Freie Gewerbeimmobilien: Pop-up Stores als Rettungsanker?

Leerstände bei Geschäftsflächen können Vermieter schnell vor ernsthafte Schwierigkeiten stellen. Mit kreativen Lösungen wie Pop-up Stores lässt sich diese Situation entschärfen – oder gar vollständig vermeiden.

Aktuell sehen sich Vermieter von Geschäftsräumen immer häufiger mit Leerständen konfrontiert. So haben sich beispielsweise die verfügbaren Büroflächen in Basel laut der neuesten Studie von Jones Lang LaSalle während des vergangenen Jahres mehr als verdoppelt. Dies lässt sich zwar teilweise auf die anhaltende Flächenexpansion zurückführen, ist aber auch als Folge der wirtschaftlichen Schwierigkeiten zu sehen, mit denen Unternehmen in Folge der Corona-Massnahmen zu kämpfen haben. Bei Ladenflächen, auch und gerade in der Innenstadt, zeigt die Entwicklung in die gleiche Richtung. Für Vermieter stellt sich deswegen die Frage nach den möglichen Optionen.

Pop-up Stores zur Überbrückung

Der Detailhandel hat in den vergangenen Monaten stark gelitten. Leerstehende Flächen neu zu vermieten, gestaltet sich leider alles andere als einfach. Auch wenn sich eine Besserung der Situation infolge der Covid-19-Verbreitung abzeichnet, bleibt die Lage für Geschäfte vorerst angespannt. Eine Möglichkeit, die sich Vermietern zur Überbrückung dieser Phase bietet, ist die Ansiedlung von Pop-up Stores. Damit lässt sich zwar nur selten der übliche Mietzins erzielen, dennoch bietet dieses Vorgehen zwei wesentliche Vorteile.

Erstens bekommen Passantinnen und Passanten keine dunklen Scheiben oder leerstehende Flächen zu sehen. Damit erhalten Sie die Standortattraktivität und in einer längerfristigen Perspektive den Wert der Liegenschaften an dieser Lage. Die Bedeutung einer konstanten Besucherfrequenz in der aktuellen Situation kann gar nicht ausreichend betont werden. Je kreativer und abwechslungsreicher die Pop-up Stores, desto besser stehen die Chancen, weiterhin Kundinnen und Kunden anzulocken und die Fläche bald wieder dauerhaft zu vermieten. Denkbar sind beispielsweise auch vorübergehende Take-away-Angebote, falls die Gegebenheiten vor Ort dies zulassen. Zweitens, so banal es auch klingen mag, kann mit Pop-up Stores zumindest ein gewisser Erlös erzielt werden, auch wenn dieser geringer ausfallen mag als mit einer «normalen» Vermietung.

Bevor es soweit kommt: gemeinsame Lösungen finden

Wir raten grundsätzlich immer dazu, nach einem Weg zu suchen, um bestehende Mieter zu halten. Dann ganz abgesehen von allen anderen Überlegungen empfiehlt sich dies schon aus einem rein ökonomischen Blickwinkel: Einen neuen Mieter zu finden bedeutet erhebliche Kosten, die man bei den Bemühungen um eine Lösung mit dem aktuellen Mieter immer auf der Rechnung haben sollte. Grundsätzlich lassen sich zwei Szenarien unterscheiden:

• Ein Unternehmen ist in eine akute Schieflage geraten. Dann kommt beispielsweise in Basel das Dreidrittel-Rettungspaket II in Betracht, für das der Grosse Rat Anfang Februar Mittel in Höhe von 21 Mio. CHF bewilligt hat.
  
• Ein Unternehmen zögert, einen auslaufenden Mietvertrag zu verlängern. Dauerhafte Mietzinsreduktionen sind in solchen Fällen schon alleine deshalb keine Option, weil sie eine Wertminderung der Liegenschaft einschliesslich aller negativer Konsequenzen zur Folge hätten. Stattdessen können «Covid-Klauseln» in Mietverträge aufgenommen werden, die gewisse Erleichterungen vorsehen, falls die Situation sich noch einmal verschärfen sollte. Dieses Vorgehen ist auch bei einem potenziellen neuen Mieter denkbar, der Sicherheit für den Fall erneuter Lockdown-Massnahmen sucht. Da grössere Vermieter dazu eher nicht bereit sind, ergeben sich Chancen für die kleineren Anbieter, sich so zu differenzieren. Für Mieter bedeutet das die Gewissheit, nicht allein gelassen zu werden – ein Vermieter signalisiert, dass man sich in der gleichen Situation befindet und sie auch nur gemeinsam bewältigen wird. Dieser psychologische Faktor spielt eine Rolle, die man nicht unterschätzen sollte. 

Anreize für neue Mieter

Unsere Erfahrungen aus den vergangen Monaten zeigen: Die Nachfrage nach Gewerbeflächen ist durchaus vorhanden, doch der finale Entscheid fällt potenziellen Mietern häufig schwer. In solchen Fällen könnten unter Umständen zusätzliche Anreize den Unterschied machen. Neben den bereits genannten Möglichkeiten können beispielsweise Staffelmieten ins Auge gefasst werden: Die anfangs niedrigere monatliche Belastung erleichtert den Einstieg für den Mieter, während die festgelegte Erhöhung die Werterhaltung für den Vermieter sicherstellt. Auch Zuschüsse für die initialen Ausbaukosten können einen vergleichbaren Effekt haben.

Fest steht: Die aktuelle Situation stellt alle Akteure vor neue, bis vor Kurzem ungeahnte Herausforderungen. Sie zu meistern, erfordert Flexibilität und Kreativität. Dank unserer breiten Vernetzung und langjährigen Erfahrung konnten wir in den letzten Monaten in zahlreichen Situation tragfähige Lösungen aufgleisen. Gerne tauschen wir uns mit Ihnen darüber aus, welches Vorgehen für Ihre Liegenschaft am besten geeignet ist.

Adimmo AG

Peter Vögeli
eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder
Leiter Beratung & Verkauf
Mitglied der Geschäftsleitung