Immobilien-Ausblick: Was bringt 2026?

In bewährter Tradition teilen wir auch in diesem Jahr unsere Erwartungen hinsichtlich der Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Ist es für institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Versicherungen an der Zeit, ihre Anlagestrategie zu hinterfragen und ihre Portfolios grundlegend neu zu kalibrieren?

Die Rückkehr zu Negativzinsen ist Realität und der damit verbundene Druck, Kapital gewinnbringend anzulegen, hält an. Doch die eigentliche Herausforderung liegt in der langfristigen Wachstumsfähigkeit unserer Kernmärkte. Die zentrale Frage für institutionelle Anleger lautet: Wo finden wir noch stabile Cash-Flows und eine Preisentwicklung, die unsere langfristigen Verpflichtungen absichern kann?

Die Suche nach der verlorenen Dynamik

In Europa stehen wir vor einer paradoxen Situation: Während das Kapital aufgrund des Zinsumfelds dringend nach Anlagen sucht, sinkt das Potenzial für nachhaltiges Wachstum. Die Gründe dafür sind strukturell und kaum zu übersehen:

• Wohlstandsverteidigung: Viele europäische Volkswirtschaften sind durch Überschuldung und eine hohe Abhängigkeit von Sozialleistungen geprägt. Die Bevölkerung verteidigt ihren erreichten Wohlstand vehement, was politische Prozesse verlangsamt und notwendige strukturelle Anpassungen erschwert.

• Überregulierung und Bürokratie: Überzogene Regulierungen, Mietpreisbeschränkungen und langwierige Bewilligungsverfahren für neue Projekte (insbesondere im urbanen Raum) nehmen den Märkten die Flexibilität. Dies führt zur Vermögenspreisinflation: Es werden zwar hohe Kaufpreise gezahlt, die Aussichten auf angemessene Renditen sind jedoch stark limitiert.

Zugegeben, die Schweiz bleibt in vielerlei Hinsicht eine Insel in Europa. Die genannten Punkte treffen für unsere Nachbarländer in deutlich stärkerem Ausmass zu als für uns. Dennoch machen es die geschilderten Entwicklungen auch hierzulande zunehmend schwierig, die notwendigen Renditen zu erzielen, die institutionelle Anleger zur Absicherung ihrer Verpflichtungen benötigen. Der logische Schluss ist daher eine strategische Weichenstellung: aktives Management der Inlandsbestände und gleichzeitige Stärkung der globalen Diversifikation.

Wachstum findet dort statt, wo Flexibilität herrscht

Der Blick über den europäischen Tellerrand zeigt Regionen, die eine deutlich höhere ökonomische und demografische Dynamik aufweisen. Wir beobachten eine signifikante strukturelle Verschiebung von Arbeitsplätzen, Investitionen und folglich von Wohlstand in Richtung Asien-Pazifik und Nordamerika.

Diese Regionen zeichnen sich durch drei Schlüsselmerkmale aus, die den Immobilienmarkt bewegen:

• Veränderungsbereitschaft & Flexibilität: Schnelle Adaption neuer Technologien (z.B. KI), unbürokratische Bauprozesse, und eine höhere Umzugsbereitschaft der Bevölkerung (Arbeitsmigration).

• Demografie & Humankapital: starkes Bevölkerungswachstum oder eine hohe Anziehungskraft für Top-Talente aus aller Welt.

• Positive Marktdynamik: Höhere Akzeptanz von Preisveränderungen, der Markt wird stärker durch Angebot und Nachfrage bestimmt, was die Umsetzbarkeit von Projekten und damit die Investitionsattraktivität erhöht.

Der Goldstandard: Universitäts-Hotspots

Ein besonders starker Indikator für nachhaltiges Wachstum sind Universitäts-Hotspots. Betrachten wir Boston als Beispiel: Die Konzentration von Elite-Unis wie dem MIT zieht global Talente an, die dort ausgebildet werden und häufig bleiben, um Familien zu gründen und Unternehmen aufzubauen. Diese Nachfrage treibt die Entwicklung der umliegenden Quartiere und garantiert eine langfristige Wertsteigerung in allen Asset-Klassen, vom Wohnen bis zum Büro.

Die strategische Empfehlung lautet deshalb: Dem Humankapital folgen und in Märkte mit hoher intellektueller Zugkraft investieren.

Die Asset-Klassen für 2026

Die globale Neuausrichtung betrifft nicht nur die Geografie, sondern auch die Wahl der Asset-Klassen. Institutionelle Investoren sollten sich auf Sektoren konzentrieren, die von den beschriebenen Megatrends profitieren:

• Studentisches Wohnen und Alterswohnen: Unabhängig von Konjunkturzyklen bleibt die Nachfrage nach diesen Asset-Klassen stabil. Im Ausland profitiert das studentische Wohnen direkt von der hohen Zuwanderung in Bildungszentren. Das Alterswohnen (Healthcare-Immobilien) bleibt aufgrund der Baby-Boomer-Generation auch in Europa eine relevante, demografisch getriebene Nische.

• Data Center und Infrastruktur: Im Zuge der digitalen Transformation und der KI-Revolution explodiert der Bedarf an Rechenleistung. Data Center stellen die physische Infrastruktur dieser Entwicklung dar. Sie bieten stabile, langfristige Verträge und profitieren direkt von der Dynamik in den Technologie-Zentren (USA, Asien).

• Unregulierte Segmente: In regulierten Heimatmärkten bieten noch nicht oder weniger stark regulierte Bereiche wie das möblierte Wohnen kurzfristig höhere Flexibilität und Ertragsmöglichkeiten. Hier ist jedoch eine genaue Beobachtung politischer Risiken (Nachregulierung) unerlässlich.

Was bleibt: globale, strategische Diversifikation

Wir müssen uns endgültig von der Fokussierung auf die Heimatmärkte lösen und aktiv jene Regionen identifizieren, in denen das strukturelle Wirtschaftswachstum und die urbane Dynamik intakt sind. Wer heute die langfristigen Risiken der Regulierung gegen die kurzfristigen Währungsrisiken eines Auslandsengagements abwägt, wird feststellen: Die grössten Chancen liegen dort, wo die Menschen und das Kapital der Zukunft hinfliessen.

Die Umsetzung einer globalen Diversifikationsstrategie erfordert spezifisches Fachwissen und eine genaue Risikoeinschätzung (Währungsabsicherung, lokales Marktwissen). Gerne besprechen wir in einem persönlichen, vertraulichen Gespräch die spezifischen Implikationen dieser Trends für Ihr Portfolio.

Adimmo AG
Dr. Georg Meier
Mitglied der Geschäftsleitung