Strategische Diversifikation: Logistikzentrum für das Universitätsspital Basel

Logistikimmobilien sind für institutionelle Anleger heute beinahe ein «Must-have». Mit dem richtigen Ansatz lassen sich dabei sogar eher aussergewöhnliche Konstellationen für alle Parteien zukunftssicher umsetzen. Ein aktuelles Beispiel dafür findet sich unweit des Birsfelder Hafens. Begutachten Sie mit mir das Projekt – und die Strategie dahinter.

Ein Projekt mit strategischer Weitsicht

In Birsfelden geht in diesen Tagen das neue Logistikzentrum des Universitätsspitals Basel in Betrieb. Das Gebäude, das wir im Auftrag der Basellandschaftlichen Pensionskasse (blpk) realisiert haben, verkörpert eine durchdachte Investmentstrategie, die gleich mehrere Zukunftstrends aufgreift: die wachsende Bedeutung der Logistik, den boomenden Gesundheitssektor und die Notwendigkeit nachhaltiger Gebäudekonzepte.

Wenn Flächenknappheit Innovation fördert

Die Ausgangslage war typisch für urbane Spitäler: Das Universitätsspital Basel stand vor der Herausforderung, sein wertvolles innerstädtisches Areal optimal zu nutzen. Logistische Funktionen, die nicht zwingend vor Ort abgewickelt werden müssen, sollten ausgelagert werden, um Platz für die Kernaufgabe zu schaffen: die Behandlung von Patientinnen und Patienten.

Diese Verlagerung bedeutet weit mehr als nur eine räumliche Optimierung. Sie ermöglicht dem Spital, seine Logistikprozesse auf rund 15’200 Quadratmetern weiter zu professionalisieren und zu standardisieren. Essenzielle Bedeutung kommt der kurzen Distanz zwischen beiden Standorten zu: Just-in-Time-Lieferungen und kurze Transportwege für Medikamente und Verbrauchsmaterial sind für den reibungslosen Spitalbetrieb unerlässlich.

Eine unkonventionelle, aber durchdachte Konstellation

Das Projekt basiert auf einer besonderen Eigentümerstruktur: Das Grundstück gehört dem Kanton Basel-Stadt, die blpk hat das Baurecht erworben und das Gebäude erstellen lassen. Diese Konstellation mag auf den ersten Blick ungewöhnlich erscheinen, denn normalerweise bevorzugen institutionelle Investoren Vollbesitz.

Doch die strategischen Überlegungen dahinter sind schlüssig: Der Kanton Basel-Stadt als Grundeigentümer bietet langfristige Stabilität und vernünftige Konditionen. Gleichzeitig ermöglicht diese Struktur der Pensionskasse den Einstieg in ein attraktives Marktsegment, ohne die hohen Grundstückskosten tragen zu müssen. Am Ende profitieren alle drei Parteien. 

Logistik als Wachstumsmarkt der Zukunft

Die Entscheidung für eine Investition in Logistikimmobilien folgt einer klaren strategischen Logik. Gerade in einem dicht besiedelten Land wie der Schweiz werden Gewerbeflächen zunehmend zu einem knappen Gut. Gleichzeitig steigt die Nachfrage kontinuierlich, getrieben durch E-Commerce, veränderte Konsumgewohnheiten und die Notwendigkeit effizienter Lieferketten.

Deswegen betrachten wir Schweizer, aber auch internationale Logistikimmobilien als wichtige Bausteine innerhalb einer gewinnbringenden Anlagestrategie. Wohnimmobilien in der Schweiz gelten – praktisch immer auch zurecht – als Selbstläufer. Doch das Engagement in anderen Sektoren bringt eine doppelte Risikominderung mit sich: Es reduziert Klumpenrisiken und schafft gleichzeitig langfristig gesicherte Einkommensströme jenseits des traditionellen Wohnungsbaus. Für eine Pensionskasse, die sowohl die Verzinsung von Vorsorgevermögen als auch die laufende Auszahlung von Renten gewährleisten muss, sind beide Aspekte wesentlich.

Der Gesundheitssektor als demografischer Wachstumstreiber

Die Kombination aus Logistik und Gesundheitswesen erweist sich als besonders zukunftsträchtig. Der demografische Wandel wird die Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen in den nächsten zwei Jahrzehnten erheblich steigern. Gleichzeitig profitiert die Schweiz als Wohlstandsinsel von kontinuierlicher Zuwanderung, was auch die langfristige Nachfrage in diesem Bereich stabilisiert.

Effizienz durch optimierte Projektabwicklung

Das Projekt besticht nicht nur durch seine strategische Ausrichtung, sondern auch durch die effiziente Umsetzung. Von der ersten Idee bis zur Inbetriebnahme vergingen gerade einmal vier Jahre. Möglich wurde dies durch die Konstellation aller Beteiligten: das Universitätsspital als motivierter Nutzer, Implenia als erfahrener Totalunternehmer und Vorbesitzer des Baurechts, sowie die zügigen Bewilligungsverfahren in der Gewerbezone.

Das «Designed-to-Customer»-Konzept erwies sich dabei als besonders hilfreich: Wir liessen das Gebäude im Rohbau erstellen, während das Universitätsspital den Mieterausbau nach seinen spezifischen Anforderungen selbst übernahm, respektive bei künftigen Anpassungen weiterhin übernimmt. Diese klare Aufgabenteilung minimierte Schnittstellen und beschleunigte Entscheidungsprozesse.

Nachhaltigkeit als Standard

Auch energetisch haben wir konsequent auf Zukunftsfähigkeit gesetzt. Das Logistikzentrum erfüllt den Minergie-P-Standard, was für einen Gewerbebau dieser Kategorie absolutes High-End-Niveau bedeutet. Die grossflächige Photovoltaikanlage auf dem Dach wird Strom für die aufwändige Infrastruktur erzeugen. Die Abwärme der Kühlungen wird direkt selbst genutzt, allenfalls zusätzlich nötige Wärme bezieht die Liegenschaft vom Kraftwerk Birsfelden in Form grüner Energie.

Erfolgversprechende Perspektiven

Das Gebäude ist vollständig an das Universitätsspital vermietet, ein langfristiger Mietvertrag sichert stabile Erträge. Gleichzeitig wurde es so konzipiert, dass es auch für andere Nutzungen geeignet wäre, sollten sich die Anforderungen ändern. Beispielsweise können jederzeit Büros für die Administration oder Schulungsräume eingerichtet werden. Diese modulare Struktur und die (bisher) noch nicht vollständig genutzten Flächen bieten Raum für Wachstum. Erfahrungsgemäss werden solche Logistikzentren kontinuierlich weiterentwickelt und intensiver genutzt – ein Aspekt, der die Wertentwicklung zusätzlich stützt.

Fazit: Ein Modellprojekt für institutionelle Investoren

Das Logistikzentrum in Birsfelden zeigt exemplarisch, wie sich institutionelle Investoren erfolgreich in Zukunftsmärkten positionieren können. Die Kombination aus strategischer Weitsicht, effizienter Projektabwicklung und nachhaltiger Bauweise schafft die Grundlage für stabile Erträge. Möchten auch Sie sich über Investmentlösungen für institutionelle Anleger austauschen? Wir stehen gern für ein Gespräch zur Verfügung.

Dr. Georg Meier
Adimmo AG
Leiter Portfolio Management
Mitglied der Geschäftsleitung