Besenrein – was bedeutet das genau?

Der Mietvertrag regelt unter anderem, in welchem Zustand Sie eine Wohnung beim Auszug übergeben müssen. «Besenrein» lautet dabei eine der typischen Formulierungen. Wissen Sie, was dieser Begriff alles umfasst?

Zügeln ist immer mit einem gewissen Mass an Stress verbunden, egal wie gut Sie vorher alles organisiert haben. Die erste Nacht im neuen Zuhause fühlt sich dann vielleicht noch ungewohnt an, aber sobald die wichtigsten Möbel ankommen und die alte Wohnung endgültig ausgeräumt ist, stellt sich Entspannung ein. Doch Moment, ein bei vielen unbeliebter Termin steht noch bevor: Die Wohnungsübergabe. In welchem Zustand diese zu erfolgen hat, steht für gewöhnlich im Mietvertrag.

Nur erweisen sich die dabei verwendeten Begriffe als nicht ganz so eindeutig, wie sie auf den ersten Blick scheinen mögen. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, empfiehlt sich eine rechtzeitige Abklärung. Im Zweifel sprechen Sie Ihren Vermieter oder die Verwaltung einfach ganz direkt darauf an. Denn im persönlichen Kontakt geht für gewöhnlich alles ein wenig einfacher – und Sie wissen bereits, mit wem Sie es bei der Abnahme zu tun haben werden. 

Besenrein: das gehört dazu

Falls Sie Ihre Wohnung besenrein übergeben müssen, ist das gewissermassen die niedrigste Stufe der Säuberungspflichten. Einmal schnell mit dem Besen durchwischen, wie der Begriff es vielleicht vermuten lässt, genügt aber trotzdem nicht. In der gängigen Praxis beinhaltet die Besenreinheit:

• Entfernung aller Möbel und Gegenstände, die nicht vom Vermieter in der Wohnung platziert wurden
• Behebung von Verunreinigungen an Boden, Wand oder Decke
• Gründliches Staubsaugen in allen Räumen, respektive Böden feucht aufnehmen
• Beseitigung von Staub und Spinnweben
• Reinigung aller Oberflächen in Küche und Bad einschliesslich (Achten Sie dabei besonders auf den Ofen, den Kühlschrank und allfällige Kalkablagerungen an Armaturen!)
• Säuberung von allenfalls vorhandenen Einbauschränken
• Reinigung von Terrasse und/oder Balkon
• Entfernung von Nägeln, Dübeln, Klebern und anderen Befestigungen an Wand und Decke

Mehr als besenrein?

Vergessen Sie bei all diesen Schritten nicht, dass zu Ihrer Wohnung auch Nebenräume wie Garage, Estrich, Kellerabteil und ein Briefkasten gehören. Erspart bleiben Ihnen dafür Aufgaben wie das Streichen der Wände, die Reinigung von Fenstern und Storen oder das Schliessen von Dübellöchern in der Wand. Wohlgemerkt: Dies gilt, wenn eine besenreine Übergabe vereinbart ist. Andere Regelungen sind durchaus denkbar, abhängig von den entsprechenden Klauseln im Mietvertrag. Beispielsweise kann Ihr Vermieter Sie zu kleineren Renovationsarbeiten verpflichten oder die Übergabe einer «sorgfältig gereinigten» bzw. «ordnungsgemäss geputzten» Wohnung verlangen.

Dies umfasst neben sauberen Fenstern und Storen auch polierte Spiegel, shampoonierte Teppiche und eine gereinigte Dunstabzugshaube. Abschliessend ist diese Aufzählung allerdings nicht, zumal sich der exakte Umfang der zu erledigenden Arbeiten auch regional noch einmal unterscheiden kann. Damit kommen wir auf die eingangs erwähnten Hinweis zurück: Am besten fragen Sie direkt nach, um Unklarheiten auszuräumen. Gerade wenn der Mietvertrag mehr verlangt als Besenreinheit, sei ein weiterer Tipp ergänzt: Professionelle Reinigungsunternehmen kennen die Vorgaben meist sehr genau und geben häufig auch sogenannte «Abnahmegarantien». Diese Dienstleistung hat natürlich ihren Preis, doch sie kann das Zügeln definitiv ein wenig stressfreier machen.

Häufig gestellte Fragen zu besenrein

Wer ist für die Reinigung der Wohnung vor der Übergabe verantwortlich?

