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Geschäftsimmobilien langfristig sehen

Moderne Logistikanlage, Blick von aussen
28.05.2020

Geschäftsimmobilien spielen eine wichtige Rolle in den Portfolios institutioneller Investoren. Was verändert sich durch die Folgen des Coronavirus?

Die Situation rund um das Coronavirus hält die Welt weiter in ihrem Bann. Auch der Markt für Geschäftsimmobilien bleibt von den weitreichenden wirtschaftlichen Auswirkungen nicht verschont. Kurzfristig betrachtet sind direkte Investitionen in Geschäftsimmobilien insgesamt sicher als kritisch einzustufen und Wohnimmobilien sollten den Vorzug erhalten. Unternehmen werden Arbeitsplätze abbauen, Steuererträge werden sinken, und auch die öffentliche Hand wird irgendwann sparen müssen. Das wird Büro- und Dienstleistungsflächen und vor allem den Handel treffen, einzig der Logistikmarkt wird eine gewisse Ausnahme bilden.

Doch die Geschichte hat uns gelehrt, dass auch Krisen immer wieder Chancen bieten. Beispielsweise sind bei den börsenkotierten Immobilienfonds die Kurse teilweise in kurzer Zeit um 30 bis 40 Prozent gesunken. Das bietet spannende Möglichkeiten für den Einstieg, weil es auch sehr schnell wieder zu Gewinnen kommen kann. Dafür gilt es, ganz gezielt nach Titeln zu suchen, welche in die eigene Strategie passen. Manche dieser Gefässe werden aktuell sogar zu Preisen gehandelt, welche unter dem Net-Asset-Value der darin enthaltenen Immobilien liegen, was sie extrem attraktiv macht.

Langfristige Perspektive nur wenig beeinflusst

Die grundlegende Anlagestrategie institutioneller Investoren wie Pensionskassen sollte sich aufgrund des Coronavirus nicht wesentlich ändern, da es sich um einen temporären Effekt handelt, der auf einen Zehn-Jahres-Horizont nur begrenzten Einfluss haben wird. Auch wenn wir Geschäftsimmobilien wie erwähnt kurzfristig als kritisch einstufen, empfehlen wir sie institutionellen Investoren langfristig betrachtet für ihr Portfolio. Deshalb lohnt sich ein Blick auf einige bestehende Trends, die wir seit Jahren beobachten und die durch die Corona-Krise teilweise nur noch verstärkt werden.

  • Der klassische Retail-Markt leidet bereits seit Jahren, hier hat sich die Situation noch einmal deutlich verschärft. Zwar erwarten wir hier eine gewisse Gegenbewegung infolge der Lockerungsmassnahmen, doch die langfristige negative Entwicklung dieses Marktes wird durch das Coronavirus insgesamt nur beschleunigt.
  • Die gegenteilige Prognose trifft auf die Logistikimmobilien zu, die wir seit Jahren favorisieren. Sie profitieren sogar von der aktuellen Situation und auch langfristig rechnen wir mit einer weiter wachsenden Nachfrage und steigenden Preisen in diesem Bereich. Als zusätzlicher Treiber dürfte sich die aus der Verbreitung des Coronavirus gewonnene Erkenntnis erweisen, dass in Krisenfällen grundlegende Sicherheitsbestände an Waren notwendig sein können. Daraus dürfte ein höherer Bedarf an Lagerflächen resultieren.
  • Ebenfalls als vielversprechenden Wachstumsmarkt erachten wir Immobilien im Gesundheitsbereich – und dabei ganz speziell in den Segmenten Pflege und Alter. Die demografische Entwicklung wird die Nachfrage nach Angeboten in diesem Sektor weiter ansteigen lassen, weshalb ihn institutionelle Investoren unbedingt auf dem Radar haben sollten.

Inflationsschutz für Investoren

An dieser Stelle sei ein wesentliches Argument für die direkte Investition in Geschäftsimmobilien erwähnt: ihr inhärenter Inflationsschutz. In den letzten 15 Jahren war dies kein grosses Thema, doch wir wissen, dass sich das aufgrund der aktuellen Situation durchaus wieder ändern kann. Da bei Geschäftsimmobilien üblicherweise indexierte Mietverträge zur Anwendung kommen, steigt der Cashflow für den Eigentümer entsprechend der vorliegenden Inflationsentwicklung. Diesen Inflationsschutz bieten Geschäftsimmobilien sehr schnell, in der Regel innerhalb von 12 bis 24 Monaten. Im Wohnbereich ist dies in Europa praktisch undenkbar, da es sich um einen politisch regulierten Markt handelt und Mieterhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses begrenzt sind.

Chancen bei Geschäftsimmobilien

Während Logistikimmobilien in der Schweiz oft im Eigentum der jeweiligen Unternehmen sind, stellt sich die Lage international anders dar: Hier haben sich grosse Anbieter darauf spezialisiert, für ihre Kunden gezielt die benötigten Logistikimmobilien zu erstellen und zu betreiben. Die Anbieter kennen die Lieferketten und Bedürfnisse ihrer weltweit tätigen Kunden und stellen ihnen alles vom Seehafen bis zum kleinen Zwischenlager zur Verfügung. Daraus entstehen wiederum spannende Anlagegefässe für institutionelle Investoren.

In der Schweiz kamen Gefässe für indirekte Immobilienanlagen für viele Jahren ohne eine Konzentration auf bestimmte Branchen aus. Mittlerweile finden sich immer aber mehr «sortenreine» Vehikel, von denen sich auch einige auf die angesprochenen Bereiche Gesundheit und Logistik fokussieren. Wir stellen institutionellen Investoren auf Wunsch gerne einige dieser spannenden Anlagemöglichkeiten vor und zeigen auf, wie sie das vorhandene Portfolio sinnvoll ergänzen können.

Adimmo AG
Dr. Georg Meier
Leiter Portfolio Management