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FINANZIERUNG VON STOCKWERKEIGENTUM

15.09.2016

Die Investition in Stockwerkeigentum bedeutet eine Entscheidung mit langfristigen Auswirkungen. Diese Grundlagen der Finanzierung sollten Sie auf jeden Fall kennen.

Wer sich erstmals mit dem Erwerb von Stockwerkeigentum befasst, betritt in mehrfacher Hinsicht Neuland. Ein zentrales Thema stellt dabei die Finanzierung der «eigenen vier Wände» dar. In diesem Beitrag fassen wir für Sie die wichtigsten Grundlagen zusammen. 

Eigenkapital
Grundsätzlich finanzieren Banken maximal 80 Prozent des Immobilienwertes – somit müssen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen. Dieses Eigenkapital kann bestehen aus 

  • Ersparnissen

  • Erbvorbezug oder Schenkung

  • Kapital aus der beruflichen oder privaten Vorsorge (2. oder 3. Säule)

Dabei ist zu beachten, dass mindestens 10 Prozent mit Mitteln finanziert werden müssen, die nicht aus der 2. Säule stammen. Ebenfalls gut zu wissen: Die benötigte Summe muss nicht zwingend aus dem Vorsorgekapital entnommen werden, auch eine Verpfändung ist möglich – falls die Bank dies akzeptiert. Der wesentliche Vorteil: Bei einer Entnahme müsste das einst steuerfrei in die Vorsorge einbezahlte Geld nachträglich versteuert werden. Falls die Bank einer Verpfändung zustimmt, kann dies vermieden werden.

Fremdkapital
Das von der Bank gewährte Fremdkapital wird üblicherweise in zwei Hypotheken aufgeteilt. Eine erste über 67 Prozent des Immobilienwerts wird üblicherweise nicht amortisiert – hier bedienen Sie nur die anfallenden Zinsen. Die zweite Hypothek über 13 Prozent des Immobilienwerts muss hingegen innert 15 Jahren abbezahlt werden.

Zu beachten ist: Als Eigentümer oder Eigentümerin wird Ihnen bei den Steuern der sogenannte Eigenmietwert berechnet. Dieser Betrag soll Mieter und Eigentümer steuerlich gleichstellen. Sie sind jedoch berechtigt, Ihre Fremdkapitalkosten gegen den Eigenmietwert aufzurechnen, sprich sie von den Steuern abzuziehen.

Bitte beachten Sie: Neu kommt bei der Berechnung des Fremdkapitals das sogenannte Niederstwertprinzip zur Anwendung. Falls der Kaufpreis nicht dem Marktwert der Immobilie entspricht, finanzieren Banken immer nur den kleineren der beiden Beträge. Dies bedeutet: Falls Sie bereit sind, mehr für das Objekt zu bezahlen als den Niederstwert, müssen Sie entsprechend mehr Eigenkapital einbringen.

Was kann ich mir leisten?

Die monatlichen Kosten für Ihr Eigenheim setzen sich aus drei Werten zusammen:

  • Kalkulatorischer Hypothekarzins: Um auch für Zeiten mit höheren Zinsen als aktuell gut gewappnet zu sein, rechnet man mit einer jährlichen Zinsbelastung von 5 Prozent des finanzierten Betrags.

  • Amortisation: Falls Sie mehr als 67 Prozent des Immobilienwerts in einer zweiten Hypothek finanziert haben, ist diese innert 15 Jahren vollständig zu amortisieren.

  • Unterhalts- und andere Kosten: Hier geht man von rund einem Prozent des Immobilienwerts pro Jahr aus.

Diese laufenden Kosten sollten in ihrer Summen nicht mehr als 33 Prozent Ihres Bruttoeinkommens entsprechen – ansonsten betrachtet die Bank die Tragbarkeit als nicht gegeben. Besonders zu beachten ist in diesem Zusammenhang Ihre Pensionierung: Für gewöhnlich sinkt in diesem Moment das Einkommen – speziell, wenn ein Teil der zweiten oder dritten Säule für den Erwerb der Wohnung oder des Hauses vorbezogen wurde. Deswegen sollten Sie Kapital ansparen, um bei Ihrer Pensionierung die Hypothek doch vollständig abzubezahlen oder Zinsen weiterhin wie gehabt bedienen zu können.

Diese beiden Dokumente der Schweizer Bankenvereinigung erläutern die oben beschriebenen Punkte im Detail: 

Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen

Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite

Was können wir für Sie tun?
Falls Sie sich für ein durch Adimmo betreutes Objekt interessieren, gehen wir die Berechnungen gerne am konkreten Beispiel mit Ihnen durch. Ausserdem können wir Ihnen bei den meisten Banken eine Ansprechperson nennen, an welche Sie sich wenden können. Grössere Objekte stellen wir bei den wichtigsten Banken in der Region vor, so dass die zuständige Person über alle Eckdaten Bescheid weiss und auch der Preis sozusagen bereits im Vorfeld abgesichert wurde. Darüber hinaus kümmern wir uns um administrative Vorgänge: Wir sorgen dafür, dass alle notwendigen Reglemente übergeben werden und klären über mögliche Garantien auf. Ausserdem begleiten wir Sie zum Notar und stellen sicher, dass alle formalen Rahmenbedingungen eingehalten werden.

Falls Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben, sind wir jederzeit gerne für Sie da.

Adimmo AG
Peter Vögeli