Konkubinatsvertrag: Hauskauf für unverheiratete Paare

Für Paare ohne Trauschein empfiehlt es sich, vor dem Erwerb von Wohneigentum einige zentrale Punkte verbindlich zu regeln. Ein Konkubinatsvertrag trägt dazu bei, unnötige Probleme schon von Vornherein zu vermeiden.

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss sich mit zahlreichen häufig völlig neuen Themen befassen. Dies gilt ganz besonders für unverheiratete Paare – konkret im Hinblick auf das Eigentum, aber auch bezüglich weiterer, nicht ganz so offensichtlicher Aspekte der Partnerschaft. Doch beginnen wir mit der absolut grundlegenden Frage:

Wer kauft die Immobilie?

Dafür kommen drei Modelle infrage, von denen jedes individuelle Vor- und Nachteile aufweist. Dabei betrachten wir vor allem die rechtlichen Gegebenheiten und weniger die Dynamiken, die sich für die Partnerschaft ergeben können.

1. Alleineigentum

Eine Person kauft das Haus oder die Wohnung und wird entsprechend im Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eingetragen. Alle Rechte und Pflichten liegen bei einer Person, die auch alle Entscheidungen bis hin zum Verkauf des Objekts selbstständig treffen kann. Damit ist er oder sie natürlich auch alleine für die Finanzierung verantwortlich, sowohl für das einzubringende Eigenkapital als auch für die laufenden Hypothekenzahlungen. Dieser Weg kommt deswegen vor allem dann in Betracht, wenn eine der beiden Personen über deutlich mehr finanzielle Mittel verfügt. Auch die Übernahme der Immobilie zu besonders günstigen Konditionen beispielsweise von den Eltern könnte zu diesem Entscheid führen.

Was Sie zwingend bedenken sollten: Sorgen Sie für eine klare Einigung, zu welchen Konditionen die Nicht-Eigentümerin oder Nicht-Eigentümer die Immobilie wohnen darf. Vor allem ein möglicher Mietzins oder die Beteiligung an laufenden Kosten und Unterhaltsarbeiten sollten verbindlich geklärt sein. Wir empfehlen dazu den Abschluss eines Mietvertrags.

2. Gesamteigentum

Wie der Begriff bereits vermuten lässt, gehört die Immobilie in diesem Fall beiden Personen ohne jegliche Einschränkungen gemeinsam. Wer wie viel Kapital einbringt, spielt dabei keine Rolle: Im Grundbuch werden beide Personen eingetragen. Für die Hypothek haften die beiden Partner solidarisch, unabhängig von möglicherweise bestehenden Absprachen, wer welche monatlichen Zahlungen leistet. Das heisst: Gerät das Paar mit den Zahlungen in Rückstand, kann die Bank den offenen Betrag bei beiden Partnern einfordern, mit allen daraus resultierenden Konsequenzen. Die Ansprüche bei einem allfälligen Verkauf können hingegen in einer separaten Vereinbarung festgehalten werden.

Was Sie zwingend bedenken sollten: Entscheidungen gibt es bei dieser Variante nur einstimmig; bei Meinungsverschiedenheiten können keine Beschlüsse gefasst werden. Ausserdem haben Sie auch nicht die Möglichkeit, Vorsorgegelder für die Finanzierung einzusetzen, da deren Anteil im Grundbuch eindeutig ausgewiesen werden muss.

3. Miteigentum

Wie beim Gesamteigentum gehört die Liegenschaft beiden Personen gemeinsam. Jedoch können Anteile am Eigentum gewichtet und entsprechend im Grundbuch eingetragen werden. Als Grundlage dafür kann beispielsweise dienen, wer sich zu welchem Teil an der Finanzierung beteiligt. Damit können Sie – im Gegensatz zum Gesamteigentum – einen Teil Ihres Vorsorgeguthabens in der Pensionskasse oder in der Säule 3a vorbeziehen, um den Kauf zu ermöglichen. Theoretisch hat jede Partei die Möglichkeit, ihren Anteil am Haus zu verkaufen. In diesem Fall gewährt sieht das Gesetz für die andere Partei ein Vorkaufsrecht vor.

Was Sie zwingend bedenken sollten: Auch bei unterschiedlichen Eigentumsquoten haben beide Partner das gleiche Stimmrecht, was Entscheidungen verhindern kann. Die solidarische Haftung für Hypothekenzahlungen bleibt ebenfalls bestehen, sprich: Falls eine Person ihre Finanzen nicht im Griff hat, muss im Ernstfall die andere dafür geradestehen. 

Der Konkubinatsvertrag und sein Nutzen

Mit einem Konkubinatsvertrag lassen sich zahlreiche Unsicherheiten beim Immobilienkauf aus der Welt räumen. Er umfasst für gewöhnlich unter anderem die gewählte Eigentumsform, die eingebrachten finanziellen Mittel und die Aufteilung aller laufenden Kosten. Wie viele andere Verträge auch, kommt der Konkubinatsvertrag vor allem in schwierigen Zeiten zum Tragen. So sollte er eindeutig regeln, was im Falle einer Trennung geschieht. Wer hat gegebenenfalls ein Vorkaufsrecht für das Haus? wer muss ausziehen? Falls es kein Vorkaufsrecht gibt – wie wird über das weitere Vorgehen entschieden? Wie geht es weiter, wenn niemand das Eigentum alleine übernehmen möchte (Verkauf, Tilgung der Restschuld, Aufteilung des erzielten Gewinns)?

Darüber hinaus sollte der Konkubinatsvertrag auch regeln, was im Todesfall einer Person geschieht. Auch wenn es sich um kein erfreuliches Thema handelt, sollten sich Paare vor dem Erwerb einer Immobilie damit ganz grundsätzlich beschäftigen. Denn Wohneigentum bedeutet enorme finanzielle Verpflichtungen, die eine Person häufig nicht alleine tragen kann. Lebensversicherungen mit gegenseitiger Begünstigung und entsprechende Regelungen bei der Pensionskasse können für grundlegende Absicherung sorgen. Falls eine gegenseitige Erbregelung vorgesehen ist, muss diese zusätzlich im Testament oder in einem Erbvertrag festgehalten werden, immer unter Beachtung möglicher Pflichtanteile, beispielsweise für Kinder aus vorherigen Beziehungen. 

Adimmo AG
Peter Vögeli
eidg. dipl. Immobilientreuhänder
Leiter Beratung & Verkauf
Mitglied der Geschäftsleitung