Nettomiete vs. Bruttomiete: die Unterschiede einfach erklärt

Wer eine Wohnung mietet, stösst schnell auf die Begriffe Nettomiete, Nebenkosten und Bruttomiete. Doch was heisst das genau? Gerade für Privatpersonen ohne vertiefte Kenntnisse im Mietrecht kann das verwirrend sein. Wir erklären die Begriffe verständlich: juristisch korrekt, aber ohne Fachchinesisch.

Was ist die Nettomiete?

Die Nettomiete stellt den Grundmietzins dar. Sie deckt die reine Nutzung der Räume oder Flächen ab, die Sie gemietet haben, also zum Beispiel Wohnung, Hobbyraum, Gewerbefläche oder Parkplatz. Bei Wohnungen sind Balkon, Keller und ein Veloabstellplatz in aller Regel in der Nettomiete eingeschlossen, was auch entsprechend im Mietvertrag dokumentiert sein sollte. Nicht enthalten sind hingegen alle Betriebskosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung anfallen. Diese werden separat als Nebenkosten verrechnet.

Was zählt zu den Nebenkosten?

Nebenkosten sind jene Ausgaben, die zusätzlich zur Nettomiete entstehen, weil sie für den Betrieb, Unterhalt oder die Versorgung des Mietobjekts nötig sind. Typische Bestandteile sind:

• Heizkosten (fixe und verbrauchsabhängige Anteile)
• Warmwasseraufbereitung
• Kehricht-Grundgebühren
• Hauswartung, Reinigung, Gartenpflege, Umgebungsarbeiten
• Allgemeinstrom (z. B. für Treppenhaus oder Lift)
• Wasser- und Abwassergebühren
• Wartung von technischen Anlagen (z. B. Lift, Heizung, Schliessanlage)
• Brandschutz- und Notfalleinrichtungen
• Allgemeine Versicherungen
• Verwaltungskosten

Was zählt nicht zu den Nebenkosten?

Diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten, wie sie im ersten Moment klingt. Beginnen wir mit Radio und TV: Häufig (aber nicht immer) wird die Grundgebühr für den Kabelanschluss über die Nebenkosten abgerechnet. Damit sind jedoch nicht die Kosten für Anbieter wie Swisscom oder UPC, Streaming-Abos und die Serafe-Gebühren abgedeckt. Möchten Sie keinen Kabelanschluss in Anspruch nehmen, steht Ihnen das Recht zu, diesen durch eine Meldung an die Verwaltung plombieren zu lassen. Die monatlichen Gebühren können Sie sich dadurch sparen, wenn Sie kein Kabelfernsehen oder -internet nutzen. Produkte von Telefonanbietern laufen meistens über den Glasfaseranschluss oder den traditionellen Telefonanschluss.

Ihren persönlichen Stromverbrauch bezahlen Sie üblicherweise direkt an den zuständigen Versorgungsbetrieb, während der in gemeinsam genutzten Bereichen und Einrichtungen verbrauchte Allgemeinstrom auf die Nebenkosten umgelegt wird. Genau deswegen, so sei angemerkt, kann beispielsweise das Laden Ihres E-Bikes über eine öffentliche Steckdose im Velokeller schnell zu Unmut bei anderen Mieterinnen und Mietern führen.

Kommen wir zuletzt zum sogenannten «kleinen Unterhalt», dessen Kosten Sie ebenfalls selbst tragen. Dieser umfasst kleinere Reparaturen, Reinigungen und Ausbesserungen, die im alltäglichen Gebrauch anfallen, wie Glühbirnen wechseln oder Duschschläuche ersetzen. Dies muss so nicht im Mietvertrag festgehalten sein, es handelt sich um eine grundsätzliche gesetzliche Regelung. Dennoch werden oft vertragliche Vereinbarungen getroffen, beispielsweise eine Grenze von 150 bis 250 Franken oder 1 Prozent des Jahresmietzinses als Kostenobergrenze. Wenn spezialisiertes Fachwissen oder spezielle Geräte nötig sind, dann gehört dies nicht mehr zum «kleinen Unterhalt» und muss vom Vermieter getragen werden.

Was ist die Bruttomiete?

Die Bruttomiete ist die Summe aus Nettomiete und Nebenkosten. Ein simples Beispiel: Die Nettomiete für Ihre Wohnung beträgt 1500 Franken, die Nebenkosten liegen bei 250 Franken. Daraus ergibt sich eine Bruttomiete von 1750 Franken.

Doch während die Nettomiete exakt definiert ist, können die Nebenkosten sich verändern und lassen sich entsprechend nicht im Voraus festlegen, zumindest nicht auf den Franken genau. Deswegen wird in den meisten Mietverträgen eine sogenannte Akontozahlung vereinbart, die auf einer Schätzung beruht. Am Jahresende erfolgt eine detaillierte Abrechnung durch den Vermieter beziehungsweise den Immobilienbewirtschafter. Fällt diese höher aus als erwartet, müssen Sie den Restbetrag nachzahlen. Fällt sie tiefer aus, erhalten Sie eine Rückvergütung. Sie dürfen Ihre Akontozahlung auch freiwillig erhöhen, falls Sie erwarten, dass die Nebenkosten steigen.

Es kommt auch vor, dass für die Nebenkosten eine monatliche Pauschale verrechnet wird, ohne Abgleich mit den tatsächlichen Aufwänden in Form einer Jahresendabrechnung. Diese Variante ist weniger verbreitet und kann zu Vor- oder Nachteilen führen, je nach Nutzung und Energieverbrauch der Liegenschaft.

Worauf sollten Sie achten, wenn Sie eine neue Wohnung mieten?

1. Mietvertrag prüfen

Achten Sie darauf, welche Nebenkosten einzeln aufgeführt sind und ob eine Akontozahlung oder eine Pauschale vereinbart wurde.

2. Abrechnungsmodus verstehen

Erfragen Sie, wie die Nebenkosten abgerechnet werden und ob sie verbrauchsabhängig sind. Moderne Liegenschaften verfügen oft über Zähler für Heizung und Warmwasser. In diesem Fall zahlen Sie wirklich «Ihre» Nebenkosten und nicht einen Durchschnittswert der gesamten Liegenschaft. Bedenken Sie aber auch, dass noch nicht jede Liegenschaft die technischen Möglichkeiten dafür bietet.

3. Bruttomiete vergleichen

Wenn Sie Wohnungsinserate vergleichen, achten Sie auf die Nettomiete. Nur so sehen Sie, welche Wohnung effektiv günstiger ist. Die Nebenkosten sind zu einem grossen Teil abhängig von den eigenen Verhaltensweisen.

4. Kleinen Unterhalt im Auge behalten

Auch wenn dieser gesetzlich geregelt ist: Informieren Sie sich über die im Vertrag erwähnte Kostengrenze und lassen Sie sich bei Unklarheiten beraten.

Fabio Filleti
Adimmo AG
Vorsitzender der Geschäftsleitung