Immobilienanlagen: Diese Chancen bieten sich aktuell
Ob Hobby-Trading, Gestaltung der eigenen Altersvorsorge oder Portfoliomanagement für Pensionskassen und andere Grossinvestoren: Wer sich mit Geldanlagen befasst, sieht sich derzeit mit vielen fundamentalen Fragen konfrontiert. Für den Bereich der Immobilieninvestitionen haben wir Antworten, die Mut machen.
Die Marktentwicklung im Jahr 2022 liess nicht viel Spielraum für Interpretation: Die Charts zeigen gen Süden, und zumindest auf den ersten Blick bilden Immobilien da keine Ausnahme. Indirekte Immobilieninvestitionen reagieren als kotierte Anlagevehikel in die gleiche Richtung und im gleichen Tempo wie der Kapitalmarkt. Etwas langsamer bewegen sich die Direktanlagen: Bewertungen von Liegenschaften erfolgen höchstens einmal pro Jahr, die Korrekturen stehen hier zu einem grossen Teil noch nicht in den Büchern. Aufgrund dieser Trägheit haben wir in diesem Jahr eine grosse Diskrepanz zwischen diesen beiden Anlageklassen, die sich allerdings in absehbarer Zeit ausgleichen wird.
Die wichtigste Botschaft vorweg: Gerade jetzt zeigt sich, dass man mit einer tragfähigen, langfristigen Strategie für solche Phasen gerüstet ist. Mehr noch, man kann die aktuelle Lage sogar für sich nutzen, beispielsweise um die Allokation anzupassen. Im Folgenden wollen wir die konkrete Situation, die zu erwartenden Entwicklungen und die daraus entstehenden Möglichkeiten für direkte und indirekte Immobilienanlagen näher betrachten.
Indirekte Investitionen: Untergewichtungen jetzt ausgleichen
An der Börse gehandelte Anlagevehikel haben in diesem Jahr durchschnittlich 11 % (Aktien) bzw. 16 % (Fonds) und einzelne Titel bis zu 30 % an Wert verloren. Plötzliche Zinssteigerungen und hohe Inflationsraten haben globale Auswirkungen, die an den Schweizer Grenzen nicht Halt machen. Wir haben schon länger mit einem solchen Einbruch gerechnet und dies auch immer klar und deutlich kommuniziert. Doch am Kapitalmarkt passieren Änderungen auch dieser Grössenordnung immer sehr schnell. Wann genau sie auftreten, lässt sich kaum vorhersagen. Vom exakten Zeitpunkt wird man letztendlich immer überrascht, aber man kann darauf vorbereitet sein und sich entsprechend verhalten.
Fest steht: Als langfristiger Anleger ist man immer «im Markt». Das Immobilienportfolio beispielsweise einer Pensionskasse oder einer Versicherung macht Marktbewegungen mit, das gehört zum Geschäft. Denn Pensionskassen sind keine Trader. Spekulanten versuchen, Situationen, wie wir sie jetzt erleben, für sich zu nutzen und möglichst kurzfristig teils extreme Gewinne zu machen. Für unsere Kunden kommt ein solches Vorgehen nicht infrage, sie handeln mit einem völlig anderen Planungshorizont.
Wir arbeiten kontinuierlich daran, Marktbewegungen vorauszusehen und die Portfolios unserer Kunden entsprechend auszurichten. Deswegen gab es für uns auch keinen Grund zur Panik, als die aktuellen Entwicklungen ihren Lauf nahmen. Wir sehen darin eher eine Chance. Verschiedene Pensionskassen hatten aufgrund des boomenden Markts eine deutliche Untergewichtung bei den kotierten Anlagen – oft schon seit vielen Jahren. Hier bietet sich jetzt die Gelegenheit, zu günstigen Konditionen zu investieren. So können wir wieder die Zielquoten für indirekte Immobilienanlagen in den Gesamtportfolios erreichen.
