Stockwerkeigentum: Verwaltung wechseln – so funktioniert es

Für Liegenschaften im Stockwerkeigentum die Verwaltung zu wechseln, ist mit einem nicht zu unterschätzenden Aufwand verbunden. Deswegen will ein solcher Schritt gut überlegt und mindestens ebenso gut vorbereitet sein. Wir erklären, wie Sie den besten Anbieter finden und wie ein Wechsel möglichst reibungslos vonstattengeht.

Das Konzept des Stockwerkeigentums bringt viele Vorzüge, aber auch einige Herausforderungen mit sich. In diesem Zusammenhang kann ein kompetenter Partner für die Verwaltung wertvolle Dienste leisten. Saubere und pünktliche Abrechnungen, aber auch die professionelle Durchführung von Eigentümerversammlungen und die Umsetzung der gefassten Beschlüsse tragen entscheidend zu einem konstruktiven Miteinander bei. Entsprechend sorgfältig wählen Eigentümergemeinschaften üblicherweise ihre Verwaltung aus. Dennoch kann es vorkommen, dass sich im Laufe der Zusammenarbeit Unstimmigkeiten ergeben und der Wunsch nach einem Wechsel laut wird. Nur: Unter welchen Umständen ist dies überhaupt machbar? Welche Fristen müssen dabei eingehalten werden und welche Vorbereitungen sind erforderlich?

Vor dem Verwaltungswechsel die Nachfolge klären

Solange alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mit der Arbeit der aktuellen Verwaltung zufrieden sind, wird auch niemand über einen Wechsel nachdenken. Treten hingegen Gründe zur Beanstandung auf, dann unterhalten sich die Bewohnerinnen und Bewohner darüber – erfahrungsgemäss mit zunehmender Dringlichkeit, je länger der Missmut andauert. Zeichnet sich eine klare Meinung ab, sollten Sie in einem ersten Schritt Offerten von anderen Anbietern einholen. So schaffen Sie die wichtigste Voraussetzung für einen Wechsel, denn ohne eine Anschlusslösung führt die Trennung von der bestehenden Verwaltung kaum zu einer Verbesserung der Situation.

Wir empfehlen, bei Ihrer Entscheidung drei Kriterien ganz besonders zu beachten:

• Erfahrung des Anbieters mit Liegenschaften in vergleichbarer Grösse
• Geografische Nähe und Verständnis für die regionalen Gegebenheiten
• Positive Erfahrungsberichte, idealerweise von Ihnen bekannten Personen

Nützliches Know-how zu diesem und zahlreichen weiteren Punkten finden Sie in unserem Whitepaper «Stockwerkeigentum».

Die Rolle der Eigentümerversammlung beim Wechsel der Verwaltung

Damit aus einer informellen Einigkeit im Hausflur eine verbindliche und rechtsgültige Entscheidung wird, bedarf es einer Eigentümerversammlung. So paradox dies erscheinen mag: Auch wenn es um ihre eigene Abwahl geht, muss die bestehende Verwaltung die ordnungsgemässe Einberufung übernehmen. An der Versammlung selbst sind zwei Beschlüsse zu fassen: die Abwahl der bisherigen Verwaltung und die Bestellung einer neuen. Für beide genügt eine einfache Mehrheit der anwesenden oder per Vollmacht vertretenen Eigentümerinnen und Eigentümer. Wer der Versammlung fernbleibt, verzichtet somit auch auf das Recht zur Mitbestimmung. 

Ein wenig komplizierter kann es übrigens werden, wenn bisher ein nicht externer Dienstleister betraut war, sondern ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Sie oder er kann den Beschluss anfechten und dies bis vor ein Gericht bringen. Allerdings ist dafür eine ausreichende Begründung notwendig.

Stockwerkeigentumverwaltung wechseln: rechtliche Rahmenbedingungen

Grundsätzlich können Sie die Zusammenarbeit mit einer bestellten Verwaltung jederzeit künden. Am unkompliziertesten läuft der Vorgang natürlich, wenn Sie bis zum Ende der festgelegten Vertragslaufzeit warten. Dazu verpflichtet sind Sie jedoch grundsätzlich nicht: Die in vielen Verwaltungsverträgen enthaltenen, ausgesprochen langen Kündigungsfristen sind kaum durchsetzbar. Rechtlich betrachtet handelt es sich um einen «einfachen Auftrag» (Art. 404 OR), bei dem auch eine ausserordentliche Kündigung möglich ist. Dies gilt für beide Parteien und setzt keine besonderen Gründe voraus. 

Dennoch sollten Sie eine angemessene Vorlaufzeit einplanen, sowohl im Sinne der geschäftlichen Fairness, als auch in Ihrem eigenen Interesse. Schliesslich soll der Wechsel gut organisiert über die Bühne gehen, was eine exakte Vorarbeit erfordert. Ein Zeitraum von drei Monaten sollte dafür im Normalfall ausreichen. (Es sei angemerkt, dass eine Kündigung «zur Unzeit» einen Anspruch auf Schadenersatz mit sich bringen kann. Wir empfehlen, dies allenfalls rechtzeitig mit einer juristischen Fachperson abzuklären.)

Sind Sie auf der Suche nach einem neuen Partner für die Verwaltung von bestehendem oder neu zu gründendem Stockwerkeigentum? Wir liefern gerne eine Offerte entsprechend Ihrer individuellen Anforderungen oder stellen uns persönlich vor. Mit unserem Hauptsitz in Basel und unserer Niederlassung in Aarau können wir unsere Dienstleistungen in der gesamten Nordwestschweiz in konstant hoher Qualität erbringen. Kontaktieren Sie uns noch heute für ein Kennenlerngespräch.

Adimmo AG
Michael Nickert
Immobilien-Ökonom (AWI)