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Haus finanzieren: die Grundlagen

Haus finanzieren: Mann, Frau und deren Kind sitzen am Fenster und schauen raus
25.10.2022

Ein Haus zu finanzieren, hat sich in den letzten Jahren und Jahrzehnten zu einer immer grösseren Herausforderung entwickelt. Diese Tendenz lässt sich beinahe überall in Europa beobachten, für die Schweiz trifft sie ganz besonders zu. Wer den Wunsch nach einem eigenen Häuschen mit Garten hegt, sollte sich deswegen frühzeitig mit den Regeln zur Finanzierung beschäftigen – schon alleine um Klarheit zu haben, welche Objekte überhaupt infrage kommen.

Aus finanzieller Perspektive stehen auf dem Weg zum Hauskauf zwei entscheidende Hürden: das dafür notwendige Eigenkapital und die laufenden Hypotheken, deren Tragbarkeit gesichert sein muss. Beim Eigenkapital mag es noch die eine oder andere Möglichkeit geben, um Ihr Sparkapital mit zusätzlichen Mitteln aufzustocken. Ihr Einkommen hingegen kennen Sie genau. Insofern können Sie recht präzise vorhersagen, wo die «Schmerzgrenze» für die Suche nach Ihrem künftigen Zuhause liegt. Sehen wir uns also einmal an, wie sich die Finanzierungsbausteine zusammensetzen.

Haus finanzieren: das Eigenkapital

Über eine Hypothek können maximal 80 Prozent des sogenannten Verkehrswerts eines Hauses finanziert werden. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass Sie den restlichen Betrag als Eigenkapital einbringen müssen – sprich 20 Prozent des Verkehrswerts plus die Differenz zum tatsächlichen Kaufbetrag, falls sie einen höheren Preis bezahlen, als die Bank als Verkehrswert annimmt.

Das Gesetz sieht vor, dass bis zu 50 Prozent des benötigten Eigenkapitals aus Ihrer beruflichen Vorsorge stammen dürfen. Sie können dieses Geld entweder vorbeziehen, also tatsächlich aus der Pensionskasse entnehmen, oder Sie können einen entsprechenden Teil Ihres Guthabens verpfänden. Beide Wege haben unterschiedliche Auswirkungen, ganz besonders im Hinblick auf Ihre zu erwartenden Altersleistungen. Deswegen empfehlen wir dringend, alle diesbezüglichen Überlegungen mit einer Expertin oder einem Experten für Vorsorgefragen zu besprechen, beispielsweise bei ihrer Bank oder direkt bei ihrer Pensionskasse.

Mindestens die Hälfte des benötigten Betrags muss jedoch in liquiden Mitteln vorhanden sein. Falls Sie nicht über ausreichend Sparkapital verfügen, gibt es – mehr oder weniger ratsame – Alternativen. Einen Überblick finden Sie in diesem ausführlichen Beitrag zum Thema Eigenkapital.

Hypotheken und ihre Tragbarkeit

Den Betrag, den Sie nicht als Eigenkapital einbringen, können Sie in Form von zwei Hypotheken finanzieren. Typischerweise deckt dabei eine 1. Hypothek 67 Prozent des Kaufpreises ab, und eine 2. Hypothek die verbleibenden 13 Prozent. Die 2. Hypothek müssen Sie zwingend innert 15 Jahren zurückzahlen, beziehungsweise bei Erreichen des Rentenalters, falls dies schon früher der Fall sein sollte. Für die 1. Hypothek hingegen sieht das Gesetz keine Pflicht zur Amortisation vor. Deshalb lassen viele Hausbesitzerinnen und -besitzer sie aus steuerlichen Gründen unangetastet und leisten nur die fälligen Zinszahlungen.

Bevor eine Bank Ihnen eine Finanzierung gewährt, prüft sie deren Tragbarkeit. Dafür berechnet sie, wie hoch die finanzielle Belastung aufgrund der Finanzierung für Sie sein wird. Diese setzt sich aus drei Kostenblöcken zusammen:

  • Amortisationskosten: Da Sie die 2. Hypothek innert 15 Jahren zurückzahlen müssen, schlägt dieser Punkt pro Jahr mit einem 15tel der Höhe dieser 2. Hypothek zu Buche.
  • Zinskosten: Unabhängig von den tatsächlichen Konditionen, auf die Sie sich mit Ihrer Bank geeinigt haben, wird für diese Rechnung ein Zinssatz auf den gesamten finanzierten Betrag angenommen.

Die so ermittelte Summe darf höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens Ihres Haushalts ausmachen, damit die Finanzierung noch als tragbar gilt.

Finanzierung in der Praxis

Auf Basis Ihres Einkommens lässt sich relativ einfach die maximal mögliche jährliche Belastung ermitteln – und somit der Betrag, den Sie als Finanzierung erhalten können. Die eigentliche Variable liegt somit im Eigenkapital, welches Sie einbringen. Falls Sie eine Immobilie ins Auge gefasst haben, deren Preis die Tragbarkeit der Finanzierung überschreitet, besteht prinzipiell die Möglichkeit, dies durch mehr Eigenkapital auszugleichen.

Die Realität zeigt jedoch, dass schon die Mindestanforderung ans Eigenkapital in den meisten Fällen die höhere Hürde darstellt. Denn der Wunsch nach einem Eigenheim wird häufig bei der Familiengründung ein Thema – und im dafür typischen Alter haben angesichts der dauerhaft hohen Immobilienpreise die wenigsten Menschen genügend Geld dafür gespart. Deswegen kommt für junge Familien ein Immobilienkauf häufig nur dann in Betracht, wenn die Möglichkeit zu einem Erbvorbezug besteht. Alles, was Sie dazu wissen müssen – und weshalb die Idee für alle Beteiligten eine Überlegung wert ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Adimmo AG
Davide Russo
Eidg. dipl. Immobilientreuhänder

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