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DAS 1 X 1 DER IMMOBILIENBEWERTUNG

06.10.2016

Immobilienbewertungen können aus diversen Gründen und mit völlig unterschiedlichen Zielsetzungen erfolgen. Wir erläutern Ihnen das Vorgehen und die eingesetzten Bewertungsmethoden.

Für die Ermittlung eines Marktwertes stehen dem Immobilienbewerter verschiedene Wertermittlungsmethoden zur Verfügung, die in Abhängigkeit zur Objektart und zur Fragestellung, dem sogenannten Bewertungszweck, gewählt werden.

Somit ist es möglich, eine Immobilie anhand mehrerer Methoden zu beurteilen und die Ergebnisse zu verifizieren. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um eine selbst genutzte Liegenschaft handelt, bei der die Renditeüberlegungen kaum eine Rolle spielen, oder um ein Anlageobjekt, dessen Wert sich aus dem erzielbaren Ertrag ermittelt.

Immobilienschätzungen bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum werden beispielsweise im Fall eines anstehenden Verkaufs, einer Erbteilung, einer Scheidung oder einer Neufinanzierung durch eine Bank vorgenommen. Bei Mehrfamilienhäusern und Geschäftsliegenschaften kommen als Gründe unter anderem die Bilanzschätzung und die Renditeermittlung/-optimierung hinzu.

Das Vorgehen
Die Immobilienbewerterin oder der Immobilienbewerter benötigt von Ihnen folgende Unterlagen: 

  • Aktueller Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten
  • Pläne der Liegenschaft
  • Aktueller Gebäudeversicherungsausweis
  • Unterlagen über erfolgte Sanierungen/Instandsetzungen
  • Mieterspiegel

Der Grundbuchauszug verrät, welche wertrelevanten Dienstbarkeiten das Grundstück hat und ob beispielsweise ein Bauverbot oder eine -beschränkung vorliegt, die sich wertmindernd auswirken können.

Vor Ort wird die bewertende Person die einzelnen Räume besichtigen, Fotos machen sowie die grundlegenden, sichtbaren Eigenschaften des Gebäudes aufnehmen wie Zustand, Ausbaustandard oder Qualität der Installationen. Bei einem Einfamilienhaus kann ein solcher Termin bereits innerhalb einer Stunde erledigt sein. Der Löwenanteil der Arbeit findet am Schreibtisch statt – wenn die sichtbare Substanz des Gebäudes mit der mathematischen Schätzung zusammengesetzt wird.

Was dürfen Sie von einer Immobilienbewertung erwarten?
Eine professionelle Immobilienbewertung liefert Ihnen, neben einer Aufnahme Ihres Gebäudes, den Verkehrswert oder Marktwert Ihrer Liegenschaft. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessener Vermarktungsdauer, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Dabei wird bei der Marktwertermittlung versucht, die auf dem Immobilienmarkt herrschenden Verhältnisse möglichst realitätsnah abzubilden, was besonders im heutigen Tiefzinsumfeld eine Herausforderung darstellt.

Die Adimmo AG ist ein Mitglied der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer SEK. Jedes Mitglied der SEK ist ein neutraler, geprüfter und markterfahrener Bewertungsfachmann für Immobilien und kennt die am besten geeigneten Bewertungsmethoden – dafür garantiert die zum Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT gehörende SEK. Grössere Banken wie die UBS oder die Credit Suisse haben zudem eigene Richtlinien, die bei der Bewertung von Immobilien zu beachten sind. Die von der Adimmo AG ermittelten Verkehrswerte können im Rahmen einer Finanzierung als Belehnungswert eingesetzt werden.

Wert ist nicht gleich Preis
Bedenken Sie: Der Wert einer Liegenschaft hat nur bedingt mit dem tatsächlichen Preis bei einem Kauf/Verkauf zu tun. Der Preis ist am Ende immer der Betrag, den der Käufer zu zahlen bereit ist. 

Was wie eine Binsenweisheit klingen mag, kommt in durchaus greifbarer – und geldwerter – Form zum Tragen. So ist es denkbar, dass eine vor zehn Jahren erworbene Liegenschaft heute einen höheren Wert hat. Dies bedeutet, dass heute mehr Eigenkapital zur Verfügung steht und für eine Neufinanzierung bessere Konditionen ausgehandelt werden können. Umgekehrt kann es sein, dass ein Käufer beispielsweise aus sentimentalen Gründen einen Preis bezahlt, der über den sogenannten Niederstwert hinausgeht. In diesem Fall erwarten Banken, dass entsprechend mehr Eigenkapital erbracht wird. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel zum Thema Finanzierung.

Adimmo AG
Anja Kalok