Neubau Hochhaus Heuwaage: Immobilienentwicklung mit Weitblick

Kein Bauvorhaben der letzten Jahre wird das Gesicht der Basler Innenstadt so deutlich verändern wie der geplante Neubau des Hochhauses an der Heuwaage. Die Adimmo AG begleitet die Eigentümerin BLPK durch den gesamten Prozess, von der ersten Rentabilitätsüberlegung bis zur Umsetzung vor Ort.

Die Adimmo AG verantwortet das gesamte Immobilien Portfolio Management der Basellandschaftlichen Pensionskasse BLPK. In dieser Funktion verfügen wir über eine Zehn-Jahres-Planung für alle Liegenschaften im Besitz der BLPK. Wenn ein Gebäude auf das Ende eines Renovationszykluses zugeht, stellt sich grundsätzlich die Frage: Rechnet sich eine (weitere) Sanierung oder sollte aufgrund struktureller Schwächen ein Neubau in Betracht gezogen werden? Mit dieser Überlegung sahen wir uns im Jahr 2010 im Rahmen unserer Planungen auch für das an der Heuwaage gelegene Hochhaus «Steinentor» konfrontiert.

Wann ist ein Neubau rentabel?

Häufig wird angenommen, dass Investoren auf den Neubau bestehender Objekte hinarbeiten, um höhere Mietpreise erzielen und damit ihre Rendite steigern zu können. Tatsächlich ist die Rechnung nicht ganz so einfach, wie es auf den ersten Blick scheinen mag. Denn die Voraussetzung dafür ist immer der Rückbau eines Gebäudes, das noch einen Ertragswert aufweist. Deswegen ist die Wirtschaftlichkeit mit einem Neubau grundsätzlich schwieriger zu erreichen als mit einer Sanierung. Potenziell höhere Mietzinse genügen dafür nicht – und sind deswegen auch kein ausreichender Grund für einen Neubau. Vielmehr muss ein solcher mit einer möglichen Mehrnutzung einhergehen, sprich: Es müssen mehr Fläche generiert oder strukturelle Verbesserungen erzielt werden können, welche die Marktfähigkeit der Anlage langfristig sicherstellen.

Um dies auf dem Grundstück an der Heuwaage zu ermöglichen, ist eine Ausnahme von der Regelbauweise erforderlich, die vom Grossen Rat bewilligt werden muss. Nur unter dieser Voraussetzung kann ein später einzureichendes Baugesuch überhaupt genehmigt werden. Wie erhält man also eine solche Ausnahmebewilligung? In der Stadt Basel wird ein solches Verfahren vom Hochbau- und Planungsamt selbst geführt. Im Hinblick auf das Hochhaus an der Heuwaage fanden im Vorfeld über Jahre hinweg diverse Abstimmungsrunden zwischen dem Amt und uns als Vertretung des Investors statt. Nachdem man sich über die grundsätzliche Machbarkeit und die möglichen städtebaulichen Vorteile geeinigt hatte, holten wir erstmals die Basellandschaftliche Pensionskasse ins Boot.

Wenn Immobilienentwicklung auch Stadtentwicklung bedeutet

Wenn wir einen Neubau statt einer Sanierung vorschlagen, betrachten wir es als unsere Aufgabe, bereits konkrete Optionen präsentieren zu können, bevor der Investor sich erstmals mit dem Thema beschäftigt. In diesem Fall ging es konkret darum, einen Studienwettberwerb unter Federführung des Planungsamts auszuschreiben. Zu diesem sollten Einladungen an diverse Architekturbüros gehen und es mussten entsprechende Mittel von der BLPK bewilligt werden. Als Vertreter des Investors legten wir grossen Wert darauf, dass das Verfahren möglichst effizient und effektiv ausgelegt war.

Aus Sicht des Planungsamtes bietet der Neubau die Gelegenheit, die derzeit nicht optimale Situation im Umfeld des Gebäudes neu zu lösen. Für Ortskundige: Vor allem geht es dabei um den Birsigparkplatz und seine Nutzung sowie die Zufahrt dorthin. Aus Investorensicht verschwindet ein Gebäude mit strukturellen Nachteilen und einer nicht mehr zeitgemässen Bausubstanz. Mit diesen Aspekten wurden die ausgewählten Architekturbüros in den Wettbewerb geschickt. Dank des zweistufigen Verfahrens konnten die Projekte auf Basis des Feedbacks des Planungsamts und uns sowohl hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit als auch der Gestaltung noch optimiert werden. Ziel war es, «ausgezeichnete Architektur» zu erschaffen – denn nur diese verdient laut Gesetz eine Ausnahme von den bestehenden Bauvorschriften. 

Projektleitung im Sinne des Investors und seiner Kunden

Bei der Jury aus externen Architekten sowie Vertretern der Stadt und der Bauwirtschaft setzte sich der Entwurf von Miller & Maranta durch. Die Gründe gehen aus dem ausführlichen Bericht des Beurteilungsgremiums hervor. Das mittlerweile noch weiter vertiefte Konzept sieht ein fünfeckiges Gebäude mit 20 Stockwerken und rund 70 Mietwohnungen vor. Vor allem bringt es eine deutliche Aufwertung des Gebiets rund um die Heuwaage mit sich. Es wurde also erreicht, was das Planungsamt und wir angestrebt hatten: ein Vorschlag, der sowohl in der Politik als auch in der Bevölkerung möglichst grosse Chancen auf Akzeptanz hat.

Denn der Prozess ist noch nicht abgeschlossen: Aktuell wartet das Projekt auf die Zustimmung im Grossen Rat, der die Ausnahmeregelung genehmigen muss. Es folgt das offizielle Baugesuch, das noch einmal gut zwischen neun und zwölf Monaten Vorbereitungszeit in Anspruch nehmen wird und für das wir mit einer Bewilligungsphase von etwa sechs Monaten rechnen. Ein Beginn des Rückbaus des aktuellen Gebäudes ist damit frühestens im Jahr 2023 realistisch, die Fertigstellung des neuen Ensembles noch einmal zwei Jahre später. 

All diese Schritte gehen wir gemeinsam mit unserem langjährigen Partner und Kunden, der Basellandschaftlichen Pensionskasse. Wir sind stolz darauf, damit nicht nur einen Beitrag zur Vorsorge der Versicherten, sondern auch zur städtebaulichen Entwicklung Basels leisten zu können.

Adimmo AG
Dr. Georg Meier
Leiter Portfolio Management
Hansjörg Deppeler
dipl. Architekt HTL
Projekt Manager