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ERBENGEMEINSCHAFTEN BEI LIEGENSCHAFTEN

29.09.2017

Geht eine Erbschaft an mehrere Personen, bilden diese eine sogenannte Erbengemeinschaft. Vor allem wenn es um Immobilien geht, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten.

Eine Erbengemeinschaft entsteht immer dann, wenn eine Erbschaft an mehrere Personen fällt. Zweck der Erbengemeinschaft ist – für gewöhnlich – die endgültige Aufteilung des Erbes. Dies muss jedoch nicht immer zutreffen: Immer wieder kommt es vor, dass sich Erben für eine sogenannte fortgesetzte Erbengemeinschaft entscheiden. Ein typisches Beispiel sind Geschwister, die von ihren verstorbenen Eltern gemeinsam eine Liegenschaft erben und diese vorrübergehend oder dauerhaft gemeinsam halten möchten. Dabei gelten zwei zentrale Regeln:

1. Erben haften gemeinsam

Solange sie eine Erbengemeinschaft bilden, besteht Solidarhaftung, unter anderem auch für die Bezahlung des Hypothekarzinses für die geerbte Liegenschaft. Leistet also ein Erbe seine Zahlung nicht, sind die anderen dafür gleichermassen haftbar – unbegrenzt und mit ihrem gesamten Privatvermögen.

2. Erben handeln auch gemeinsam

Die Erbengemeinschaft muss in allen Fragen einvernehmliche Lösungen finden, da sie dem Einstimmigkeitsprinzip unterliegt. Dies kann schnell zu Streitigkeiten unter den Erben führen, wenn bezüglich des Vorgehens Meinungsverschiedenheiten bestehen, also beispielsweise, ob die Liegenschaft verkauft wird oder welche Investitionen getätigt werden. Sollte es zu dieser Situation kommen, existiert kein einfacher Ausweg: ohne gütliche Einigung unter den Erben bleibt nur eine sogenannte Erbteilungsklage, die mit erheblichen Kosten verbunden sein kann.

EINFAMILIENHAUS UND ERBENGEMEINSCHAFT

Vor diesem Hintergrund tun Erben gut daran, die Entscheidung für eine fortgesetzte Erbengemeinschaft gründlich zu überdenken. Im Falle eines Einfamilienhauses empfehlen wir beinahe immer, auf eine möglichst schnelle Aufteilung hinzuarbeiten. Dieses gemeinsam zu behalten und vermieten erweist sich häufig als nicht wirtschaftlich, vor allem wenn das Haus in die Jahre gekommen ist und Ersatzinvestitionen nötig wären. Einer der Erben kann die anderen auszahlen – oder das Haus wird verkauft und der Erlös aufgeteilt. Diese zweite Möglichkeit fällt aus emotionalen Gründen nicht immer leicht. Dennoch ist sie in vielen Fällen der beste Weg, sowohl aus finanzieller Sicht als auch, um den familiären Frieden zu wahren.

MEHRFAMILIENHAUS UND ERBENGEMEINSCHAFT

Auch bei einem Mehrfamilienhaus, also einer Renditeliegenschaft, stehen Erben vor der gleichen Wahl. Hier kann sich eine fortgesetzte Erbengemeinschaft zumindest für eine gewisse Zeit als eine sinnvolle Alternative erweisen. Erzielte Gewinne lassen sich unproblematisch aufteilen, und steuerlich bietet eine spätere Teilung für gewöhnlich keine nennenswerten Nachteile. Allerdings sollten die Erben wie bei jeder Renditeliegenschaft eine geeignete Immobilienstrategie festlegen. Eine solche gewährleistet vor allem, dass Investitionen geplant und aufeinander abgestimmt erfolgen und dass Sanierungen nicht punktuell und damit wenig nachhaltig erfolgen. Es kommt hinzu: Solange die Strategie aufgeht und mit der Liegenschaft alles nach Plan läuft, funktioniert auch die Erbengemeinschaft. Zu Streitigkeiten kommt es erfahrungsgemäss meistens dann, wenn Schwierigkeiten auftreten.

ERBENGEMEINSCHAFT BLEIBT VORRÜBERGEHENDE LÖSUNG

Während die fortgesetzte Erbengemeinschaft bei einem Mehrfamilienhaus vorläufig eine valable Lösung darstellen kann, ist sie eben doch nicht für die Ewigkeit gedacht. Spätestens wenn in der zweiten Generation eine weitere Aufsplitterung des Erbes notwendig wird, verkompliziert sich die Situation. Deswegen empfehlen wir, nicht nur für die Immobilie, sondern auch für die Erbengemeinschaft eine Strategie zu definieren, die sich auch mit ihrem geplanten Ende auseinandersetzt. Ob als Gemeinschaft oder alleine: Die Erbschaft einer Liegenschaft bedeutet des Öfteren den ersten Kontakt mit zentralen Immobilienfragen. Eine erste Orientierung verschafft Ihnen unser Beitrag «Liegenschaft geerbt – wie weiter?».

Adimmo AG
Peter Vögeli