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KÜNDIGUNG DES MIETVERTRAGS – SO FUNKTIONIERT’S

27.09.2018

Bei der Kündigung eines Mietvertrags müssen sich Mieter ebenso wie Vermieter an unterschiedliche Formalitäten halten. Die entscheidenden Pflichten finden Sie hier im Überblick.

Grundsätzlich steht es sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter offen, einen Mietvertrag zu kündigen. Für den Vermieter gibt es jedoch einige Punkte mehr zu beachten als für Mieter. Wir haben für beide Seiten einen Überblick der wichtigsten Rechte und Pflichten zusammengestellt.

KÜNDIGUNG DURCH DEN MIETER

Die Kündigung erfolgt üblicherweise mittels eingeschriebenem Brief. Alternativ kann der Mieter sie persönlich übergeben und dies vom Vermieter durch eine Unterschrift bestätigen lassen. Wichtig: Bei Familienwohnungen von Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften müssen beide Partner die Kündigung unterschreiben.

Die vielleicht wichtigste Anforderung für den Mieter ist die Einhaltung der Kündigungsfrist. Diese beträgt bei einer Privatwohnung üblicherweise drei Monate, bei gewerblich genutzten Räumen sechs Monate. Der Mietvertrag kann längere Fristen vorsehen, kürzere sind jedoch gesetzlich untersagt. Darüber kann der Mietvertrag nur zu bestimmten Daten beendet werden. Falls diese nicht ausdrücklich bezeichnet sind, gelten die ortsüblichen Termine. Zur Veranschaulichung:

Sie möchten Ihre Wohnung zum 31. Juli kündigen. Um die Rechtsgültigkeit zu gewährleisten, muss der eingeschriebene Brief spätestens am 30. April bei Ihrem Vermieter eintreffen.

Falls der Mieter den Vertrag vor der regulären Kündigungsfrist beenden möchte, muss er dies im Kündigungsschreiben ausdrücklich vermerken und einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter finden. Natürlich steht es dem Vermieter frei, nach eigenem Ermessen zu entscheiden, wem er seine Wohnung künftig überlassen möchten. Doch falls er einen zumutbaren und solventen Nachmieter nicht akzeptiert, endet das Mietverhältnis dennoch zu dem Zeitpunkt, ab dem es der Nachmieter übernommen hätte.

KÜNDIGUNG DURCH DEN VERMIETER

Auch der Vermieter kündigt das Mietverhältnis per eingeschriebenem Brief. Er muss dazu zwingend das vom jeweiligen Kanton genehmigte Formular verwenden, sonst ist die Kündigung anfechtbar. Dieses Formular informiert den Mieter unter anderem über seine Möglichkeiten zur Anfechtung der Kündigung sowie die zuständigen Schlichtungsstellen. Wichtig: Bei Familienwohnungen von Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften muss die Kündigung in jedem Fall an beide Partner zugestellt werden.

Der Vermieter ist grundsätzlich ebenfalls verpflichtet, die vertragliche oder gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Unter bestimmten Umständen hat er jedoch das Recht, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden – mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende. Dies ist beispielsweise möglich, wenn der Mieter seine Sorgfaltspflicht verletzt oder wenn er mit dem Mietzins im Rückstand ist und diesen trotz Fristsetzung nicht begleicht. Fristlos künden kann der Vermieter nur, wenn der Mieter dem Objekt vorsätzlich einen schweren Schaden zufügt.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Kündigung zu begründen, ausser dies wird vom Mieter ausdrücklich verlangt. Allerdings kann die Kündigung vom Vermieter angefochten werden. Die möglichen Gründe dafür sind im Obligationenrecht Art. 271a festgehalten. So ist die Kündigung beispielsweise anfechtbar, wenn der Vermieter damit lediglich Druck auf den Mieter ausüben will, die Wohnung zu kaufen, oder während eines laufenden Schlichtungsverfahrens. Ausserdem kann der Mieter auch eine Erstreckung, sprich eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, falls ihm aus bestimmten Gründen kein Umzug zugemutet werden kann.

Adimmo AG
Adriano Di Nunzio
Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA