Blog

Verkehrswert einer Liegenschaft: Was ist das eigentlich?

Einfamilienhäuser in einem Wohngebiet: Wie hoch ist der Verkehrswert?
11.11.2021

Wer sich mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie befasst, muss sich früher oder später über ihren Preis Gedanken machen. Spätestens jetzt kommt auch der Verkehrswert ins Spiel. Wofür steht dieser häufig gebrauchte Begriff?

Bevor wir darüber sprechen, wie sich der Verkehrswert einer Liegenschaft berechnet, wollen wir beide Begriffe erst einmal genauer definieren.

  • Liegenschaft: Tatsächlich wird dieser Ausdruck nicht ganz einheitlich verwendet. Im engeren Sinn steht Liegenschaft ganz einfach für ein Grundstück mit exakt bestimmten Grenzen. Im üblichen Sprachgebrauch bezeichnet man mit dem Begriff aber die Einheit aus einem Grundstück und seiner Bebauung. Dabei kann es sich um ein einzelnes Haus handeln, aber auch um mehrere Gebäude, beispielsweise eine Wohnüberbauung oder eine Industrieanlage.
  • Verkehrswert: Dieser Betrag steht für den Preis, der unter «normalen» Umständen für eine Liegenschaft erzielt werden könnte. Normal bedeutet in diesem Fall, dass beide am Kauf beteiligte Parteien über ausreichendes Know-how verfügen, nicht unter (beispielsweise zeitlichem) Druck agieren, und dass die üblichen Vermarktungsmassnahmen zum Einsatz kommen. Als Synonym für den Verkehrswert spricht man auch vom Marktwert einer Liegenschaft.

Methoden für die Bewertung einer Liegenschaft

Aus dieser Definition wird schnell klar: Bei Verkehrswert handelt es sich erst einmal um einen theoretischen Betrag, der im Vorfeld eines Verkaufs geschätzt werden muss. Dafür gibt es unterschiedliche Methoden, die gängigsten darunter sind das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Eine ausführliche Erklärung finden Sie in unserem Ratgeber «Zu welchem Preis kann ich mein Haus verkaufen?». Wann kommt welche Methode zur Anwendung? Pauschal lässt sich das nicht beantworten, doch generell gilt wenig überraschend: Bei einer Renditeliegenschaft wie einem grösseren Mietshaus liegt der Fokus auf dem zu erwartenden Ertrag, der bei einem Einfamilienhaus in den meisten Fällen keine entscheidende Rolle spielt. Eine erste Orientierung zum Wert einer Liegenschaft erhalten Sie auch mit unserem praktischen Immobilien-Rechner.

Der Verkehrswert und seine Konsequenzen

Wenn es sich wie festgestellt nur um einen theoretischen Wert handelt, weshalb sollte man sich überhaupt für den Verkehrswert interessieren? Dafür gibt es mehrere Gründe respektive Gelegenheiten. Offensichtlich finden vor der Festlegung eines Kaufpreises Verhandlungen statt, die gewissermassen eine Grundlage benötigen. Dafür drängt sich eine Schätzung des Verkehrswerts förmlich auf – weshalb häufig beide Seiten ihre eigene anfertigen lassen. Bei einer Erbteilung oder einer Scheidung kann der Verkehrswert die Grundlage für eine Einigung bilden. Übrigens hat der Versicherungswert bei der Gebäudeversicherung übrigens nur sehr begrenzt mit dem Verkehrswert zu tun. Er berechnet sich vielmehr aus dem Volumen des Gebäudes, multipliziert mit einem Kostenfaktor.

Wenn Sie mit Ihrer Bank verhandeln, beispielsweise über eine Anschluss-Hypothek, kommt hingegen der Verkehrswert zum Tragen. Womit sich auch der Kreis zum tatsächlich vereinbarten Verkaufspreis schliesst: Banken legen bei allen Berechnungen immer den Verkehrswert zugrunde. Ihr Verhandlungsgeschick beim Hauskauf hat somit auch direkte Auswirkungen auf die anstehende Finanzierung.

Planen Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie? Oder benötigen Sie aus anderen Gründen eine verlässliche Schätzung? Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Adimmo AG
Peter Vögeli
eidg. dipl. Immobilientreuhänder
Mitglied der Geschäftsleitung

GRATIS
Immobilienbewertung
online