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GEWERBE-IMMOBILIEN – DIESE PUNKTE ZÄHLEN BEI DER STANDORTWAHL

02.11.2017

Worauf achten Unternehmen bei der Wahl eines Standorts und ihrer Räumlichkeiten? Wir liefern Ihnen einen Überblick der wichtigsten Gesichtspunkte.

Die Bedürfnisse und Ansprüche an Gewerbe-Immobilien unterscheiden sich teils massiv, abhängig unter anderem von der Grösse, der Branche und der jeweiligen Unternehmenskultur. Nichtsdestotrotz sehen wir einige Punkte, die beinahe bei jeder Vermietung respektive jedem Verkauf eines Gewerbe-Objekts eine Rolle spielen:

VER- UND ENTSORGUNG RESPEKTIVE DISTRIBUTION

Der Standort muss für Kunden, Mitarbeitende und allfällig benötigtes Material gut zugänglich sein. Für produzierende Betriebe muss zusätzlich eine reibungslose Distributionslogistik gewährleistet sein. Bei Mitarbeitenden steht in diesem Zusammenhang häufig die Frage im Zentrum, wie gut der Standort  mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen ist.

ATTRAKTIVITÄT DES OBJEKTS

Auch Gewerbe-Immobilien kommen in die Jahre. Ein 20 bis 30 Jahre altes Objekt entspricht nicht mehr den Standards, die heute erwartet werden. Dies stellt Eigentümer vor eine Herausforderung: Ältere Objekte – häufig an bester Lage mitten in der Stadt – lassen sich häufig nur schwer vermieten, also werden sie mit Investitionen aufgewertet. Damit steigt jedoch auch der Mietzins, so dass man plötzlich in Konkurrenz zu deutlich neueren Objekten steht. In Sachen Ausstattung ist es jedoch häufig nicht möglich, alles wie in einem Neubau nachzurüsten. Deswegen sind gerade für ältere Gewerbe-Liegenschaften wohl überlegte Strategien notwendig, um die Rentabilität zu gewährleisten.

VERFÜGBARKEIT VON ARBEITSKRÄFTEN

Dieser Aspekt ist gleich auf mehreren Ebenen relevant. Häufig bilden sich in Regionen Kompetenz-Zentren für bestimmte Fachgebiete heraus. In Basel, wo die Adimmo AG ihren Hauptsitz hat, wäre dies eindeutig die Life Sciences Branche. Müssen Mitarbeitende auch von weiter weg rekrutiert werden, kommt es auf die Attraktivität der Region an. Unter Umständen stellt sich sogar die Frage, ob entsprechende Strukturen für Expats bestehen, wie beispielsweise internationale Schulen. Auch die Nahversorgung rund um das Objekt kann von Bedeutung sein, wie das Vorhandensein von Detail-Händlern oder beispielsweise Fitness-Centern.

VERFÜGBARKEIT NATÜRLICHER RESSOURCEN

Je nach Unternehmen werden für den laufenden Betrieb nicht nur Arbeitskräfte, sondern auch natürliche Ressourcen benötigt, etwa der direkte Zugang zu Wasser für die Produktion. Ist dies der Fall, besteht oft wenig Spielraum, so dass sich dieser Punkt kaum gegen andere «aufrechnen» lässt.

STEUERN UND ABGABEN

Natürlich muss ein Unternehmen die zu erwartende steuerliche Belastung in Betracht ziehen. Unsere Erfahrung zeigt jedoch, dass die anderen Punkte dieser Aufzählung häufig überwiegen. Basel dient als ausgezeichnetes Beispiel: Trotz der für Schweizer Verhältnisse eher hohen Steuern bleiben Unternehmen in der Life Sciences Branche oder siedeln sich sogar neu hier an – weil der Standort für sie einfach zu viel zu bieten hat.

KOSTEN FÜR MIETE ODER KAUF

Auch diese spielen häufig nicht die zentrale Rolle, die man erwarten möchte. Denn erstens gilt hier ähnlich wie bei den Steuern, dass die Attraktivität des Standorts mehr ins Gewicht fällt. Zweitens besteht durchaus die Möglichkeit, nach einem Umzug etwa auf andere Raumkonzepte zu setzen, wodurch sich Platz sparen lässt, was höhere Quadratmeterkosten wieder relativiert.

Wie eingangs erwähnt unterscheiden sich die Anforderungen an eine Gewerbe-Immobilie von Betrieb zu Betrieb stark. Deswegen werden solche Objekte meist als «Rohbau 2» angeboten, also ohne Innenausbau. So können Räumlichkeiten noch je nach Bedarf angepasst werden. Aufgrund dieser teils sehr individuellen Bedürfnisse erhebt diese Liste auch keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Gerne erfahren wir von Ihnen, welche Punkte für Sie besonders wichtig sind, welche gar keine Rolle spielen – oder welche Sie gerne hinzufügen würden. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Adimmo AG
Peter Vögeli, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder