Der Gewerbemietvertrag: Worauf Sie achten müssen
Während bei Wohnungsmietverträgen vieles standardisiert ist, weist ein Gewerbemietvertrag einige wichtige Besonderheiten auf. Als erfahrener Immobilienbewirtschafter kennen wir die entscheidenden Aspekte, die Sie als Eigentümer oder Investor beachten sollten.
Nutzungsbestimmungen als Fundament
Anders als bei Wohnräumen muss bei Gewerbeflächen die Nutzungsart präzise definiert werden. Ein als Lagerfläche vermietetes Objekt darf nicht ohne Weiteres als Verkaufsfläche oder Vereinslokal genutzt werden. Diese klare Festlegung schützt beide Parteien und verhindert spätere Konflikte.
Vertragsdauer und Optionen: Flexibilität und Sicherheit
Ein Gewerbemietvertrag ist typischerweise längerfristig angelegt. Besonders wenn Mieter oder Vermieter grössere Investitionen tätigen, sind Mindestlaufzeiten von drei bis fünf Jahren üblich. Unbefristete Verträge sind hingegen untypisch. Ein wichtiges Element sind dabei die Optionsrechte, die in zwei Varianten auftreten können:
- Echte Optionen: Die Verlängerungskonditionen sind bereits bei Vertragsabschluss fest definiert.
- Unechte Optionen: Die Konditionen werden zum Zeitpunkt der Optionsausübung neu verhandelt.
Die Kündigungsfrist beträgt bei Geschäftsräumen mindestens sechs Monate, also deutlich länger als bei Wohnraum. Daraus resultiert für beide Parteien mehr Planungssicherheit. Die maximale Mieterstreckung bei einem Streitfall geht bei Gewerberäumlichkeiten bis zu sechs Jahre, während es bei Wohnraum vier Jahre sind. Detailliertere Ausführungen folgen unter «Besondere Rechtsaspekte und zusätzliche Regelungsbereiche».
Das Schnittstellenpapier: Klare Verhältnisse schaffen
Ein zentrales Element bei Gewerbemietverträgen ist das Schnittstellenpapier. Dieses Dokument definiert präzise, wer für welche Ausbauten verantwortlich ist und wie mit Investitionen umgegangen wird. Besonders wichtig ist dabei die Regelung der Rückbauverpflichtungen bei Mietende. Werden Investitionen durch den Vermieter getätigt, erfolgt üblicherweise eine Umlage auf die feste Vertragsdauer, die dann in den monatlichen Mietzins einkalkuliert wird.
Finanzielle Besonderheiten
Im finanziellen Bereich unterscheiden sich Gewerbemietverträge deutlich von Wohnmietverträgen. Eine Besonderheit ist die mögliche Indexierung der Mieten an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK). Auch bei der Kaution gelten andere Regeln: Anders als bei Wohnungen, wo maximal drei Monatsmieten verlangt werden dürfen, gibt es hier keine gesetzliche Obergrenze. Die Energieverbräuche werden häufig direkt mit den Versorgern abgerechnet, was besonders bei grösseren Gewerbemietern von Vorteil ist.
Besondere Rechtsaspekte
Der Gesetzgeber hat für Geschäftsräume einige spezifische Regelungen vorgesehen. Besonders wichtig ist das Retentionsrecht, das dem Vermieter bei Zahlungsrückständen erlaubt, bewegliche Gegenstände im Mietobjekt zurückzuhalten. Im Zusammenhang mit Wohnraum ist ein solches Vorgehen ausgeschlossen.
Für Gewerberäume gilt die bereits weiter oben erwähnte Erstreckungsfrist von maximal sechs Jahren. Eine solche Erstreckung kann eine Mietpartei dann beantragen, wenn eine Kündigung eine besondere Härte mit sich bringt. Generell gilt: Je kleiner das Unternehmen, desto grösser die Chance auf eine längere Erstreckungsfrist. Die genauen Regelungen dazu finden sich in Artikel 266 des Obligationenrechts.
Zusätzliche Regelungsbereiche
Darüber hinaus gibt es weitere wichtige Aspekte, die in einem Gewerbemietvertrag sorgfältig geregelt werden müssen. Die Nutzung von Werbeflächen spielt dabei eine zentrale Rolle: Schaufenster und Aussenflächen sind für viele Geschäfte von existenzieller Bedeutung. Der Vertrag sollte daher genau festlegen, welche Flächen der Mieter für Werbezwecke nutzen darf und welche gestalterischen Vorgaben dabei zu beachten sind.
Auch die Verantwortlichkeiten für behördliche Bewilligungen müssen klar definiert sein. Dies betrifft sowohl bauliche Veränderungen als auch betriebliche Genehmigungen. Häufig ist der Mieter für die Einholung der für seinen Geschäftsbetrieb notwendigen Bewilligungen zuständig, während der Vermieter die grundlegenden baurechtlichen Genehmigungen sicherstellt.
Ein weiterer kritischer Punkt ist die Regelung zur Untervermietung oder Geschäftsübertragung. Anders als bei Wohnraum kann bei Geschäftsräumen die Möglichkeit zur Untervermietung oder zur Übertragung des Mietvertrags im Falle eines Geschäftsverkaufs von grosser wirtschaftlicher Bedeutung sein. Der Vertrag sollte deshalb festlegen, unter welchen Bedingungen eine Untervermietung oder Geschäftsübertragung möglich ist und welche Zustimmungserfordernisse dabei zu beachten sind.
Wasserdichter Gewerbemietvertrag bringt Sicherheit
Gewerbemietverträge sind komplexe Rechtsdokumente, die einer sorgfältigen Gestaltung bedürfen. Als professioneller Immobilienbewirtschafter unterstützen wir Sie dabei, alle relevanten Aspekte zu berücksichtigen und Ihre Interessen optimal zu wahren. Die richtige Vertragsgestaltung schafft Sicherheit für beide Parteien und bildet die Basis für eine erfolgreiche Geschäftsbeziehung.
Fabio Filleti
Adimmo AG
Vorsitzender der Geschäftsleitung