LIEGENSCHAFT GEERBT – WIE WEITER?
Wer eine Liegenschaft erbt, hat an erster Stelle einen Todesfall zu verarbeiten. Gleichzeitig müssen jedoch auch Überlegungen rund um den Nachlass und darin allfällig enthaltene Immobilien angestellt werden: zum gewünschten Verwendungszweck, zum inskünftigen Betrieb und zur Bewirtschaftung sowie zur sinnvollen Form des Eigentums. Dabei dürfen wesentliche weitere Aspekte wie beispielsweise die Erbschaftssteuer nicht ausser Acht gelassen werden.
Welche Erbschaftssteuer fällt an?
Die Erbschaftssteuer ist kantonal geregelt, wobei die einzelnen Kantone teils massive Unterschiede aufweisen. Eheleute und nach dem Partnerschaftsgesetz eingetragene Partner sind vollkommen von der Erbschaftssteuer befreit (mit Ausnahme einer Nachlasstaxe im Kanton Solothurn). Auch Kinder und Enkel sind in den meisten Kantonen freigestellt, jedoch gibt es hier bereits mehr Ausnahmen. Weiter segmentiert das Steuerrecht in Eltern, Geschwister, Andere und Lebenspartner. Für alle kommen kantonal wiederum unterschiedliche, meist progressive Steuersätze zur Anwendung. Im Kanton Basel-Stadt beispielsweise beträgt der Höchstsatz 49,5 Prozent. Eine Übersicht der verschiedenen Regelungen finden Sie hier. Erben müssen sich nicht selten die Frage stellen, ob sie es sich überhaupt leisten können, eine Liegenschaft zu übernehmen – oder ob ein Verkauf notwendig wird, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen.
Vor diesem Hintergrund lautet einer der wichtigsten Ratschläge für alle Liegenschaftsbesitzer: Regeln Sie rechtzeitig Ihren Nachlass, mit besonderem Augenmerk auf die allfällige Erbschaftssteuer. Es existieren Konstrukte, welche die Belastung für die designierten Erben deutlich mindern.
Verkaufen, vermieten, selbst bewohnen?
Als alleiniger Erbe sollten Sie Ihre persönliche Situation und den Zustand der Immobilie analysieren. Dazu gehören folgende Fragen:
- Wofür ist die Immobilie geeignet?
- Wie lässt sie sich nutzen? Wie viel Unterhaltsbedarf besteht?
- Ist sie bezugsbereit?
- Kann man sie unterteilen und Stockwerkeigentum bilden?
- Was sind meine persönlichen Bedürfnisse?
- Wie sind meine finanziellen Verhältnisse?
- Kann ich es mir leisten, die Immobilie zu behalten und sie selbst zu bewohnen oder zu vermieten?
In vielen Fällen ist ein Verkauf die vernünftigste Lösung. Mit einer Vermietung verbindet sich ein beträchtlicher Aufwand, auch der mögliche Investitionsbedarf und die Anforderungen für eine allenfalls notwendige Refinanzierung werden leicht unterschätzt. Grundsätzlich sollte eine Vermietung allerdings unbedingt in die Überlegungen einbezogen werden, da die Liegenschaft so zu einer wertvollen Kapitalanlage werden kann. Falls Sie über keine Erfahrung mit Immobilien verfügen, sollten Sie wenigstens zu Beginn der Haltedauer auf einen spezialisierten Dienstleister zurückgreifen. Der gesamte Unterhalt, die finanzielle Planung sowie der Umgang mit bestehenden oder die Suche nach neuen Mietern / Nutzern lassen sich häufig nicht ohne weiteres in ein bereits ausgefülltes Leben integrieren.
Um einen fundierten Entscheid zu ermöglichen, muss erst einmal der Wert der Immobilie ermittelt werden. Informationen zum Bewertungsverfahren einer Liegenschaft haben wir im Beitrag «Das 1×1 der Immobilienbewertung» für Sie zusammengefasst. Die erzielbaren Mieteinnahmen lassen sich aus den ortsüblichen Mieten vergleichbarer Liegenschaften ableiten. Achten Sie darauf, dass in Ihrer Renditeberechnung Aufwendungen für Unterhalt, Erneuerung, Bewirtschaftung und Steuern angemessen berücksichtigt werden.
Teilungsvereinbarung mit Miterben
Sollten Sie nicht der alleinige Erbe sein, muss mit allen Miterben eine gemeinsame Lösung gefunden werden. Falls ein Erbe den Wunsch hat, die Immobilie selbst zu bewohnen oder zu besitzen, ist die ganze oder partielle Teilung der Erbschaft zu vereinbaren und die weiteren Erben (den gesetzlichen Regelungen oder dem Testament des Erblassers entsprechend) haben Anspruch auf anteilsmässige Entschädigung. Alternativ verbleibt die Liegenschaft in einer sogenannten fortgesetzten Erbengemeinschaft und kann so genutzt oder vermietet werden. Alleine um des Friedens innerhalb der Familie willen empfiehlt es sich, in einem solchen Fall professionelle Beratung einzuholen.
Bitte beachten Sie auch, dass in einer Erbangelegenheit häufig in erster Linie emotionale Aspekte überwiegen. Die Aufgabe eines Beraters ist in diesem Fall, Lösungswege aufzuzeigen und nüchtern zu einem Resultat zu gelangen, welches als Empfehlung ausgesprochen wird. Dies sollte dazu beitragen, Entscheidungen von einer emotionalen auf eine rationale Ebene zu bringen.
Bei allen Fragen rund um die Erbschaft von Immobilien stehen wir Ihnen gerne zur Seite.
Adimmo AG
Christian P. Michel