Die Eigentümergemeinschaft und ihre Tücken

Wer Stockwerkeigentum erwirbt, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft. Dies ist mit zahlreichen Herausforderungen verbunden – für alle Beteiligten, einschliesslich der bestellten Verwaltung.

Eine eigene Wohnung bringt zahlreiche Vorteile mit sich und präsentiert sich gerade aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen als attraktive Investition. Anders als bei einem freistehenden Haus bedeutet Stockwerkeigentum jedoch, dass man sich mit den anderen Parteien in der Liegenschaft arrangieren muss. Um dies auf institutioneller Ebene zu erleichtern, wird häufig eine externe Verwaltung beauftragt. Diese kann, je nach Umfang des Mandats, administrative Vorgänge übernehmen und die vorgesehenen Eigentümerversammlungen organisieren. Einige Hürden bleiben bestehen, auch weil teilweise Unklarheit über das tatsächliche Aufgabenspektrum der Verwaltung herrscht. Die typischen «Pain Points» lassen sich in drei Kategorien unterteilen:

Mangelndes Verständnis – in diversen Formen

• Vor allem bei Neubauten kommt es vor, dass in der Eigentümergemeinschaft viele Personen zusammentreffen, die nie ausreichend über das Konstrukt des Stockwerkeigentums orientiert wurden und entsprechend schlichtweg nicht wissen, was damit genau auf sie zukommt.
• Eigentümer/innen kennen das vorhandene Stockwerkeigentümer-Reglement nicht. Das fehlende Wissen über Rechte und Pflichten erschwert das Zusammenleben und insbesondere die Beschlussfassung an Eigentümerversammlungen. Dies kann dazu führen, dass manche Traktanden sich über mehrere Jahre hinziehen.
• Gerade in international orientierten Städten wie Basel mit vielen Expats tritt bisweilen auch eine Sprachbarriere auf: Dokumente werden in Deutsch verfasst, doch manche Eigentümer/innen sprechen nur Englisch respektive eine andere Muttersprache. 

Schlüsselfaktoren in den operativen Abläufen

• Zurecht empfinden wir Wohneigentum als etwas ausgesprochen Persönliches. Deswegen kann Uneinigkeit selbst bezüglich scheinbarer Kleinigkeiten schnell zu ausgeprägten Konflikten führen. In solchen Fällen erwarten manche Eigentümer/innen, dass die Verwaltung ihre Interessen vertritt. Doch diese hat den gegenteiligen Auftrag: neutral zu bleiben und falls möglich zwischen den Parteien zu vermitteln.
• Wenn ein Beschluss nicht einstimmig gefasst wird, gibt es eine «unterlegene» Seite. Die meisten Menschen akzeptieren dies als Teil des demokratischen Miteinanders. Nicht selten kommt es jedoch vor, dass einzelne Parteien die gleichen Punkte immer wieder neu aufrollen möchten. Für die anderen Eigentümer/innen bedeutet dies einen Mehraufwand bei den Versammlungen, was vorhandene Konflikte zusätzlich befeuern kann.
• Eine wirklich produktive Zusammenarbeit setzt eine möglichst exakte Kenntnis der Aufgaben der beauftragten Verwaltung voraus. Die betrifft unter anderen die Unterscheidung zwischen gemeinschaftlichem und persönlichem Eigentum.
• Die unterschiedlichen Abrechnungen korrekt zu lesen, setzt einige grundlegende Kenntnisse beispielsweise beim Unterhalt von Immobilien voraus.

Das «Kernstück»: Die Eigentümerversammlung

• Eine zu geringe Anwesenheitsquote führt schnell zu mangelnder Akzeptanz von getroffenen Entscheidungen. Je nach Reglement kann sie sogar dazu führen, dass die Beschlussfähigkeit nicht mehr gegeben ist – und die erschienenen Personen den Termin umsonst wahrgenommen haben.
• Aufgrund der zeitlichen Abstände sind oft nicht mehr alle Themen der vergangenen Versammlungen präsent. Es empfiehlt sich deshalb unbedingt, vorbereitend die vorhandenen Protokolle noch einmal zu lesen.
• Aktuell stellt schon die Form der Eigentümerversammlung eine Herausforderung dar. Infrage kommen beispielsweise Zoom-Meetings, das Zirkularverfahren oder eine «echte» Versammlung mit entsprechenden Regeln wie beispielsweise 3G.

Eigentümergemeinschaft: Information ist (beinahe) alles

Trotz aller Challenges bleibt Stockwerkeigentum eine attraktive Investition. Was schliessen wir also aus den genannten Punkten? Bei der Wahl eines externen Dienstleisters für die Verwaltung ist darauf zu achten, dass er über die notwendige Erfahrung und einen entsprechenden Leistungsausweis verfügt. Ausserdem können wir Ihnen gar nicht nachdrücklich genug empfehlen, sich bereits vor dem Kauf einer Wohnung möglichst eingehend mit den Regeln zum Stockwerkeigentum im Allgemeinen und dem Reglement der gewählten Liegenschaft im Besonderen zu befassen. (Unser Whitepaper «Stockwerkeigentum» wird Ihnen dabei wertvolle Dienste leisten.) So schaffen Sie die besten Voraussetzungen, Ihre eigenen vier Wände lange und uneingeschränkt geniessen zu können.

Adimmo AG
Michael Nickert
Immobilien-Ökonom (AWI)