Grundsätzlich ist die Mieterin oder Mieter für die Reinigung der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zuständig. Im Mietvertrag kann aber zusätzlich eine Pauschale festgelegt sein, die der Vermieter für eine professionelle Reinigung (im Anschluss an die besenreine Übergabe) einziehen darf. Für die Organisation dieser Reinigung ist dann der Vermieter selbst verantwortlich. Gerade in der Nordwestschweiz ist eine solche Pauschale üblich.

Ist «besenrein» gesetzlich vorgeschrieben? Ist die Endreinigung der Wohnung überhaupt gesetzlich geregelt?

Ja, es gibt im Obligationenrecht eine Regelung, aber diese ist eher ungenau formuliert. In Art. 267 OR steht: «Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.» Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, versteht man darunter üblicherweise eine besenreine Übergabe. 

Kann die Nachmieterin oder der Nachmieter eine gründlichere Reinigung verlangen?

Falls jemand bei Einzug in eine Wohnung mit deren Sauberkeit unzufrieden ist, kann sie oder er natürlich eine Nachreinigung verlangen. Diese Forderung richtet sicher aber an den Vermieter, mit dem auch alles Weitere zu klären ist. Direkt gegenüber der Vormieterin oder dem Vormieter können keine Ansprüche geltend gemacht werden.

Kann der Vermieter mehr als eine besenreine Übergabe verlangen?

Ja, im Mietvertrag können andere Regelungen vereinbart werden. Dafür gibt es aber Grenzen: Mieterinnen und Mieter dürfen nicht zu unverhältnismässigen Arbeiten verpflichtet werden, die professionelle Kenntnisse voraussetzen oder sogar gefährlich sind. Typische Beispiele für unzulässige Forderungen wären Reinigungen im Dachbereich oder die Behandlung von Teppichböden mit Geräten, die nur spezialisierte Firmen zur Verfügung haben.

Was passiert, wenn die Wohnung nicht besenrein übergeben wird?

Bei der Wohnungsübergabe erstellt der Vermieter ein Protokoll und hält mögliche Beanstandungen fest. Stimmt die Mieterin oder der Mieter den genannten Mängeln zu, sind sie zu beheben. In solchen Fällen zahlt es sich aus, wenn sie oder er ein Reinigungsunternehmen beauftragt und eine Abnahmegarantie vereinbart hatte. Stimmt die Mieterin oder der Mieter den Mängeln nicht zu, ist dies im Protokoll festzuhalten. Dies führt zum Austausch eingeschriebener Briefe und, falls keine Einigung erreicht wird, üblicherweise zum Anrufen der Schlichtungsbehörde. Da der damit verbundene Aufwand oft in keinem Verhältnis zum eigentlichen Streitwert geht, empfiehlt es sich dringend, eine einvernehmliche Lösung zu suchen.

Kann der Vermieter eine professionelle Reinigung verlangen? 

Üblicherweise können Mieterinnen und Mieter nicht zu einer professionellen Reinigung verpflichtet werden. Die in der Nordwestschweiz übliche Pauschale von 6 Franken pro Quadratmeter (zusätzlich zur besenreinen Übergabe) gilt aber allgemein als akzeptiert. 

Kann der Vermieter bei Unstimmigkeiten das Mietzinsdepot (die Kaution) einbehalten?

Der Vermieter darf die Kaution oder Teile davon einbehalten, falls noch Mietzinszahlungen ausstehen oder Schäden an der Wohnung entstanden und nicht behoben worden sind. Diese Regelung schliesst auch die nicht sachgemässe (besenreine) Reinigung ein. Zu beachten ist aber die Verhältnismässigkeit: Für eine kleine Verunreinigung kann nicht das gesamte Mietzinsdepot einbehalten werden, sondern nur ein angemessener Teil.

Gibt es kantonale Unterschiede zur besenreinen Übergabe?

Die Antwort lautet wenig überraschend: Natürlich gibt es solche Unterschiede. Mit einem Blick in den Mietvertrag und einem vorbereitenden Gespräch mit dem Vermieter lassen sich aber viele Unklarheiten aus der Welt schaffen.

Kann der Vermieter den Mieter verklagen, wenn die Wohnung nicht besenrein zurückgegeben wird?

Ja, theoretisch kann der Vermieter die Mieterin oder den Mieter verklagen, wenn die Wohnung nicht besenrein zurückgegeben wird. Der Vermieter kann Schadenersatzansprüche geltend machen, um die Kosten für die Reinigung oder Reparatur von Schäden zu decken. Für gewöhnlich findet sich aber angesichts des damit verbundenen hohen Aufwands (für beide Seiten) eine einvernehmliche Lösung, spätestens durch Zuzug einer kantonalen Schlichtungsstelle.

Adimmo AG
Michael Nickert
Immobilien-Ökonom (AWI)