Erfolgreich investieren mit indirekten Immobilienanlagen

Aufgrund des anhaltend tiefen Niedrigzinsumfeldes bleiben Immobilien begehrte Anlageobjekte. Direkte Investitionen in diesem Bereich haben jedoch einen kleinen Haken: Sie setzen ein grosses verfügbares Vermögen voraus. Als Alternative kommen indirekte Investitionen in Frage: Diese eröffnen auch Anlageopportunitäten für Investoren, für die der Direktkauf einer Renditeliegenschaft kein Thema ist. Darüber hinaus bieten sie weitere Vorteile, die sie auch für institutionelle Anleger, die an sich über eine ausreichend hohe Kapitaldecke verfügen, attraktiv machen. Denn indirekte Anlagen haben den grossen Vorteil, dass aufgrund einer breiteren Streuung eine genügende Portfolio-Diversifikation erzielt werden kann. Der Zugang zu internationalen Märkten bietet zusätzlich Chancen, in Regionen und Sektoren zu investieren, deren Korrelation zum Schweizer Heimatmarkt eher gering ist. Oftmals ist auch eine vereinfachte Handelbarkeit der Anlage gegeben.

Wie bei jeder Geldanlage bilden auch in diesem Fall die Strategie, die Risikotragfähigkeit und die Risikobereitschaft die wichtigsten Entscheidungsgrundlagen für den Investor. Es kann so – je nach Ausgangslage – in folgende Risikoklassen investiert werden: Core (geringstes Risiko), Core Plus (etwas höhere Renditen aber auch höheres Risiko, Value Added (erhöhter Anteil Wertsteigerung) und Opportunistic (hohe Wertsteigerung, aber auch hohes Risiko).

Im Schweizer Immobilienmarkt bieten sich je nach Anlegereigenschaft für indirekte Immobilienanlagen folgende Typen von Anlagemöglichkeiten an:

INDIREKTE ANLAGE 1: ANLAGESTIFTUNGEN

Anlagestiftungen darf man als eine Art Selbsthilfeorganisation mit Beschränkung auf Einrichtungen der zweiten und dritten Säule (Pensionskassen, Freizügigkeitseinrichtungen) verstehen. Diese schliessen sich zusammen, um gemeinsam mehr finanziellen und kostengünstigen Handlungsspielraum für Kollektivanlagen zu erreichen. Anlagestiftungen sind steuerbefreit.

Anlagestiftungen sind Schweizer Rechtsgebilde und sind Schweizerfranken dominiert.
Dennoch können Schweizer Anlagestiftungen international investieren. Für die Anleger bedeutet dies den Zugang zu Immobilienmärkten im Ausland, ohne mit anderen Währungen als dem Schweizer Franken arbeiten zu müssen. Da das Universum der Anlagestiftungen ein durchaus überschaubares ist, fällt ein Überblick für einen professionellen Investor nicht allzu schwer.

Der Preis der Anteile entspricht dem Nettoinventarwert, dem sog. Net Asset Value (NAV), der sich aus der Summe der Verkehrswerte der Immobilien zuzüglich des Wertes der sonstigen Vermögensgegenstände abzüglich evtl. Verbindlichkeiten – aufgeteilt auf die Anzahl ausgegebener Anteile – berechnet.
Mehr zu direkten und indirekten Immobilienanlagen erfahren Sie in unserem Whitepaper «Die Immobilie: ein tragendes Element im Pensionskassenportfolio».

INDIREKTE ANLAGE 2: BÖRSENNOTIERTE GESELLSCHAFTEN

Die in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft geführten börsennotierten Immobiliengesellschaften ermöglichen sowohl privaten wie auch Institutionellen Anlegern Investitionen in Aktien an Gesellschaften, die überwiegend in Immobilien investieren. Der Fokus und Mehrwert dieser Gesellschaften liegt schwergewichtig auf einem aktiven Portfoliomanagement und der Realisierung von Entwicklungsbereichen im Sektor Büro- und Gewerbeimmobilien. Neben dem Geschäftsmodell sind auch Faktoren wie die Kapitalausstattung, der Zins-Spread, die Ausschüttungsrendite, der Leistungsausweis des Managements und die Bewertung der Liegenschaften, aber auch die generelle Entwicklung des Aktienmarktes massgebend.

Der Preis der Aktie wird durch den Markt bestimmt und entspricht dem gehandelten Kurswert. Er ist nicht mit Nettoinventarwert gleichzusetzen. Je nach dem ist eine Prämie enthalten oder es besteht ein Discount.
Die Anteile unterliegen – vor allem kurzfristig betrachtet – der Volatilität des Aktienmarkts. Erst auf längere Sicht betrachtet macht sich bemerkbar, dass die Wertentwicklung auch mit derjenigen des Immobilienmarkts zusammenhängt.

Sowohl als Vor- wie auch als Nachteil von börsennotierten Immobiliengesellschaften kann sich die Liquidität der Anlage erweisen. Zwar haben Kleinanleger so die Chance, praktisch täglich Aktien zu handeln, sie müssen allerdings auch willens und in der Lage sein, allfällige Kursverluste zu tragen.

Aktuell halten die Immobiliengesellschaften punkto Ausschüttungsrendite Schritt mit den anderen Anlagegefässen.

INDIREKTE ANLAGE 3: IMMOBILEN-FONDS

Während manche Fonds nur institutionelle Anleger aufnehmen, stehen andere auch für private Investoren mit entsprechendem Kapital offen. Einzelne Fonds werden auch wie Immobiliengesellschaften an der Börse gehandelt. Grundsätzlich gelten Immobilien-Fonds als sicherere Anlagen als Immobilien-Aktiengesellschaften. Ihr Fokus liegt vermehrt auf Wohnliegenschaften, was sich als krisenresistenter erwiesen hat. Auch ist die Verwendung von Fremdkapital gesetzlich beschränkt. Falls nicht börsennotiert, so ist die Liquidität der Anlage eingeschränkt, wobei der Anleger grundsätzlich die Möglichkeit hat, die Anteile unter Beachtung einer Kündigungsfrist zum Rücknahmepreis zurückzugeben.

Der Preis der Fondsanteile entspricht meist nicht demjenigen des Nettoinventarwertes. Aktuell weisen viele Schweizer Fonds gegenüber dem Rücknahmepreis ein sehr hohes Agio aus. Es besteht somit ein Rückschlagspotenzial.

Fondsanteile können insbesondere von institutionellen Anlegern grundsätzlich in der ganzen Welt erworben werden. Dabei kann in sogenannte geschlossene Fonds mit begrenzter Laufzeit oder in offene Fonds mit unbeschränkter oder semi-beschränkter Laufdauer investiert werden. Von Bedeutung ist dabei, wie der Rückgabe-Mechanismus für die Anteile ausgestaltet ist.

Auslandsinvestition unterliegen möglichen Währungsrisiken. Privatanlegern, welche nicht in der Lage sind, diese abzusichern, sind solche Anlagen nicht zu empfehlen, auch wenn das Angebot verlockend klingt. In der Schweiz anzulegen bedeutet zudem, dass man den Markt besser versteht und seine Entwicklung sehr eng verfolgen kann. Woraus sich ein grundlegender Rat für jede Form der Anlage ableiten lässt: Halte dich an das, was du kennst und beurteilen kannst.

Adimmo AG
Christian P. Michel MRICS
Rechtsanwalt, Portfolio Manager Indirekte Anlagen
Handlungsbevollmächtigter