Das Grundpfandrecht: ein Überblick für den Immobilienkauf

Zum Erwerb von Wohneigentum gehört in den meisten Fällen eine Hypothek, mit der sich Käuferinnen und Käufer entsprechend intensiv befassen. Die juristische Grundlage für diese Finanzierungsform bildet ein Konstrukt, das deutlich weniger Aufmerksamkeit erhält: das Grundpfandrecht.

Beginnen wir mit einer Klärung des Begriffs: Das Grundpfandrecht ist im Wesentlichen eine Sicherheit, die auf einem Grundpfand, wie in den meisten Fällen einer Immobilie lastet. Es gibt dem Gläubiger – meistens der finanzierenden Bank – das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Schuldner seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Im Zivilgesetzbuch (ZGB) ist das Grundpfandrecht in den Artikeln 793 bis 883 geregelt.

Am besten stellen Sie sich das so vor: Wenn Sie eine Hypothek für den Kauf Ihres Traumhauses aufnehmen, erhält die Bank ein Grundpfandrecht an Ihrer Immobilie. Dieses Recht dient als Sicherheit für das geliehene Geld und den vereinbarten Zinsen, es stellt also die Basis für jede Form von Hypotheken dar. 

Historische Entwicklung

Die Geschichte des Grundpfandrechts reicht weit zurück. Bereits im römischen Recht gab es ähnliche Konzepte. In der Schweiz wurde das Grundpfandrecht mit der Einführung des ZGB im Jahr 1912 vereinheitlicht. Zuvor gab es in den verschiedenen Kantonen unterschiedliche Regelungen.

Im Laufe der Zeit wurde das System immer wieder modernisiert. Ein bedeutender Schritt war die Einführung des Register-Schuldbriefs im Jahr 2012, der den traditionellen Papier-Schuldbrief zunehmend ersetzt und den Prozess digitalisiert hat.

Volkswirtschaftliche Bedeutung

Grundpfandrechte sind ein unverzichtbares Element unserer Wirtschaft. Banken können Kredite vergeben, ohne ein übermässiges Risiko einzugehen. Erst dadurch können Privatpersonen oder Unternehmen Immobilien erwerben, ohne den gesamten Kaufpreis sofort zahlen zu müssen. 

In der Schweiz beläuft sich das Volumen der durch Grundpfandrechte gesicherten Kredite auf Hunderte von Milliarden Franken. Diese Kredite sind ein wichtiger Motor für die Wirtschaft und tragen massgeblich zur hohen Wohneigentumsquote bei.

Arten des Grundpfandrechts

Der Schuldbrief

Der Schuldbrief ist die häufigste Form des Grundpfandrechts. Er verbrieft sowohl das Pfandrecht als auch die damit gesicherte Forderung. Es gibt zwei Arten:

Papier-Schuldbrief: Ein physisches Wertpapier, das die Forderung und das Pfandrecht verbrieft. Der Besitz des Papiers ist für die Geltendmachung der Rechte erforderlich.

Register-Schuldbrief: Die moderne, digitale Variante. Hier wird kein physisches Wertpapier mehr ausgestellt, sondern das Recht wird direkt im Grundbuch eingetragen. Seit seiner Einführung 2012 hat er den Papier-Schuldbrief weitgehend abgelöst.

Die Einführung des Register-Schuldbriefs hat den Umgang mit Grundpfandrechten erheblich modernisiert. Die Prozesse wurden effizienter und kostengünstiger. Die physische Aufbewahrung von Wertpapieren entfällt, und das Risiko des Verlusts wird minimiert. Für Immobilienbesitzer bedeutet dies weniger «Papierkram» und schnellere Abwicklung bei Finanzierungen oder Umschuldungen.

Die Grundpfandverschreibung

Die Grundpfandverschreibung ist eng mit einer bestimmten Forderung verknüpft. Anders als beim Schuldbrief kann sie nicht unabhängig von dieser Forderung übertragen werden. In der Praxis spielt die Grundpfandverschreibung heutzutage eine untergeordnete Rolle. Die meisten Banken und Kreditgeber bevorzugen den flexibleren Schuldbrief. Die Grundpfandverschreibung kommt vor allem bei öffentlich-rechtlichen Forderungen oder in speziellen Konstellationen zum Einsatz.

Entstehung und Übertragung von Grundpfandrechten

Grundpfandrechte entstehen grundsätzlich durch Eintragung im Grundbuch. Dieser Eintrag macht das Recht für jedermann ersichtlich und schafft Rechtssicherheit. Für die Eintragung ist ein notariell beurkundeter Vertrag erforderlich.

Der Prozess läuft typischerweise so ab:

• Abschluss eines Vertrags über die Errichtung eines Grundpfandrechts
• Notarielle Beurkundung dieses Vertrags
• Eintragung im Grundbuch
• Übertragungsmodalitäten

Rangordnung der Grundpfandrechte

Wenn mehrere Grundpfandrechte auf einer Immobilie lasten, gilt grundsätzlich das Prioritätsprinzip: «Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.» Das bedeutet, dass ältere Einträge im Grundbuch Vorrang vor neueren haben. Sollte es also jemals zu einer Zwangsverwertung kommen, werden zuerst die Forderungen mit höherem Rang befriedigt. Erst wenn diese vollständig beglichen sind, kommen nachrangige Gläubiger zum Zug.

Der Rang von Grundpfandrechten kann jedoch auch durch Vereinbarungen zwischen den Gläubigern geändert werden. Solche Rangänderungen müssen im Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu 

Für Banken und andere Kreditgeber ist der Rang eines Grundpfandrechts entscheidend für die Risikobewertung. Erstrangige Grundpfandrechte bieten mehr Sicherheit und führen daher oft zu günstigeren Kreditkonditionen. Immobilienkäuferinnen und -käufer sollten sich bewusst sein, dass Banken deswegen in der Regel auf erstrangigen Grundpfandrechten bestehen oder für nachrangige Positionen höhere Zinsen verlangen.

Verwertung von Grundpfandrechten

Wenn eine Schuldnerin oder ein Schuldner den Verpflichtungen gegenüber der Bank nicht nachkommt, kann diese das Grundpfandrecht verwerten. Typischerweise bedeutet dies, dass die Immobilie verkauft wird, sodass die Forderungen der Bank aus dem Erlös bedient werden können. Bevor es zur Verwertung kommt, gibt es jedoch mehrere Warnungen und Fristen.

Fazit

Das Grundpfandrecht ist ein zentrales Element der Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Es bietet Sicherheit für Kreditgeber und ermöglicht es vielen Menschen, Wohneigentum zu erwerben. Mit dem Register-Schuldbrief hat die Schweiz einen wichtigen Schritt in Richtung Digitalisierung und Vereinfachung gemacht.

Für Immobilienkäufer ist es wichtig, die Grundzüge des Grundpfandrechts zu verstehen, um informiert Entscheidungen treffen zu können. Bei konkreten Fragen empfiehlt sich jedoch immer die Konsultation eines Fachexperten, sei es ein Notar, ein Anwalt oder ein Bankberater. Für den eigentlichen Kauf oder Verkauf von Immobilieneigentum stehen wir Ihnen mit unserer langjährigen Expertise zur Seite.

Adimmo AG
Patrick Moppert
Mitglied der Geschäftsleitung