häufig, dass man eine konsequente Entscheidung vermeidet. Im Grunde stellen sich bei jeder Liegenschaft die Fragen: In welchem Segment (Preis, Ausstattung, Grösse usw.) ist die Nachfrage an diesem Ort am grössten? Und wie kann ich diese Nachfrage jetzt und in Zukunft bedienen? Unter Umständen können die Layouts der Wohnungen angepasst und beispielsweise 4,5-Zimmer-Wohnungen zugunsten eines grösseren Wohnbereichs in 3,5-Zimmer-Wohnungen umgebaut werden.

DIE POTENZIALANALYSE

Für die nachhaltige Entwicklung einer Liegenschaft mit dem Ziel, Ertrag und Wert zu steigern, empfiehlt sich eine professionelle Potenzialanalyse. Diese zieht unter anderem in Betracht:

• Wie entwickelt sich der Markt – allgemein und konkret am Ort der Liegenschaft?
• Welche städtebaulichen Massnahmen sind geplant oder zu erwarten?
• Wie entwickelt sich die Bevölkerungsstruktur im Quartier?
• Sind Umbauten respektive Aufstockungen möglich und sinnvoll?

Eine Potenzialanalyse untersucht die bestehenden Chancen und Risiken und enthält eine Markt-Objekt-Analyse, eine Bau-Lebenszyklus-Analyse sowie eine Betrachtung der Wirtschaftlichkeit des Objekts. Gerne erläutern wir Ihnen in einem persönlichen Gespräch genauer, wie eine solche Potenzialanalyse durchgeführt wird und welche Möglichkeiten sich daraus für Eigentümer von Mietliegenschaften ergeben können.

Adimmo AG
Peter Vögeli
Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder