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MIETVERTRÄGE FÜR UNTERNEHMEN

26.08.2016

Jungunternehmer betreten auf mehreren Ebenen Neuland. Dazu gehört die Suche nach Räumlichkeiten für die Firma und der Abschluss des Mietvertrags. Was Sie vor der Unterschrift wissen sollten.

Einen Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Haus haben wohl die meisten von uns schon unterschrieben. Die Miete für Büros oder gewerblich genutzte Räume gehört hingegen selbst für gestandene Unternehmer nicht zum Tagesgeschäft. Für Jungunternehmer stellt sie eine von mehreren Herausforderungen dar, die auf dem Weg zum Erfolg zu bewältigen sind. Wir fassen für Sie die wichtigsten Rahmenbedingungen zusammen:

Laufzeit
Gewerbemietverträge werden für gewöhnlich befristet auf eine Laufzeit von fünf Jahren abgeschlossen. Gerade für Jungunternehmer bedeuten fünf Jahre eine enorme Verpflichtung – deswegen zeigen sich Vermieter beziehungsweise Eigentümer oft bereit, dem Mieter ein einmaliges Kündigungsrecht beispielsweise nach zwei Jahren einzuräumen. Auf der anderen Seite kann dem Mieter im Vertrag auch die Option gegeben werden, am Ende der Laufzeit einmalig um weiter fünf Jahre zu verlängern.

Kündigung
Die Kündigungsfrist beträgt üblicherweise sechs Monate, wobei bei den typischen auf fünf Jahre befristeten Verträgen formell keine Kündigung notwendig ist. Eine vorzeitige Kündigung durch den Vermieter ist nur im Falle von wiederholten Verletzungen der Sorgfaltspflicht oder bei Zahlungsverzug möglich. Sollte der Vermieter Anlass zur Befürchtung haben, dass der ausstehende Mietzins überhaupt nicht mehr beglichen wird, so hat er ein sogenanntes Retentionsrecht: Er kann das Mobiliar in den Räumlichkeiten gewissermassen als Pfand beanspruchen. Umgekehrt ist eine missbräuchliche Kündigung durch den Vermieter nur schwer möglich, da im Falle eines Einspruchs durch den Mieter die Erstreckung bis zu sechs Jahre dauern kann.

Depot
Das übliche Mietzinsdepot beträgt sechs Monatsmieten. Gerade im Fall von Gewerberäumen kann dies schnell einen hohen Betrag ergeben, der von vielen Jungunternehmern nicht aufgebracht werden kann. Während im privaten Bereich in solchen Fällen Anbieter wie Swisscaution einspringen können, ist dies im geschäftlichen Bereich nicht Usus. Stattdessen bietet sich eine Bankgarantie an, um die Liquidität des Mieters nicht unnötig zu beeinträchtigen.

Andere Mieter
Gerade in grösseren Gewerbeliegenschaften oder Einkaufs-Centern kann die An- oder Abwesenheit anderer Mieter eine wichtige Rolle spielen. Ein Coiffeur wünscht sich beispielsweise kaum einen Mitbewerber im gleichen Gebäude, während für eine Apotheke die Ärzte im Haus Match-entscheidend sein dürften. Vereinbart werden kann in diesem Zusammenhang beinahe alles – abhängig davon, worauf sich Mieter und Vermieter einigen.

Ausbau
In den meisten Fällen werden Räumlichkeiten zur Rohbaumiete ausgeschrieben. Für Sie als Mieter bedeutet dies: Ausser Strom- und Wasseranschluss sind keine Einrichtungen vorhanden. Dies eröffnet zwei Möglichkeiten:

  • Der Mieter übernimmt den Ausbau selbst, falls seine finanziellen Mittel dies zulassen.

  • Der Vermieter übernimmt die gesamten oder einen Teil der Kosten, um diese später auf den Mietzins umzuwälzen. Wichtig: Falls Sie den Mietvertrag beenden möchten, bevor der entsprechende Betrag über den höheren Mietzins abgegolten ist, könnte je nach Vereinbarung eine entsprechende Nachforderung auf Sie zukommen. 

Gerade Gründer und Jungunternehmer müssen sich mit vielen Punkten auseinandersetzen, mit denen sie sich nie zuvor beschäftigt haben. Gerne stehen wir Ihnen in allen Fragen rund um die Miete Ihrer Geschäftsräumlichkeiten mit Rat und Tat zur Seite.

Adimmo AG
Adriano Di Nunzio