Ladenlokal mieten: Darauf sollten Sie achten!

Der Weg zum eigenen Geschäft weist so manche Hürde auf – darunter das Finden einer geeigneten Ladenfläche. Hier erfahren Sie, was dabei zwingend zu bedenken ist.

Wer nach einem passenden Ladenlokal für ein Detailhandelsgeschäft sucht, wird zwangsläufig zu einem aufmerksamen Beobachter der Fluktuation sowohl in den Innenstädten wie auch in den grossen Shopping-Centern, die sich oft in verkehrsgünstigen Lagen am Stadtrand oder in der Agglomeration finden. Dabei fällt auf: Gerade an zentralen City-Lagen verschwinden immer mehr Geschäfte – auch alteingesessene Traditionsläden oder Filialen bekannter Ketten bilden da keine Ausnahme. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass sich die Suche einfach gestaltet. Denn häufig werden die frei werdenden Flächen von Coiffeur- und Kosmetikbetrieben, Cafés oder auch Architekturbüros übernommen, wie eine zu Beginn des Jahres veröffentlichte Studie der Credit Suisse belegt.

Ladenlokal mieten: die entscheidenden Faktoren

Wie geht man also bei der Suche nach einem passenden Ladenlokal vor? In einem ersten Schritt stellt sich die Frage, an welchem Standort das eigene Geschäft erfolgversprechend betrieben werden kann. Falls Laufkundschaft einen wesentlichen Faktor darstellt, muss der Laden an einer entsprechend zentral gelegenen Strasse angesiedelt sein. Doch das alleine stellt natürlich noch längst keine Erfolgsgarantie dar. Falls in der Umgebung bereits mehrere Geschäfte aus der gleichen Branche vorhanden sind, wird es für einen «Neuankömmling» enorm schwierig, sich zu etablieren. Ein ausgezeichnetes Konzept und klare Alleinstellungsmerkmale gegenüber den Mitbewerbern sind in diesem Fall zwingende Voraussetzungen, um Konsumentinnen und Konsumenten zu überzeugen.

Vor der Besichtigung eines potenziell interessanten Ladenlokals müssen sich gerade Neugründerinnen und -gründer bewusst machen, dass Gewerbeflächen in den meisten Fällen als Rohbau angeboten werden. Ausser nackten Böden und Wänden sowie den grundlegenden Anschlüssen gibt es zu Beginn wenig zu sehen. Deswegen gilt es beim ersten Ortstermin vor allem darauf zu achten, ob Lage, Grösse und das direkte Umfeld den Bedürfnissen und Vorstellungen entsprechen, die man sich zurechtgelegt hat. Dazu gehören unter anderem auch die vorhandene Infrastruktur (Parkplätze, ÖV) und der allgemeine Zustand des Gebäudes.

Wie die Lokalität final ausgebaut werden kann, erarbeitet man später mit einem Architekten oder einem spezialisierten Bauunternehmer. Gerade für Startups kann es aufgrund ihrer finanziellen Ressourcen von entscheidender Bedeutung sein, dass der Vermieter die Kosten für den Ausbau übernimmt – wobei diese natürlich über einen höheren Mietzins wieder amortisiert werden. Das genaue Vorgehen ist Verhandlungssache und muss jeweils individuell vereinbart werden. Nicht jeder Vermieter kann und will eine solche Vorleistung erbringen. Am häufigsten sind Eigentümer wie Banken oder institutionelle Investoren offen für derartige Agreements.

Gesamtkosten realistisch kalkulieren

Damit sind wir beim vermutlich wichtigsten Punkt angekommen: Weder die beste Lage noch das perfekte Ladenlokal bringen Sie weiter, wenn der Mietzins für Sie nicht finanzierbar ist. Entscheidend ist am Ende das Zusammenspiel aus dem vorhandenen Eigenkapital, dem unter den Gegebenheiten zu erwartenden Umsatz und den monatlichen Mietkosten. Ebenfalls zu beachten sind die Vertragslaufzeit einschliesslich Kündigungsfrist und die Nebenkosten. Auch wenn es sich dabei um einmalige Kosten handelt, darf in diesem Zusammenhang das Mietzinsdepot nicht ausser Acht gelassen werden: Anders als auf dem Wohnungsmarkt sind bei Gewerbeimmobilien sechs Monatsmieten der übliche Wert. Wer dies nicht aus dem Stand bewältigen kann, hat die Möglichkeit, auf eine Bankgarantie oder eine Kautionsversicherung auszuweichen. 

Zuletzt sei angemerkt: Angesichts der aktuellen Situation sind Vermieter derzeit gerade an guten Lagen in der Innenstadt durchaus zu einem gewissen Entgegenkommen bereit, um Leerstände zu vermeiden. Haben Sie also ein Objekt gefunden, das als Heimat für Ihr künftiges Geschäft denkbar wäre, lohnt es sich allemal, mit dem Vermieter in Verhandlungen zu treten. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Makler kann sich dabei als enorm wertvoll erweisen – vom Identifizieren des passenden Objekts bis hin zur endgültigen Vertragsunterzeichnung.

Adimmo AG
Véronique Süsstrunk
Immobilienvermarkterin
Immobilienbewirtschafterin mit eidg. Fachausweis