Haus überschreiben: 7 Tipps für Immobilienbesitzer

Schon zu Lebzeiten den Kindern das Haus zu überschreiben, kann aus verschiedenen Gründen eine sinnvolle Überlegung sein. Erfahren Sie hier, wie Sie dabei am besten vorgehen, welche Herausforderungen auf Sie warten und wie Sie Konflikte innerhalb der Familie vermeiden können.

Für viele Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer kommt irgendwann der Zeitpunkt, an dem sie über eine Veränderung ihrer Wohnsituation nachdenken. Häufig taucht die Idee zum ersten Mal auf, wenn das letzte Kind das Haus verlassen hat. Es wird in vielen Fällen schnell offensichtlich, dass man im Grunde nicht mehr so viel Raum benötigt wie früher. Auch die Geburt des ersten Enkelkinds kann ein Auslöser sein: Die Kinder gründen eine eigene Familie und haben selbst den Wunsch nach einem Haus mit Garten. Eine Eigentumsübertragung noch zu Lebzeiten kann in solchen Fällen die ideale Lösung für die Bedürfnisse aller Beteiligten bedeuten. Doch was gilt es dabei zu beachten und mit welchen Herausforderungen oder Risiken ist zu rechnen? 

1. Überblick über die möglichen Optionen verschaffen

Bevor Sie sich entscheiden, ob Sie Ihr Haus an Ihre Kinder übertragen möchten, sollten Sie sich über die verschiedenen Möglichkeiten informieren. Die beiden wichtigsten Optionen sind die Schenkung oder der Erbvorbezug. Steuerlich bestehen zwischen diesen beiden Wegen keine Unterschiede, doch im Gegensatz zur Schenkung ist ein Erbvorbezug ausgleichspflichtig, falls es mehrere Erbinnen und Erben gibt. Wir empfehlen, sich von einem Notar oder Anwalt beraten zu lassen, um die beste Lösung für Ihre persönliche Situation zu finden.

2. Steuerliche Auswirkungen beachten

Ob als Schenkung oder als Erbvorbezug: In den meisten Kantonen ist eine Eigentumsübertragung an direkte Nachkommen steuerfrei (eine Übersicht finden Sie hier). Allerdings sind andere Steuern wie die Handänderungs-, oder im Falle eines späteren Verkaufs die Grundstückgewinnsteuer zu beachten. Wie bei Punkt 1 gilt auch hier: Eine Steuerexpertin oder ein Steuerexperte mit Erfahrung auf diesem Gebiet berät Sie und zeigt Ihnen auf, welche Entscheidung welche Folgen mit sich bringt.

3. Konsequenzen rechtzeitig überdenken

Die Übertragung von Wohneigentum kann auch neue Herausforderungen mit sich bringen. Zum Beispiel müssen neu die Kinder die laufenden Kosten des Hauses übernehmen. Zudem kann es zu Konflikten innerhalb der Familie kommen, wenn Geschwister unterschiedlich behandelt werden. Es ist wichtig, diese Herausforderungen im Vorfeld anzusprechen und Lösungen zu finden – offen, transparent und gemeinsam.

4. Haus überschreiben: persönliche Gründe abwägen

Letztendlich sollte die Entscheidung, ob das Haus an die Kinder übertragen wird, auch auf persönlichen Abwägungen basieren. Es kann sich zum Beispiel lohnen, das Haus schon zu Lebzeiten zu übertragen, um den Kindern eine finanzielle Sicherheit zu geben oder um sicherzustellen, dass das Haus in der Familie bleibt. Ferner können bei einer rechtzeitigen Umsetzung hohe Kosten gespart werden. Dass Sie an das Wohl Ihrer Kinder denken, ist aller Ehren wert. Doch die Entscheidung muss für Sie «stimmen». 

5. Option: Wohnrecht vereinbaren

Eine Übertragung des Hauses an die Kinder bedeutet nicht zwingend, dass die Eltern ausziehen müssen. Es ist möglich, dass sie weiterhin im Haus wohnen bleiben und ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung vertraglich vereinbaren. Bei beiden Varianten handelt es sich um Dienstbarkeiten, die so im Grundbuch einzutragen sind.

6. Pflegekosten rechtzeitig bedenken

Falls die Eltern später pflegebedürftig werden und für die Kosten nicht mehr selbst aufkommen können, kann sich eine Schenkung als «Bumerang» erweisen. Denn bei der Berechnung von Ergänzungsleistungen werden freiwillige Vermögensverzichte angerechnet – das betrifft auch Übertragung von Immobilieneigentum. Konkret heisst dies: Die Kinder müssen für die Pflegekosten der Eltern aufkommen, falls sie ein Haus oder andere Vermögenswerte als Schenkung oder Erbvorbezug erhalten haben. Dabei gibt es allerdings zwei wesentliche Einschränkungen: Erstens dürfen pro Jahr 10’000 Franken vom Wert der Schenkung abgezogen werden. Zweitens hängt es vom Einkommen und Vermögen der Beschenkten ab, ob die Verpflichtung tatsächlich geltend gemacht wird. Auch in diesem Zusammenhang raten wir, Ihre individuelle Situation von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen zu lassen. 

7. Anschlusslösung altersgerechte Wohnung

Die Liste der eingangs genannten Gründe, das Haus frühzeitig seinen Kindern zu übertragen, kann noch um einen weiteren wichtigen Punkt ergänzt werden: Mit fortschreitendem Alter werden die Arbeiten im, am und um das Haus zunehmend beschwerlich. Während dies früher vergleichsweise selten der Fall war, ziehen heute immer mehr Menschen eine altersgerechte Wohnung in Betracht. Dabei geht es um weit mehr als nur den praktischen Lift oder die barrierefreie Dusche. Wir haben die wichtigsten Überlegungen hier für Sie zusammengestellt.

Wenn der Wunsch nach einer geeigneten Wohnung und damit einhergehenden Lebensqualität im Zentrum Ihrer Überlegungen steht, ist die Übertragung Ihres Hauses an die Kinder nicht zwingend die beste Option. Dies gilt umso mehr, wenn Sie mehrere Kinder haben und ein solcher Schritt für Unstimmigkeiten sorgen könnte. In diesem Fall könnten Sie besser beraten sein, das Haus zu verkaufen. Damit schaffen Sie finanziellen Spielraum für sich selbst und können einen Teil des Verkaufserlöses unter Ihren Nachkommen aufteilen, falls Ihre Verhältnisse dies zulassen und Sie dies möchten.

Das erfahrene Team der Adimmo AG steht Ihnen bei der Suche nach einer passenden Anschlusslösung ebenso wie beim Verkauf Ihrer Immobilie gerne zur Seite. Wir erstellen für Sie eine aussagekräftige Bewertung Ihrer Immobilie, welche die Grundvoraussetzung für alle weiteren Überlegungen bildet. Eine erste Orientierung erhalten Sie auch über unseren Online-Immobilien-Rechner. 

Adimmo AG
Patrick Moppert
Leiter Beratung & Verkauf
Mitglied der Geschäftsleitung