Impact Investment in der Praxis: Das Geschäftszentrum Mühlematt

Von Impact Investments hört man im Zusammenhang mit Immobilienanlagen häufig. Einblicke in Ziele und Strategien gibt es zwar auch immer wieder, doch bleiben diese meist eher oberflächlich. Ich möchte Ihnen heute an einem Beispiel zeigen, was «Impact Investment» tatsächlich in der Praxis bedeutet. Und was es auf verschiedenen Ebenen verändert.

Das Geschäftszentrum Mühlematt liegt im Herzen von Oberwil. Im Jahr 2021 haben wir es im Auftrag der Basellandschaftlichen Pensionskasse (blpk) erworben, deren gesamtes Immobilien Portfolio Management wir verantworten. Im Anschluss entwickelten wir ein umfassendes Revitalisierungskonzept für die in die Jahre gekommene Liegenschaft. Es handelt sich somit um ein typisches Impact Investment, wobei wir den Impact, also die Wirkung, auf mehreren Ebenen erzielen.

Die Ausgangslage: Ein Gebäude am Ende eines Zyklus

Das in den 1980er Jahren erstellte Geschäftszentrum war ursprünglich als kleines Shoppingcenter mit Büros angelegt. Damals handelte es sich dabei um ein erprobtes, funktionierendes Konzept. Doch über die Jahrzehnte veränderten sich die Bedürfnisse der Nutzer grundlegend. Als wir das Gebäude übernahmen, wies es eine hohe Leerstandsquote auf. Neue Mieter zu finden, gestaltete sich zunehmend schwierig.

Auch aus technischer Sicht war eine Modernisierung zwingend erforderlich. Eine veraltete Ölheizung, sechs bis sieben ständig geöffnete Schiebetüren, die für permanenten Luftzug sorgten, offene Treppenhäuser ohne Brandschutz, keine Klimatisierung und unzureichender Sonnenschutz: Viele Details wurden heutigen Ansprüchen nicht mehr gerecht.

Ebene 1, der Umwelt-Impact: vom Fossil zum fossilfreien Gebäude

Unser erstes Ziel war die komplette Eliminierung der fossilen Brennstoffe. Aus einem Gebäude mit hohem CO₂-Ausstoss entstand eine moderne Liegenschaft ohne Ölheizung, dafür mit vielen zeitgemässen Features:

• Wärmepumpen-System mit Erdwärmesonden für Heizen und Kühlen
• Photovoltaik-Anlage auf dem Dach zur Unterstützung der Wärmepumpe
• Dreifachverglasung und automatische Sonnenschutzsysteme
• Passive Deckenkühlung für alle Mieter
• Elektro-Ladestationen in der Tiefgarage

Das System ist so konzipiert, dass es die nächsten 40 bis 50 Jahre halten soll. Die Investition war beträchtlich – etwa in gleicher Höhe wie der Kaufpreis –, aber sie schafft ein durchdachtes, nachhaltiges Ganzes.

Ebene 2, der gesellschaftliche Impact: ein Zentrum für die Gemeinde

Statt dass die Einwohnerinnen und Einwohner über die Grenze oder in Einkaufszentren am Stadtrand fahren, haben wir bewusst ein lokales Zentrum geschaffen, das verschiedene Bedürfnisse unter einem Dach bedient. Unsere Strategie dabei lautet, nicht einfach den erstbesten Mieter zu nehmen, sondern auf einen ausgewogenen und sinnvollen Mix hinzuarbeiten, mit Angeboten, die sich gegenseitig ergänzen.

Neben der grossen Migros als Nachbar, für die das Mühlematt einer der erfolgreichsten Standorte der Region ist, konnten wir den Denner, eine Arztpraxis, eine Apotheke, einen Vermögensverwalter, einen Coiffeur, einen Schumacher/Schlüsseldienst und das RAV als Mieter im Gebäude behalten. Neu hinzugekommen sind die Raiffeisenbank und ein Showroom für individuelle Schlaflösungen. Gesucht wird noch lokaler Café-Betreiber als ergänzendes Angebot zur Versorgung der Mitarbeitenden und Besucher. Für die wenigen noch freien Flächen im Obergeschoss planen wir, den Gesundheitsbereich weiter auszubauen, da sich hier eine dauerhafte Nachfrage abzeichnet.

