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KAUF EINER LIEGENSCHAFT

20.12.2016

Mit dem Kauf von Wohneigentum beschäftigen sich die meisten Menschen einmal, höchstens zweimal in ihrem Leben. Hier erfahren Sie, wie der Prozess formell abläuft, was der Notar für Sie erledigt und welche Steuern allenfalls fällig werden.

Wer sich für den Kauf einer Liegenschaft interessiert, muss sich zuerst fragen, ob er sich diesen Schritt leisten kann. Einen ausführlichen Beitrag zur Finanzierung von Wohneigentum finden Sie hier. Ist das passende Objekt gefunden, wird die Bank des Käufers eine sogenannte hedonische Schätzung vornehmen lassen, um den vom Verkäufer verlangten Preis zu plausibilisieren, also seine Angemessenheit zu prüfen. Natürlich steht es dem Käufer frei, seine eigene Bewertung  durchführen zu lassen.

KAUFVERTRAG UND NOTAR

Für den Kaufvertrag suchen Verkäufer und Käufer einen Notar auf. Ob dieser frei gewählt werden kann, hängt vom Kanton ab, in welchem sich die Liegenschaft befindet. So existiert beispielsweise in Solothurn die Amtschreiberei, also ein vom Kanton bestelltes Notariat. Basel-Landschaft hat sich vor einigen Jahren von diesem Prinzip verabschiedet, so dass hier wie auch in Basel-Stadt Wahlfreiheit besteht. Der Notar ist gleichermassen dem Käufer und dem Verkäufer verpflichtet; es gehört zu seinen Aufgaben sicherzustellen, dass der Vertrag alle gesetzlich geforderten Punkte enthält und im besten Interesse beider Parteien verfasst ist. Entsprechend teilen sich Käufer und Verkäufer auch die Kosten, soweit keine ausdrückliche andere Vereinbarung getroffen wird. Eine Prüfung des Vertrags durch einen «eigenen» Experten ist nicht zwingend notwendig, kann aber möglichen bösen Überraschungen vorbeugen.

Beleuchten wir weiter den finanziellen Teil des Kaufprozesses. Häufig wird der Verkauf einer Liegenschaft in zwei vertraglichen Stufen geregelt: Ein öffentlich verurkundeter Kaufvertrag «reserviert» die Liegenschaft für den Käufer, mit einer Anzahlung, üblicherweise in der Höhe von 10 Prozent. Zu diesem Zweck wird ein sogenanntes Notariatskonto eingerichtet, über welches alle Transaktionen abgewickelt werden. Der restliche Kaufbetrag fliesst für gewöhnlich rund zwei bis drei Monate später, beim sogenannten «Übergang von Nutzen und Schaden». So bezeichnet man den Moment, zu dem das Eigentum endgültig vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird. Falls der Käufer den Rest des Betrages nicht mehr aufbringen kann, sollte die Anzahlung als Reuegeld ausgewiesen werden, ansonsten sie zurückbezahlt werden muss.

EINTRAG IM GRUNDBUCH UND DIENSTBARKEITEN

Zur Übertragung von Nutzen und Schaden lässt der Notar den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen. Falls der Verkäufer noch eine laufende Hypothek hat, muss seine Bank von Beginn an in den Kaufprozess involviert sein. Sie verfügt durch die Hypothek über einen so genannten Schuldbrief, also ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfand, mit dessen Ablöse sie sich einverstanden erklären muss. Gleichzeitig wird für die Bank des Käufers durch den Notar ein neues Grundpfand errichtet. Um Kosten zu sparen, kann das ursprüngliche Grundpfand auch aufrecht erhalten und entsprechend angepasst werden. Dazu ist das Einverständnis aller Parteien notwendig.

Im Grundbuch finden sich auch alle für ein Objekt bestehenden Dienstbarkeiten. Diese belasten ein Grundstück, indem sie dem Eigentümer gewisse Handlungen untersagen oder er sich bestimmte Eingriffe eines Berechtigten gefallen lassen muss. So können weitere bauliche Massnahmen untersagt sein oder es kann ein Wegrecht bestehen. Es gibt  Dienstbarkeiten, deren Wortlaut nicht im Grundbuchblatt wiedergegeben sind und die nur mit Nummern oder Stichwörtern eingetragen sind, das erfordert weitere Recherche. Der Verkäufer sollte darüber informieren, kann aber nicht haftbar gemacht werden, falls der Käufer über eine Dienstbarkeit nicht Bescheid wusste. Entsprechend obliegt es dem Käufer, hier alle Abklärungen zu treffen. Für gewöhnlich verlangt auch die finanzierende Bank eine Angabe aller bestehenden Dienstbarkeiten.

HANDÄNDERUNGS- UND GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER

Im Rahmen eines Liegenschaftskaufs werden auch Steuern fällig. Handänderungssteuer ist, wie schon der Begriff aussagt, der Wechsel des Grundeigentümers im Grundbuch. Diese Steuer unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Manche Kantone haben keine Handänderungssteuer; sie begnügen sich jeweils mit einer Grundbuch- und Notariatsgebühr.

Der Verkäufer schuldet die sogenannte Grundstückgewinnsteuer. Sie wird auf den Betrag fällig, welchen der Verkäufer mehr erhält, als er ursprünglich selbst für die Liegenschaft bezahlt hat. Dabei ist er berechtigt, die Investitionen die in die Liegenschaft geflossen sind aufzurechnen. Der Verkäufer hat zwei Jahre Zeit in ein neues Objekt zu investieren; für diese Zeit ist er von der Grundstückgewinnsteuer befreit.

In manchen Kantonen haftet der Käufer für die Grundstückgewinnsteuer, falls der Verkäufer diese nicht begleicht. Dies kann bis zur Grundpfandverwertung führen. Der Notar sollte sicherstellen, dass auch solche steuerlichen Regelungen im Vertrag eindeutig festgehalten sind.

Falls Sie Fragen rund um die Abwicklung eines Liegenschaftskaufs oder -verkaufs haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. 

Adimmo AG
Chris Matok