Direkte Anlagen: Korrekturen kommen mit Verzögerung
Bei direkten Immobilienanlagen verhalten wir uns bereits seit einigen Jahren eher defensiv. Wir haben nur äusserst zurückhaltend Immobilien erworben, falls diese gegenüber dem Zinsumfeld und konjunkturellen Risiken stark exponiert waren. Nennenswerte Zukäufe haben wir einzig in den Sektoren Wohnen und Logistik getätigt beziehungsweise empfohlen, ergänzt durch einige sorgfältig ausgewählte Bürogebäude an besonders guter Lage.
Dieses Vorgehen schützt uns vor den Verlusten, die zum grossen Teil erst noch bevorstehen. Im direkten Markt wird es in den nächsten Jahren zu Preisanpassungen kommen, daran zweifelt aktuell niemand. Wir beziehungsweise unsere Kunden halten dank der ausgewählten Strategie Immobilien, bei denen diese Korrekturen weniger stark ausfallen werden – und die weiterhin Geld erwirtschaften werden. Gerade für Pensionskassen mit ihren laufenden Verpflichtungen hat ein stabiler Cashflow hohe Priorität, also eine hohe Vermietungsquote. Ist diese sichergestellt, kann man eine schwierige Marktphase deutlich ruhiger überstehen.
Einen weiteren relativierenden Faktor stellen Mieten dar, die sich aufgrund der gestiegenen Zinsen ebenfalls erhöhen. Damit lässt sich die höhere Diskontierung der Immobilien und die Zinssituation zumindest teilweise kompensieren. Je nach individuellen Gegebenheiten – Art der Objekte, Vertragslaufzeiten – können institutionelle Investoren auch kurzfristig profitieren, wenn durch höhere Mieten der Cashflow steigt. Sinkende Preise und Bewertungen der Immobilien sind ohnehin Teil einer Welle, die man als grosser Anleger durchlaufen lassen muss und kann.
Das wirkliche Risiko liegt aus unserer Sicht in möglichen Leerständen. Im Wohnungsmarkt ist ein solches Szenario nicht zu erwarten, bei Geschäftsgebäuden hingegen durchaus realistisch. Unternehmen verhalten sich zyklisch und sehen gerade Büroflächen als eine Möglichkeit, kurzfristig Kosten zu sparen. Daraus ergeben sich unter Umständen sehr schnell Leerstände. Dauern diese länger an, kann sogar eine Senkung der Mieten notwendig werden, was wiederum zu einer Wertminderung der Liegenschaft führt. Eigentümer sind gut beraten, diesem Punkt grosse Aufmerksamkeit zu schenken und Zeit in die Erarbeitung von Konzepten zu investieren, die eine Vermietbarkeit zu akzeptablen Konditionen gewährleisten. Bei unseren Kunden erachten wir diese Gefahr als eher gering, da wir in den letzten Jahren verstärkt auf Immobilien mit langfristigen Mietverträgen gesetzt haben, unter anderem im Logistiksektor oder mit staatlichen Mietern.
Opportunitäten auch bei Direktinvestitionen
Wir erkennen in der aktuellen Situation auch für direkte Immobilienanlagen Chancen: Zahlreiche Investoren haben während der Boomphase ihre Quoten in diesem Bereich nicht ausgereizt; häufig konnten sie dies aufgrund des mangelnden Angebots und der erhöhten Preise schlichtweg nicht. Deswegen verfügen sie über liquide Mittel, die immer für diesen Sektor vorgesehen waren. Solche Anleger können ihre Allokationen anpassen, indem sie in den kommenden Jahren im Rahmen ihrer langfristigen Strategie Immobilien kaufen. Auch wenn wir, wie erläutert, die grossen Preisanpassungen erst im nächsten und übernächsten Jahr erwarten, stellen wir bei unseren Transaktionen der letzten Wochen bereits einen klaren Trend in diese Richtung fest.
Bei Adimmo sind wir überzeugt: Es gibt für institutionelle Investoren gute Gründe, positiv in die Zukunft zu blicken. Und jetzt ist die Zeit, zu handeln – nicht um kurzfristig Brände zu löschen, sondern um sich langfristig sinnvoll auszurichten. Gerne laden wir Sie zu einem Gespräch ein, um die sich bietenden Möglichkeiten zu besprechen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Adimmo AG
Dr. Georg Meier
Leiter Portfoliomanagement