Für die Menschen in Oberwil bedeutet das Konzept, dass sie viele ihrer Besorgungen an einem Ort erledigen können, in einer gedeckten Liegenschaft und mit einem angenehmen Raumklima. Der Standort ist sowohl mit dem Bus als auch mit dem Auto gut zu erreichen, Parkplätze sind ausreichend vorhanden. Solange die Anfahrt mit dem Verbrenner erfolgt, widerspricht das noch ein wenig dem oben beschriebenen fossilfreien Ansatz, doch wir stellen bereits jetzt Parkplätze mit Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge zur Verfügung.

Ebene 3, der Mieter-Impact: ein attraktiver Standort

Die Transformation der Liegenschaft zeigt sich besonders deutlich für die bestehenden Mieter, die die Bauphase gemeinsam mit uns durchgestanden haben. Auf der einen Seite bieten sie ihrem Personal Arbeitsplätze mit einer völlig neuen Aufenthaltsqualität – und den entsprechenden Auswirkungen auf Motivation, Mitarbeiterbindung und Attraktivität auf dem Arbeitsmarkt. Auf der anderen Seite wird die Revitalisierung des Standorts zu einer höheren Besucherfrequenz führen, wovon am Ende alle Mieter profitieren werden.

Hinzu kommt, dass für einige der Unternehmen die Verbesserungen punkto Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle spielen. Für einige geht es dabei um die generelle Ausrichtung, die mit der eigenen Strategie übereinstimmt. In manchen Fällen stehen aber auch sehr konkrete Punkte im Fokus, wie bei der Raiffeisenbank, die bei ihrer Fahrzeugflotte verstärkt auf Elektromobilität setzen möchte und die Lademöglichkeiten vor Ort schätzt.

Ein herzliches Dankeschön an die Mieter

Grosser Dank gebührt den Mietern, die dem Geschäftszentrum Mühlematt treu geblieben sind. Wenn ich weiter oben schreibe, dass wir die 18-monatige Bauphase gemeinsam durchgestanden haben, beschreibt das die Situation recht treffend. Es handelte sich immer wieder tatsächlich um ein «Durchstehen», da Bauarbeiten eine grosse Belastung darstellen können. Doch bedeutsamer ist aus meiner Sicht «gemeinsam»: Wir haben miteinander Lösungen gefunden, haben uns arrangiert, teilweise kam es zu temporären Umzügen innerhalb des Gebäudes. Miteinander haben wir es geschafft, und jetzt freuen wir uns auf den endgültigen Abschluss aller Arbeiten im September.

Ebene 4, der Investor-Impact: Rendite und Wertsteigerung

So stolz wir auf die Punkte 1 bis 3 sind: Am Ende gilt unsere oberste Verpflichtung unserem Kunden, der Basellandschaftlichen Pensionskasse. Sie wiederum trägt eine Verantwortung gegenüber den rund 27’500 Arbeitnehmenden, deren Vorsorgevermögen sie verwaltet, und den rund 12’500 Pensionierte, die eine Rente beziehen. Daraus folgt ihr Anspruch, den Wert ihres Portfolios zu erhalten und gleichzeitig den notwendigen Cashflow für laufende Auszahlungen zu sichern. Das Geschäftszentrum Mühlematt leistet einen substanziellen Beitrag – zu beiden Zielen.

Sie würden sich gern zu Portfolio-Strategien im Immobilienbereich austauschen oder mehr über unsere Arbeit erfahren? Ich freue mich darauf, einen Gesprächstermin zu vereinbaren.

Adimmo AG
Dr. Georg Meier
Leiter Portfolio Management
Mitglied der Geschäftsleitung