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Mit einer Unterhaltsstrategie Wert und Rendite einer Liegenschaft steuern

Liegenschaftsunterhalt: Arbeiter sanieren eine Wohnung
20.04.2020

Eine vorausschauende Unterhaltsstrategie für Ihre Liegenschaft sichert den Wert Ihrer Investition und verhindert unnötigen finanziellen sowie zeitlichen Aufwand.

Renditeimmobilien gehören weiterhin zu den attraktivsten Anlageformen für private wie für institutionelle Investoren. Doch anders als Wertpapiere benötigen Liegenschaften Aufmerksamkeit, unter anderem in Form von Gebäudeunterhalt. Wird dieser nur reaktiv ausgeführt, hat dies nachteilige Folgen für die Bausubstanz und es entstehen zusätzliche, vermeidbare Kosten, was sich wiederum negativ auf die Rendite auswirkt. Eine umfassende Unterhaltsstrategie hilft bei der effizienten Planung von notwendigen Arbeiten und deren Budgetierung.

Strategie nach Zyklen planen

Eine solche Unterhaltsstrategie basiert vor allem auf Lebenszyklen. Üblicherweise geht man davon aus, dass Küchen und Bäder eine Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren haben. Ihr Austausch lässt sich somit langfristig planen; alle weiteren Massnahmen sollten sich an diesen Ankerpunkten orientieren. Damit lässt sich gewährleisten, dass Arbeiten nicht doppelt ausgeführt werden. Ein typisches Szenario, das es zwingend zu vermeiden gilt: Wenige Jahre nach Einbau neuer Küchen werden die Rohrleitungen im Haus erneuert – wofür verschiedene Teile der Küchen wieder demontiert werden müssen. Stimmt man die Massnahmen hingegen aufeinander ab, sinkt der Aufwand erheblich und die Mieter werden nur einmal in ihren Wohnungen «gestört».

Natürlich lassen sich nicht alle Teile einer Unterhaltsstrategie so exakt planen. Bei in der Küche verbauten Elektrogeräten beispielsweise, wie Geschirrwaschmaschine oder Backofen, geht man von einer Lebensdauer zwischen acht und zehn Jahren aus. Nun würde niemand auf die Idee kommen, alle Öfen in einer Liegenschaft auszutauschen, weil sie ein gewisses Alter erreicht haben. Vielmehr geschieht dies, wenn ohnehin die gesamte Küche erneuert wird – oder, wenn ein Gerät defekt ist. In diesem Zusammenhang dient die vorausschauende Planung dazu, entstehende Aufwände vorgängig abzuschätzen und in die Budgetplanung aufzunehmen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Gesamtlebensdauer im Auge behalten

Die Unterhaltsstrategie für eine Liegenschaft ist der Anlagestrategie des jeweiligen Eigentümers untergeordnet. Diese legt unter anderem fest, wie lange eine Immobilie gehalten und wie sie entwickelt werden soll. Gerade institutionelle Anleger denken dabei häufig sehr langfristig. Für sie bedeutet das Ende des grossen Sanierungszyklus von Küche und Bad jeweils einen guten Moment, eine Liegenschaft zu verkaufen und ihr Geld neu zu investieren.

Spätestens im dritten Zyklus sollte man die Frage stellen, ob eine weitere Sanierung noch sinnvoll erscheint. Falls sie nicht mehr den aktuellen Anforderungen entspricht, was gerade bei den Grundrissen der Wohnungen der Fall sein kann, ist ein Neubau ins Auge zu fassen. Natürlich werden solche Entscheidungen bereits lange im Voraus gefällt, so dass die Unterhaltsstrategie entsprechend darauf ausgerichtet werden kann.

Wir stellen in unserer täglichen Arbeit auch fest, dass Ökologie und Nachhaltigkeit weiter an Bedeutung gewinnen und mehr Eigentümer darauf Wert legen. Die Wirtschaftlichkeit muss dabei nicht auf der Strecke bleiben: Eine Sanierung nach Minergie-Standard beispielsweise verursacht sicher Mehrkosten, doch gleichzeitig stellt sie ein ausgezeichnetes Vermarktungsargument dar.

Wie eine Unterhaltsstrategie entsteht

Wie gehen wir bei Adimmo in der Praxis vor, wenn wir eine Unterhaltsstrategie für eine Liegenschaft entwickeln? Normalerweise erstellen wir vor Beginn einer Budgetphase einen Zustandsbericht, aus dem die voraussichtlich nötigen Schritte ersichtlich werden. Auf dieser Basis entsteht ein Budget samt zu erwartenden Massnahmen für Instandhaltung und Instandstellung. Diese Planung kann sich «nur» auf das nächste Jahr beziehen, aber auch deutlich längere Zeiträume abdecken. Gemeinsam mit dem Eigentümer passen wir unseren Vorschlag dann so an, dass er Ziele und Kosten möglichst gut in Einklang bringt.

Gestatten Sie zum Abschluss noch eine Anmerkung: Diese Ausführungen beziehen sich ausdrücklich auf Mietliegenschaften. Während bei der Unterhaltsstrategie viele Gemeinsamkeiten mit Immobilien mit Stockwerkeigentum bestehen, gibt es auch einige wesentliche Unterschiede. So fallen Küchen und Bäder in die Verantwortung der einzelnen Wohnungseigentümer, was ihre gleichzeitige Sanierung in der gesamten Liegenschaft beinahe unmöglich macht. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Whitepaper «Ein Ratgeber für den Erwerb von Wohneigentum» . 

Adimmo AG
Michael Nickert
Immobilien-Ökonom (AWI)
Mandatsleiter