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Logistikimmobilien – ein weltweiter Wachstumsmarkt

Logistikimmobilien mit Flugzeug und Hafen im Hintergrund
20.08.2020

Der internationale Markt für Immobilien im Bereich der Logistik birgt grosses Potenzial für institutionelle Investoren. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die spezifischen Charakteristika dieser Anlageklasse sowie über die Entwicklungen, die für die nächsten Jahre zu erwarten sind.

Weshalb darf der Markt für Logistikimmobilien als vielversprechend erachtet werden?

Globale Logistikketten dürfen mit Fug und Recht als die Lebensadern der Weltwirtschaft bezeichnet werden. Die Güterströme, welche aufgrund des internationalen Handels zu bewältigen sind, sind bereits enorm und weisen weiterhin einen deutlichen Anstieg auf. Entsprechend hohe Anforderungen stellen sie an die Kapazität und die Effizienz der Anlagen und Einrichtungen auf dem Weg vom Hersteller zum Verbraucher. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass sich der Markt für Logistikimmobilien in einem anhaltenden Boom befindet und weiterhin ein deutliches Wachstum verzeichnet. Natürlich gilt dies nicht völlig ohne Einschränkungen: Investoren sind gut beraten, die Folgen von Covid-19 sowie lokale Überhitzungstendenzen im Auge zu behalten – doch dazu später mehr.

Wie unterscheidet sich der internationale Markt von demjenigen in der Schweiz?

In der Schweiz existieren keine ausreichenden Flächen für einen professionellen und institutionalisierten Markt für Logistikimmobilien. Auch die notwendigen Anschlüsse sind nicht im erforderlichen Umfang vorhanden. Aus diesem Grund finden sich hierzulande häufig selbst genutzte Immobilien, die beispielsweise Detailhandelsunternehmen für ihren eigenen Bedarf genau an den Lagen erstellen, die für sie günstig und geeignet sind. 

Im Gegensatz dazu besteht international ein breit aufgestellter Markt, der bereits in sich selbst stark diversifiziert ist, was seine Attraktivität für institutionelle Anleger nur weiter steigert. Er beinhaltet zahlreiche, hinsichtlich der Nutzungsart sehr unterschiedliche Segmente, etwa für Import oder Export, für Rohstoffe oder andere Handelsgüter, und gerade in den letzten Jahren hat im Zusammenhang mit E-Commerce die Logistik für die letzte Meile stark an Bedeutung zugelegt.

Hinzu kommt, dass der Markt derzeit in beinahe allen Regionen der Welt wächst, für die wir eine weiterhin positive Entwicklung vorhersehen. Dies gilt ganz offensichtlich für Europa, aber auch für Asien einschliesslich China, das besonders hervorzuheben ist, ebenso wie für Australien, und nicht zuletzt für Nord- und Südamerika mit einem speziellen Fokus auf Brasilien.

Dennoch sei an dieser Stelle angemerkt, dass es bereits erste, häufig jedoch lokal sehr eng begrenzte Regionen gibt, in denen sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nicht mehr in einem für Anleger zweckdienlichen oder ertragsversprechenden Bereich bewegt. Allenfalls bestehen bereits überhitzte Märkte, etwa im südbayerischen Raum rund um München, wo es beinahe nicht mehr möglich ist, Logistikimmobilien zu einem vernünftigen Kapitalisierungssatz zu erwerben, um nur ein Beispiel zu nennen.

Welche Auswirkungen hat Covid-19?

Generell lässt sich sagen: Der Logistiksektor hat die Verwerfungen aufgrund von Covid-19 bis anhin relativ glimpflich überstanden. Dabei haben sich die Vorteile der inhärenten Diversifikation gezeigt, wodurch sich der Markt als ausgesprochen geradlinig und wenig volatil erwiesen hat. Zwar sind die grossen Güterströme aufgrund der Blockaden und geschlossenen Grenzen durchaus ins Stocken geraten. Gleichzeitig hat der eCommerce jedoch noch einmal massiv zugelegt. Auch im Bereich Food & Beverage wurde viel online bestellt, dieser Sektor konnte während der Krise ein enormes Wachstum verzeichnen.

Ob dieses Wachstum nachhaltig ist, ist schwer vorherzusagen. Es ist denkbar, dass die Menschen sich an diese Art einzukaufen gewöhnen. Welche Veränderungen Covid-19 noch bringen wird, lässt sich kaum prognostizieren. Dass es solche geben wird, liegt jedoch auf der Hand – und aufgrund der gemachten Erfahrungen ist davon auszugehen, dass dies für den Sektor Logistik langfristig eher positive Auswirkungen haben wird. 

Welche Bedeutung hat die Nachhaltigkeit im Bereich der Logistikimmobilien?

Der Stellenwert der Nachhaltigkeit und der Umweltfreundlichkeit der Objekte ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Investoren schenken diesen Punkten mittlerweile grosse Beachtung. Gerade Logistikimmobilien weisen in dieser Hinsicht Potenzial auf: Ein höherer energetischer Standard bedeutet Ressourcen- und Kosteneffizienz. Diese fallen aufgrund der grossflächigen Bauweise spürbar ins Gewicht. Neben den Gebäuden selbst betrifft das ihren gesamten Betrieb einschliesslich aller eingesetzten Maschinen und Heizungs-/Kühlsysteme.

Es sei angemerkt, dass in diesem Zusammenhang ein gewisses Fragezeichen hinter den Güterverkehr zu setzen ist. Mit einer Immobilie erreicht man vergleichsweise einfach einen hohen Standard bezüglich der Umweltverträglichkeit. Doch beim Transport der Güter besteht noch grosser Optimierungsbedarf. Auch dafür haben Investoren mittlerweile ein stark ausgeprägtes Bewusstsein entwickelt. Deswegen wird die Logistik-Branche daran arbeiten müssen, künftig noch mehr auf saubere Energie zu setzen.

Bietet sich der Kauf einer Logistikimmobilie im Ausland an?

Die direkte Investition in Form eines Kaufs von Logistikimmobilien im Ausland empfiehlt sich für institutionelle Anleger aus der Schweiz eher nicht. Ein solches Vorgehen erfordert sehr spezifisches Know-how und setzt idealerweise eine Vertretung direkt vor Ort voraus. Alternativ existieren verschiedene Anlagemöglichkeiten, welche ein strategisches und nachhaltiges Vorgehen ermöglichen. Zur Auswahl steht eine sehr grosse Anzahl unterschiedlich strukturierter Gefässe, breit diversifizierte Produkte oder Vehikel, welche eine Nischenposition innehaben.

Grundsätzlich gilt wie bei vielen Anlageklassen: Je näher Ihnen ein Markt geografisch liegt, desto besser werden Sie ihn auch überblicken. Um eine ausreichende Diversifikation zu erzielen und auch gegenläufige Marktentwicklungen im Portfolio zu vereinen, erscheint es sinnvoll, in ausgewählte unterschiedliche Regionen zu investieren. Gerne tauschen wir uns in einem persönlichen Gespräch mit Ihnen aus, falls Sie diese Überlegungen vertiefen möchten.

Adimmo AG
Christian P. Michel MRICS
Rechtsanwalt, Portfolio Manager Indirekte Anlagen
Handlungsbevollmächtigter